两会后东莞楼市如何走？房价再持续上涨恐调控加码

每年的“两会”都是开发商和购房者判断楼市的风向标，部分购房者会根据两会后的走势把控自己的入市时间。今年两会召开前夕，关于房地产税可能在今年落地的传闻甚嚣尘上。然而，在两会上这一说法被加了一个期限——已列入五年立法规划中，但今年不会出台相关法规。

这是否意味着国家放任房地产发展？虽然房地产税立法仍难产，今年房地产的重点任务依然是去库存，但从近期中央对热点城市楼市调控的步步紧逼可看出，国家将会继续加强对房地产市场的分类调控。在这种背景下，作为热点二线城市的东莞将会如何应对呢？

全国两会房地产政策全扫描

今年不出台房地产税

虽然房地产税立法被人们期待已久，从物业税，到房产税，到房地产税，从十六届三中全会到十八届三中全会，房地产税的讨论已多年，但进展并不大，一些关键问题仍然处在停滞阶段，没有破局。直到现在，呼声最高的房地产税立法也依然难产。

可以说，房地产税是政府提到的房地产市场长效机制的重要一环，对于房地产市场有着极其深远的影响，将大幅增加房屋的持有成本，在一定程度上改变房价长期以来只涨不跌的神话。

2017年将是房地产税改革过渡年，改革的重点在于建立房地产税相关的配套制度，诸如不动产登记，房地产税立法等，短期内房地产税暂无出台的可能性。

因城施策去库存

目前我国房地产市场依然面临较大分化：一二线热点城市房价居高不下，三四线城市库存依然较多。因而，在李克强总理的工作报告中，指出2017年房地产的重要任务仍是“因城施政去库存”，对楼市进行分类调控。

“当前的迫切任务是，不能因为少数一二线城市一时间产生的偏差而从根本上干扰中央政府去库存的决心，更不能放松在全国大力去库存的攻坚努力。否则，2017年整体经济难以稳健。”全国政协委员李晓林在接受媒体采访时回应道。

为了去库存，政府在今年的两会上表示要支持居民自住和进城人员购房需求。这意味着高库存城市可能会出台更为宽松的购房政策，如在吸引进城人员购房方面的户籍制度、购房税费减免和补贴、子女教育等配套改革和支持。而因城施政的定调，说明地方政府在把握地方楼市调控方面将有更大的自主权。

货币政策稳健中性

货币政策也是两会的一大亮点，报告提出2017年货币政策要保持稳健中性，广义货币M2和社会融资规模余额预期增长均为12%左右，终归保证2位数的百分比增长速度。

之所以说货币保持稳健，一是鉴于宏观经济依旧面临着较大的下行压力，要稳定经济增长，支持实体经济发展，货币政策不会收得太紧；二是在稳增长的同时，也要做好防风险、抑制资产泡沫。这意味今年楼市整体仍然处于相对宽松的货币环境，楼市发展得到保障。

热点城市增加土地供应

针对热点一、二线城市房价过快上涨问题，报告要求加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。

有业内人士认为，房价过快上涨本质还是土地供应不足，下一步仍需加大土地供应力度，提前释放未来的部分供地指标，进一步提升土地供应规模。建议将各区域供地指标予以明确化，使企业、购房者看到区域乃至板块土地市场可望回归供求平衡的趋势，逐步扭转企业高价拿地、购房者抢购的心理预期。

此外，政府方面还针对分类调控、发展公租、货币化安置做出指示，要求坚持住房的居住属性，加快建立和完善房地产市场长效机制，以市场为主满足多层次需求；继续发展公租房，因地制宜提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务等。

部分地产商两会建议

两会从来不缺少能人，对房地产研究多年的业内人士也出现在两会现场提出自己的见解。比如恒大集团董事会主席许家印，他认为房地产税降不了房价，只能收点税，“政府应建立长期限价机制，包括必须科学合理的限价，因城施策的限价，且建设标准要明确；根据修建用材、人工、物价等可对房价进行微调；完善房地产开发企业资质的认证。”

而杭州娃哈哈集团有限公司董事长兼总经理宗庆后表示，高房价跟土地财政有很大关系，同时导致工业用地价格高企、工业投资意愿下降，“我觉得要真正解决房地产的问题，建立长效机制，必须放弃土地财政。”

“房子贵不贵、房价涨没涨，并不是判断炒房与否的唯一标准，应该在政策引导、制度建设、保障供应、城市群协同发展等方面入手，从根本上抑制炒房冲动。”泰禾集团董事长黄其森认为，2017年整体市场将是持续平稳，有所调控、调整的市场，也不会出现大起大落，但资金会比2016年紧张。

    两会后东莞楼市如何走？

东莞现状：住宅成交回暖 房价上调

2016年一二线热点城市房地产市场的狂飙突进引致严厉调控，全国约30个城市密集出台了近80次涉及房地产调控的新政，其中也包括有东莞。

过去两年疯狂的东莞楼市出乎大多数人的预料，对于没有买房的普通市民而言，只涨不跌的房价是心头最大的痛楚。虽有政策严控的高压悬浮在东莞楼市的上空，但从春节后的楼市表现来看，东莞的房价继续走高。

据东莞中原研究数据显示，今年2月东莞住宅成交均价为15463元/㎡，环比1月微幅上升0.55%，同比上升37.47%，与房价水平与春节前基本保持一致。其中普通住宅均价为14850元/㎡，环比上升1.74%，同比上升49.20%。

从近期东莞房价备案情况看，3月的房价还将在目前的基础上继续上涨。据瑞峰瑞城搜统计，东莞超过62%的房源进行了价格上调，仅有19%的房源下调了价格进行。其中，常平有两个项目房源价格调整较为突出，上调幅度在3000-4000元/㎡之间，从原来11000-13000元/㎡调整至14000-16000元/㎡。

两会对东莞的影响：东莞楼市预期得到增强

正是因为楼市的失控，让房地产成为了2017年两会政府工作报告中引人关注的焦点。作为热点城市之一的东莞楼市在两会后又会怎样发展呢？

“两会不出台房地产税法，让很多人都看好房地产，东莞的楼市预期得到支撑和增强。”正由于这一利好政策，合富辉煌东莞研究部总监李兴旺认为3月东莞楼市将迎来小阳春行情，与此同时，稳健的货币政策将给东莞楼市带来相对宽松的货币环境，楼市发展也得到保障。

 “东莞属于需继续进行房价监控的城市，若继续涨幅过快，调控则持续加码，同步为解决供应端不足的问题，要求地方政府增加土地供应，缓解市场紧缺度。”瑞峰置业市场研究部经理李玲玲认为，房价涨幅是考验东莞政府实施新政成效的重要指标，“严控全市均价涨势”仍是政治任务。

在问及两会对东莞的直接影响，李玲玲透露，这需要分三个部分来说明。首先，为抑制投机需求，限购限贷的政策持续动作不会取消，外来客户购房资格和门槛依然受到限制。其次，近期东莞政府对于签约价超过两万的项目会采取限制签约的措施，来达到降全市均价的目的，故会出现价格过高的项目暂无法网签的情况。

除了继续严控楼市外，李玲玲认为政府会为避免去年“区域地王”现象出现，而放缓推地节奏，推地方式或采用先推非热点区域的低价地块，高价优质稀缺地块延后推售。另外，“限地价+竞配建”等地块出让方式仍会延续。

东莞的走势：房价再持续上涨恐调控加码

从两会来看，“调控从严”的基调仍不断被重申，这也意味着今年局部市场可能会继续出台新措施。实际上，在两会期间就有不少热点城市加码升级了楼市调控。

先是2月底，北京要求住房只针对无房家庭进行销售，且不允许三年内有房屋转出记录的家庭申购。转入3月份就有4个城市传来调控升级的消息，如3月1日河北涿州实施限购和差别化信贷政策；同日，海南表示涨价超过备案价格5%将暂停网签；3月2日杭州住宅限购升级，扩大了限购范围、增设限购措施等，而河北的涞水县亦在同一天出台了限购政策。

这种多个城市一起调控的局面仿佛去年，这样看来，在房地产税还在难产、调控的“长效机制”还在探索和探讨的时候，这种步步紧逼式的行政调控还将持续下去，而东莞的调控氛围也愈加浓郁。

“最近很多楼盘都往上调价，这容易触发政府加码调控的决心。”李兴旺表示，从近期楼市表现来看，东莞的成交已经有回暖，看房人气渐渐上涨，整体东莞房价偏高，这使得政府调控房价的压力和难度变大。

他认为，东莞今年库存总体处于偏低水平，由于东莞在全国特有的区位，加上众多利好支撑，东莞房价将保持高位运行。不过，从其他升级调控的城市来看，如果东莞的房价持续高涨，也不排除调控加码的可能性，因此他建议开发商要理性调价。

不过李玲玲则有不一样的看法。她分析称，纵观去年10月新政出台后，东莞全市住宅均价已结束直线上涨的趋势，连续4个月在15500元/㎡左右平稳运行，后市价格或跟随滨海/松湖/临深等热点区域的成交出现波动，但在政府对高价项目限制网签的干扰之下，房价维稳方向不变，所以东莞楼市调控继续加码的概率较低。