东莞楼市政策会加码吗？ 超6成房源已下调备案价幅度高达29%

近日，地产圈“头条”很多，“粤港澳大湾区”概念还在发酵，多地楼市政策加码信息已经刷爆朋友圈，楼市前景又再风起云涌。东莞会跟风加码调控吗？没有人能给出肯定答案。不过，在全国调控再次收紧前，东莞楼市似乎已开始为控制房价而“自救”。

房掌柜从东莞发展和改革局官网了解到，3月截止至17日，有35个项目做了新的备案登记，其中16项目为首次备案，有19个项目共1344套房源为调整备案，有10个项目共820套房源下调了备案价，约占调价房源的61%，跌幅最高达29%。

超6成调价房源降价，跌幅最高达29%

2月，瑞峰瑞城搜数据中心曾对东莞备案房源做过一个调查，发现超6成房源是上调备案价的。进入3月，剧情却来了一个大反转。

房掌柜从发改委官网了解到，3月以来，东莞19个楼盘在内都调整了备案价，共1344套房源，其中洋房占了1324套。在调价项目中，有10个备案价是下调的，房源占比为61%，下调幅度普遍集中在5%-13%区间，最大的达到29%。

3月1日-17日，东莞在售房源调整备案价情况

在众下调备案价楼盘中，清溪一项目是最突出的，共8栋588套房源进行了调价，与上一次备案价相比，该项目单价下调约1000-3000元，下调幅度5-13%不等。更重要的是，该房企本轮调价的项目不只有清溪一个，还有多个项目都不同程度下调了备案价，调价幅度均上千元，调整后的备案房价更为贴近市场。

而调价幅度最大的是企石一项目，备案名为嘉宏盛世豪苑。该项目10号楼共75套房源近期下调了备案价，单价普遍下调4000元，综合下调幅度25%-29%不等，调整后备案均价为10772元/㎡。从区域上看，本轮下调备案价的项目多集中在于临深和莞北片区。

嘉宏盛世豪苑部分房源调价情况

除了个别异常备案的项目外，上调洋房备案价的项目也有5个，位于常平、桥头、大朗、黄江、东坑等镇街，调整幅度从5%-24%不等。其中，三项目涨幅都在10%以上，以之前备案价偏低的常平某品牌项目为最，平均调价3000-4000元，涨幅为24%左右，调整后备案价约16000-20000元/㎡。

而在上调备案的房源中，也有一个特别引人注目的项目，项目位于去年涨幅较快的大朗，此次有55套房源进行了备案价调整。据发改委数据显示，这已经是该项目第二次调整备案价了。去年10月10日，该项目首次备案，备案价为19000-24000元/㎡不等，去年12月17日，该项目进行了第一次备案调整，调整后备案均价约15000元/㎡，跌幅从22%到32%不等。2017年3月3日，东莞市发改委官网再次挂出了该项目同一批房源的备案价调整公示，备案均价约17000元/㎡。半年内，二度调价，受调控政策影响十分明显。

楼盘积极推货，签约均价结构性下调

进入3月，东莞开发商入市节奏明显加快。房掌柜还从市发改局官网了解到，截止至17日，就有包括万科公园里、南部湾万科城、碧桂园首座、清溪碧桂园、三正公园里等在内的35个项目做了新的备案登记，其中16项目为首次备案，另外还有19个项目是调整备案价。

3月以来，不仅楼盘备案登记更新频繁，开发商推货节奏也明显加快。据房掌柜不完全统计，3月东莞至少有20个项目开盘或加推，纯新项目至少有6个。截止至3月18日，万科中央公园、碧桂园首座、光大山湖城、三正公园里、恒大翡翠华庭等多项目已开盘或加推，融创清溪壹号、融创松湖澜园、长安碧桂园等项目也已开放了样板房或营销中心。

从近期备案情况来看，首次备案项目的房源登记量都比较大。万科公园里继3月5日开盘签掉404套洋房后，最近又有224套房源备案；3月9日开盘的碧桂园首座，备案房源也有409套；融创松湖澜园的88-114㎡洋房有3栋也做了首次备案，合计204套房源。其他，诸如华讯大宅、盛和雅颂、碧桂园城央壹品、光大山湖城等顺推项目，新备案房源也均在百套以上，估计后市供应将持续发力。

另外，近期楼盘让利幅度依然比较“给力”，各种特价房、一口价、低首付等优惠活动持续展开。如安华香蜜松湖、中央美地、海伦堡松湖湾、嘉宏锦城等项目都推出了特价房活动；达鑫江滨新城推出了“一口价”单位，总价优惠达10万以上；大道松山湖推出了“合作单位购房专享夜”，优惠折扣达87-88折；家汇生活广场公寓首付三成，中天悦府返租和首付2成等等。

在促销优惠及新增供应刺激下，3月以来，东莞楼市人气明显回升，不过鉴于网签滞后等原因，目前东莞住宅网签量价呈结构性下滑。3月前两周，东莞住宅平均日网签量达200套，签约均价企稳1万8，数据相当激进。进入第三周，水乡、大石龙等房价较低片区的住宅签约量抬头，拉低整体网签均价，目前东莞又恢复了2月日均签约近百套、均价1万3的水平。

房价备案普遍较高，七成房企预期超均价水平

不过，尽管近期住宅网签价格呈结构性下调，3月以来也有不少项目下调了备案价，但整体房价依然处于相对高位。

有东莞市住建局相关负责人向媒体透露，从目前房价备案数据监测已经能看到，现在市场定价较高的楼盘很多，差不多有七成的房企，备案的预期成交价都超过了目前的均价水平。

3月1日-17日，东莞首次备案房源情况

而据房掌柜了解，新入市项目、品牌房企项目的市场信心都比较高，表现为首次备案房价普遍较高：如大朗的碧桂园首座，409套105-144㎡房源备案，备案价都在19800-23000元/㎡区间，3月11日开盘时均价在2万每平左右；碧桂园长安项目备案价最高达到了3.4万/㎡，3月18日开盘均价3.2万/㎡；旁边已在3月5日首次开盘的万科公园里，最近又有224套房源备案，备案单价比第一批产品上调约1000元，约为21000-22000元/㎡。

同样看好市场的大朗东逸湾花园，虽不是全新项目，但其新推出的116套74-99㎡洋房，备案价也达到18528-20010元/㎡，已经超过上周全市均价。

除了以上项目，还有不少加推项目新品备案价坚挺。位于东城的碧桂园城央壹品受其地理位置影响，新一批产品首次备案价大多约为23000、24000元/㎡，相较上一批产品整体上调约1000元/㎡。而位于松湖北片区的盛和雅颂花园，新品洋房备案价也有明显提高约16000元/㎡，较上一批洋房13000元/㎡的备案价相比，上调幅度达23%。

另外，据房掌柜了解，新品备案价格中，有明显价格提升的多为别墅产品。如金地湖山大境515-519㎡户型，光大山湖城185-289㎡户型，新品备案价分别为45000元/㎡、26000元/㎡，半年内同类型产品备案价上调最高达45%左右。

多地调控从严，东莞会跟风加码吗？

近日，北京、石家庄、广州等多地城市楼市调控政策加码，瞬间刷爆朋友圈。尤其是广州，限购升级首日立即引起了增城、佛山连夜抢房的“化学反应”，周边城市也迅速引发了“下一个跟风加码的城市会是谁”的大猜想。

目前，东莞执行的，依然是去年10月推出的“限购又限贷”政策。在全国调控呈现收紧趋势大环境下，东莞调控加码得可能性又有多大呢？

早在今年2月9日的市住房城乡建设工作会议上，主管部门已释放出了明确信号：2017年将继续坚定不移做好控房价、稳市场工作，坚决做到房价不反弹、逐步有回落，并逐渐稳定在合理区间，防止大起大落。

而鉴于近期东莞楼盘备案价多高于市场价，高价项目激进成交，对于东莞楼市接下来的政策走向，业内也多了一层担忧。

东莞市房地产协会秘书长陈骏良告诉房掌柜，若从前两个月的楼市行情看，东莞应该是不会加码调控的，但最近受粤港澳湾区、70年产权保护等方针性政策利好影响，近两周东莞楼市销售又旺盛起来，房价飙升明显。若房价继续飙升，不排除东莞会加码调控的可能。

合富辉煌东莞研究部总监李兴旺也分析指出，两会后的几个热点言论瞬间拉高了楼市预期，有抬头向上猛起的势头，所以各地要及时把这个势头压制下去。“东莞假如3月数据太过“辣眼”，东莞加码的可能性完全存在，加码的空间仍然很大。”

天为地产研究中心也指出，东莞房价上涨过快，已成为一个不争的事实。从各地加码调控举措中也能清楚的看出，抑制投资、投机成为控制的主方向房价的变化。随着热点城市政策趋紧信号的传递与蔓延，作为全国都比较关注的二线城市，东莞市场预期会受一定波及，此外加上东莞房价处于历史高位水平，如果得不到很好控制，势必会迎来更加严厉的调控。

而瑞峰优慧垛数据中心副总经理李玲玲也曾表示，东莞属于需继续进行房价监控的城市，若继续涨幅过快，调控则可能持续加码。“房价涨幅是考验东莞政府实施新政成效的重要指标，严控全市均价涨势仍是政治任务。”

不过同时也有业内人士指出，纵观去年10月新政出台后，东莞全市住宅均价已结束直线上涨的趋势，连续4个月在15500元/㎡左右平稳运行，后市价格或跟随滨海/松湖/临深等热点区域的成交出现波动，但在政府对高价项目限制网签的干扰之下，房价维稳方向不变，所以东莞楼市调控继续加码的概率较低。