东莞楼市限价！ 专家解读东莞房价将如何走？

　　2017年3月21日，在多城调控加码的大环境下，东莞政府发出了“关于进一步规范我市房地产市场发展的通知”，对于东莞土地供应、房价备案管理、限购限贷政策做出了进一步的要求，其中新建商品项目首次房价备案无理由不得超过同区域产品价格、备案价调高超5%受限等举措最受关注。不过对于政府此次的举措，有业内则表示，较为温和，还要看具体效果。

　　东莞楼市3.21政策

    本次政策对东莞土地供应、房价备案管理、限购限贷政策、加强房地产市场整治等多个方面提出了进一步的要求：

　　1.调整土地供应结构：“加强全市房地产用地规划调整,适当增加住房用地比例,减少非商品住房用地比例,减少商住混合用地的供应,加大商品住房的有效供应。”

　　2.创新土地供应条件：“探索‘限地价、竞配建人才房(保障性住房)’‘限房价、竞地价’等新型交易方式,严控地价过快上涨。竞买申请人商品住房用地竞买资金(即地价款,含竞买保证金)须为自有资金,不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等。”

　　3.加强房价备案管理：“新建商品住房项目首次申报房价备案,其申报价格明显高于同区域同类型在售项目价格,又不能作出合理说明的,发改部门可暂不办理房价备案,住建部门可暂不核发预售许可证或暂不办理现售备案证书。对同一套房屋,开发企业调高备案价格幅度超过本通知实施前最后一次备案价格5%(含)的(实施前未备案的,以首次备案价格计),发改部门可暂不办理房价备案,房管部门可暂不予以办理网签系统录入房价的变更。”

　　4.严格执行限购限贷政策：“严肃查处弄虚作假和用不正当手段骗取或伪造购房证明、规避限购等行为。各商业银行应继续加强对首付资金来源、收入证明真实性等审核,根据借款人家庭信用状况、偿债能力等审慎把握执行。”

　　5.加强房地产市场整治。“未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售、不得收取或者变相收取任何预订款性质的费用。预售商品住房须在取得预售许可证10天内一次性公开全部准售房源,不得分批次销售。”

　　东莞在两会后迅速加码楼市调控，在合富辉煌东莞研究部总监李兴旺看来，这说明是管理层清晰已经认识到去年调控未达到预期效果，当前出现房价加速上涨势头，急需通过加码及时扼制这个势头，稳定房价预期，也说明了东莞的城市地位上升到了一定高度。

　　瑞峰瑞城搜总经理李玲玲则表示，原本预期在史上最严调控之后，东莞楼市有望退烧，但粤港澳大湾区、北方购房客户的进入等新的‘黑客’降临后，一石激起千层浪，市场各个层面的信心倍增，价格上涨的预期浪潮再次被掀起。为了将不理性购房控制在房价上涨的萌芽阶段，政府当机立断。由此可见，政府层面对于房价增速控制的态度不同以往，决心坚定。

　　东莞中原研究部总监车德锐也指出，两会后热点城市及外围房地产政策调控升级，东莞及时跟进，反映了东莞决策层反应非常迅速。“从政策的内容分析，调控的唯独比较全面，有加大土地供应、创新土地出让机制、限价机制、严格执行双限、规范销售行为及做好舆论导向等。”

　　一位不愿透露姓名的房企高管告诉房掌柜，东莞加码很正常，毕竟政府调控的决心在那。他指出，土地供应方面，提出调整供应结构、竞配人才房等，都是对中长期楼市有优化影响的，但要有具体的项目或区域承载，短期内难看效果。

　　业内：房企备案管理制度对房价调控作用可能更明显一些

　　这次政策最受关注的是关于房企备案管理的新举措，上述房企高管认为，政策影响效果会更为明显一些。“首先，备案价明显高于同区同类型项目要做合理说明，这个应该是参考深圳政策提出来的;调整备案价的时间调整，其实早在去年就有房企像住建局提出了;而申办预售证时间调整，则主要是预防项目捂盘惜售。在我看来，日后备案价调高幅度不得超5%，对房价调控作用可能更明显一些。”

　　车德锐也认为，此次的重点是加强房价备案管理，开发商在定价方面上调价格将会面临诸多限制，“2011年东莞也曾出过备案价格管理的政策，当年的效果是非常明显的，全年实现了房价的控制目标。相信本次政策的出台，在业界各方面包括政府监管部门、开发商、代理商、中介机构、媒体等的努力下，一定能实现房价控制目标及稳定市场预期，为东莞房地产市场长久的健康稳定发展奠定良好的基础。”

　　而对于此次出台的其他要求，李兴旺认为，根据东莞的商业饱和的现状，适时做出供地结构调整，加大住宅地块供应，减少商业地块，将缓解东莞商品住宅供求失衡矛盾，最终对房价起到一定平抑作用。同时亦缓解商业供过于求的矛盾。第一条政策更多的是影响未来一两年之后的市场，而影响程度取决于政府供地量。

　　“地价的高低由供求关系决定。‘限房价、竞地价’方式在去年的凤岗地块做出了试点，不能从源头上解决高地价问题。(政策)第二点对拿地房企的资金实力提出更高要求。”李兴旺分析道，“第四条五条是对去年政策的重提。总体来说，相对于其他城市，东莞此次政策加码力度较温和，主要是规范东莞房地产行业发展秩序，利于行业健康发展。”

　　李玲玲则强调，经济“稳” 是主调，振兴实业经济，防金融风险、去泡沫依然是重点，对房地产的定调是“因城施策，不能出大问题，不能出现大涨大落，需稳健发展”。

　　上述房企高管则表示，本次“加码”的调控，其实都是之前政策的补充，以保持市场平稳，比他想象中要“温和”。“开发商最怕的，其实是限外，如调高社保购买年限要求、非本地户籍只能限购1套等。”

    6成网友呼吁调控加码

　　3月20日，房掌柜就东莞是否会调控等问题做了问卷调查，其中认为会升级调控的市民占65%，认为调控会保持现状的31%;约有42%的人认为东莞的房价还会继续上涨，持下降心态的市民仅占28%，和认同保持目前的稳定状态的人数相等;在调控加码之前，呼吁政府加强调控的市民占了调查人群的61%，远超过“不需要升级调控”的市民一半的票数，表明了在全国20多个城市纷纷加码调控的背景下，市民对东莞楼市调控的期盼。

　　而在政策出台后，大家是这么看的：

　　“地王好头大”

　　“只是想问3万的怎么办”

　　“先拍地王，后限价，卸磨杀驴!”

　　“限，说明趋势太盛。长期利好不变。阶段性的“最佳”入手时段或将到来。也是考验发展商资金链和市场耐心的时段。”

　　“有资历的人才会有被嫉妒的资格! 限，说明趋势太盛。难以出货的四线城市想被限制都没这个机会”

　　“国家策略就是打击限制一二线，逼着大家或者投资客考虑三四线”

　　“全国都有点惶恐性购房了”

　　“中国人有个优良传统，哪里排队哪里去，哪里不给买越想买”

　　“国家都这么卖力的出来讲价了，要买房的还是要加紧”

　　2017年各地楼市调控政策一览

　　2月底，北京：要求住房只针对无房家庭进行销售，且不允许三年内有房屋转出记录的家庭申购。

　　3月1日，河北涿州：实施限购和差别化信贷政策，非户籍居民家庭限购1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;对户籍居民家庭购买第2套住房，首付款比例不低于50%。

　　3月1日，海南三亚：涨价超过备案价格5%将暂停网签;购买第2套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%;暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。

　　3月2日，杭州：非户籍居民家庭购房须提供2年以上社保证明，且不得补缴。增设户籍居民家庭限购措施，暂停对已拥有2套及以上住房的户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

　　3月15日，青岛：外地户籍家庭限购1套市区住房。申请住房公积金贷款购买新房的,最低首付比例提高至30%,购买二手住房的,最低首付比例提高至40%;在市区范围内购买首套房商业贷款最低首付30%,二套房最低首付40%;暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　3月15日，南京：主城区暂停向拥有2套及以上住房的居民出售住房。非户籍居民家庭买首套住房应提供2年证明，不得补缴社保。

　　3月17日，广州：户籍成年单身人士、非户籍居民家庭能提供5年社保证明的限购1套住房。买首套房首付款比例最低30%;在本市无住房但有住房贷款记录的，首付款比例不低于40%，购买非普通商品住房首付款比例不低于70%。

　　3月17日，石家庄：非户籍居民家庭买首套房须提供连续缴纳1年社保证明，限购1套住房。买第三套及以上住房的，不予办理住房公积金个人住房贷款。

　　3月17日，郑州：凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。

　　3月17日，北京：实施“认房又认贷”，二套房首付比例提高至60%。(居民家庭名下在本市无住房且无贷款记录的，购买首套普通住房首付款比例不低于35%，非普首付款比例不低于40%。购买二套普宅首付款比例不低于60%，非普首付款比例不低于80%。已购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上。)

　　3月18日，长沙：实行区域性住房限购政策，非本市户籍家庭限购1套新房。(购买首套商品住房首付比例不低于30%;拥有1套住房且相应贷款已结清的户籍家庭购买第2套商品住房，首付比例不低于35%;拥有1套住房且相应贷款未结清的户籍家庭购买第2套商品住房，首付比例不低于45%;暂停发放第3套及以上住房的商业贷款。)

　　3月19日，河北省保定市：暂停向拥有城区3套及以上的户籍居民家庭、拥有主城区1套及以上的非户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房。

　　3月20日，长沙：上调公积金贷款首付比例,并暂停发放第三套及以上住房公积金贷款。

　　3月21日，东莞政府对于东莞土地供应、房价备案管理、限购限贷政策做出了进一步的要求，其中新建商品项目首次房价备案无理由不得超过同区域产品价格、备案价调高超5%受限等举措最受关注。

　　附通知原文：

　　各镇人民政府(街道办事处、园区管委会),市府直属各单位:

　　为进一步完善我市房地产市场政策,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,确保商品住房价格平稳,促进房地产市场健康有序发展,经市人民政府同意,就有关事项通知如下:

　　一、调整土地供应结构。强化土地供应与房地产市场调控、去库存联动机制,优化区域土地供应节奏和结构,根据市场需求变化适时调整土地供应计划,在商品住房供应偏紧、库存量较少的区域,增加住房用地供应量;在商品住房库存量较高的区域,控制住房用地供应量。加强全市房地产用地规划调整,适当增加住房用地比例,减少非商品住房用地比例,减少商住混合用地的供应,加大商品住房的有效供应。加大存量住房用地盘活力度,全面清查历年来已出让存量住房用地的开发建设情况,加快土地开发上市。国有建设用地使用权人在取得土地使用权后,属于自身原因在超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的,按照土地出让价款的百分之二十征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权,并将该受让人纳入土地市场诚信黑名单,禁止该受让人及其关联企业参与全市土地竞买活动。

　　二、创新土地供应条件。探索采取“限地价、竞配建人才房(保障性住房)”“限房价、竞地价”等新型房地产用地交易方式,促进土地市场理性平稳,严控地价过快上涨。竞买申请人商品住房用地竞买资金(即地价款,含竞买保证金)须为自有资金,不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等,否则将导致竞买失败及竞买保证金损失。

　　三、加强房价备案管理。开发企业应根据项目楼面地价及建安成本等因素合理确定申报价格,新建商品住房项目首次申报房价备案,其申报价格明显高于同区域同类型在售项目价格,又不能作出合理说明的,发改部门可暂不办理房价备案,住建部门可暂不核发预售许可证或暂不办理现售备案证书。对同一套房屋,开发企业调高备案价格幅度超过本通知实施前最后一次备案价格5%(含)的(实施前未备案的,以首次备案价格计),发改部门可暂不办理房价备案,房管部门可暂不予以办理网签系统录入房价的变更。已办理销售价格备案的新建商品住房项目调低备案价格的,间隔时限由原规定的2个月缩短为20天,调高备案价格的,间隔时限由原规定的2个月延长至90天。开发企业取得发改部门房价备案回执后,须在10个工作日内到住建部门办理预售许可证或现售备案证书,逾期将不予办理,开发企业需重新到发改部门申报房价备案。

　　四、严格执行限购限贷政策。严肃查处弄虚作假和用不正当手段骗取或伪造购房证明、规避限购等行为,如造成房屋交易风险或损失,由当事人自行承担相应后果。各商业银行应继续加强对首付资金来源、收入证明真实性等审核,根据借款人家庭信用状况、偿债能力等审慎把握执行。金融业监管部门要加强监督检查。

　　五、加强房地产市场整治。未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售、不得收取或者变相收取任何预订款性质的费用。预售商品住房须在取得预售许可证10天内一次性公开全部准售房源,不得分批次销售。对已取得预售许可证捂盘惜售的,一经发现,将依法依规严肃处理。开发企业和中介企业不得采取明示或暗示房价即将上涨、故意制造房源紧张气氛等手段误导消费者,禁止虚假广告宣传。对多次违规、拒不整改的,采取暂停网签、暂停资质升级等方式,加大惩处力度。宣传部门要加强宣传舆论引导。相关职能部门要定期组织专项执法检查,对房地产开发企业和中介企业的违法违规不正当经营行为予以严肃查处,并公开曝光。

　　本《通知》自印发之日起实施,之前有关文件与本《通知》不符的,以本《通知》为准。各镇人民政府(街道办事处、园区管委会)、市府相关职能部门根据本《通知》要求,认真做好组织落实工作。

　　东莞市人民政府办公室

　　2017年3月21日