东莞刚需门槛有多高？首付54万工资8000起

刚需作为房地产市场中最重要的底层支柱，他们渴望着能在工作的城市里落地生根，为此他们埋头苦干，把打拼多年积攒下来的存款毫无保留地豪掷到楼市中，成为千千万万房奴中的一员。然而，时代的发展速度跟不上房价上涨的速度，如今东莞的刚需门槛早已拔高……

东莞刚需标准已不适用大多数东莞人

自东莞发展房地产以来，刚需就成了楼市中不可缺少的中坚力量。不过由于这两年东莞房价涨得过快，过去对于“刚需”的定义和标准已经不太适用于当下。

什么是刚需？笼统的说，刚需囊括了首次置业人群、婚房主力人群、保障性住房人群等。如果要划分更详细的界限，东莞中原认为购买70-120㎡户型的才算刚需，70㎡以下的大多是投资型人群，120㎡以上的则是改善型。

在东莞房价还未失控的那些年，全市最高房价大多集中在城区，而城区的房价也只是在万元左右徘徊，这个时候的东莞刚需族无需顾虑太多，只要看上眼，单价还能接受就下定，就算买一套位置条件好的100㎡新房最多只需30万首付。

现实总会在不经意间狠狠打脸，自2015年开始，东莞全市的均价逐渐超过万元，个别“貌不惊人”的镇街借力深圳客反超城区房价。在这种背景下，对于东莞刚需客的标准已经拔高。

54万首付+8000元工资=一套100㎡房子

现在的刚需是怎样的？金信联行黄旗分行营业经理王千认为，就东莞目前的房价来看,首付预算在30万以上的购房者才称为刚需客户，他们选择的户型大多为两房或实用小三房，户型面积在80㎡—100㎡左右。

最为明显的一点是，以前的刚需买房看户型，现在的刚需在意的是总价，且买刚需房的人群年龄渐长。一临深楼盘的营销负责人透露，该楼盘一开始主打的刚需产品计划是定位于刚需年轻人，但是前来买房的大多是30岁以上的家庭，由于房价偏高，该楼盘户型越小的产品去化速度越快。

根据瑞峰研究数据显示，去年最受市场欢迎的是70-100㎡及100-130㎡户型，为了方便计算，本文暂以100㎡户型来统计。设想一下，同样是100㎡的房子，以前万元的时候入手，总价是100万，现在按2万元的单价买则变成了200万，购房成本足足增加了一倍，况且有的地方的房价还不局限在2万元！

纵观整个东莞，仅有两三个镇区新房均价不过万，多数镇区均价超过15000元/㎡，热门镇区如长安、松山湖、虎门、塘厦、凤岗、城区等更是高达20000-30000元/㎡，这让东莞刚需客慌了。

假设有人以18000元/㎡买入一套100㎡新房，按3成首付、贷款30年计算，那么这个人需要负担54万元的首付，要和银行借款126万，每个月的月供要6687元。按照最低生活费1500元（不计娱乐旅游等）来计算，这个人的收入水平至少要在8000元以上才能下这套100㎡的房！

而据智联统计，去年东莞人均收入仅4500元，部分房地产、金融、技术从业人员才能月薪过万，绝大多数人的工资还不到5000元！这意味着在东莞买一套房除了自行承担几十万的首付外，可能连月供都要花掉你两个月的工资！

东莞刚需的购买力有限

有业内人士曾说过，“东莞人只能接受1.5万元左右的单价，超过这个价格，很少有人买得起房子。”的确，东莞人的购买力是有的，只不过有个界限，一旦房价越线，买房就会显得吃力，这也就解释了为什么当下深圳客占据了东莞楼市的“半壁江山”，而深圳客在临深区域的比例更是高达八九成。

毕业三年的唐小姐是一名成色十足的东莞刚需族，曾在2015年底的时候入手下订了南城鼎峰源著一套100㎡左右的三房。当时的均价是14000元/㎡，然而等到开盘的时候，该楼盘的价格涨到了18000元/㎡，而且这是提前认筹才有的优惠，之后就要涨上20000元/㎡，这意味着唐小姐的首付款从35万变成了45万，期间不过仅经历几个月。

由于首付过高，唐小姐一心想着再去搜寻其他15000元/㎡左右的新房，但是直到今天，她都没找到合适的房源，依然在看房的路上奔跑着，渐渐发现，现在的房价已经回不到过去了。

20万首付能买到哪里的房子？

维稳维稳，是政府调控房价的主基调，这说明在各种政策的限制下，东莞的房价涨幅会变小，但也很难下跌。扫一眼东莞的备案楼盘，基本没有万元以下的新房，就连二手房的价格也在与日俱增。

据金信联行相关负责人透露，近年来城区二手房炙手可热，不仅价格任性涨，整体市场也极其火爆。就当前市场来看，城区5年左右楼盘，价格在18000-22000元/㎡左右；7年左右楼盘，价格在16000元/㎡左右；10年左右楼盘，价格在15000元/㎡左右；15年以上楼盘，价格在13000元左右。

这意味着在城区买二手刚需房，购房者最少最少都要准备30万的首付。那么20万首付就真的买不到房子了吗？如果是买小户型或者楼梯房，20万或许还是能找到合适的房源，但如果要买两房或者小三房这种刚需房源则比较困难。

从各镇区的二手房市场来看，大部分的二手房成交均价都在10000元/㎡以上，比如塘厦凤岗的二手房整体均价要16000元/㎡，黄江14000元/㎡、虎门13000元/㎡。连向来是二手房洼地的樟木头和常平，其均价也逐渐逼近8000元/㎡。

“目前在樟木头，20万首付可能淘到不错的两房或小三房，但在房价略高于樟木头的常平镇，就很难找到合适理想的房源。”金信联行一负责人如是说道。

东莞作为广州与深圳两个一线城市的后花园，具有得天独厚的地理优势，这也正是吸引深圳人前来置业的重要因素。东莞房价的上涨对于资金雄厚的深圳人来说容易接受的，但对于东莞刚需族来说，其要承受的压力相对较大。

“就目前市场反应来看，大多数东莞客户都在逐渐适应市场，接受房价，在自己经济承受范围内降低要求，改买其他相对比较便宜的小户型。”中介人士表示。