刚需作为房地产市场中最重要的底层支柱,他们渴望着能在工作的城市里落地生根,为此他们埋头苦干,把打拼多年积攒下来的存款毫无保留地豪掷到楼市中,成为千千万万房奴中的一员。然而,时代的发展速度跟不上房价上涨的速度,如今东莞的刚需门槛早已拔高……
东莞刚需标准已不适用大多数东莞人
自东莞发展房地产以来,刚需就成了楼市中不可缺少的中坚力量。不过由于这两年东莞房价涨得过快,过去对于“刚需”的定义和标准已经不太适用于当下。
什么是刚需?笼统的说,刚需囊括了首次置业人群、婚房主力人群、保障性住房人群等。如果要划分更详细的界限,东莞中原认为购买70-120㎡户型的才算刚需,70㎡以下的大多是投资型人群,120㎡以上的则是改善型。
在东莞房价还未失控的那些年,全市最高房价大多集中在城区,而城区的房价也只是在万元左右徘徊,这个时候的东莞刚需族无需顾虑太多,只要看上眼,单价还能接受就下定,就算买一套位置条件好的100㎡新房最多只需30万首付。
现实总会在不经意间狠狠打脸,自2015年开始,东莞全市的均价逐渐超过万元,个别“貌不惊人”的镇街借力深圳客反超城区房价。在这种背景下,对于东莞刚需客的标准已经拔高。
54万首付+8000元工资=一套100㎡房子
现在的刚需是怎样的?金信联行黄旗分行营业经理王千认为,就东莞目前的房价来看,首付预算在30万以上的购房者才称为刚需客户,他们选择的户型大多为两房或实用小三房,户型面积在80㎡—100㎡左右。
最为明显的一点是,以前的刚需买房看户型,现在的刚需在意的是总价,且买刚需房的人群年龄渐长。一临深楼盘的营销负责人透露,该楼盘一开始主打的刚需产品计划是定位于刚需年轻人,但是前来买房的大多是30岁以上的家庭,由于房价偏高,该楼盘户型越小的产品去化速度越快。
根据瑞峰研究数据显示,去年最受市场欢迎的是70-100㎡及100-130㎡户型,为了方便计算,本文暂以100㎡户型来统计。设想一下,同样是100㎡的房子,以前万元的时候入手,总价是100万,现在按2万元的单价买则变成了200万,购房成本足足增加了一倍,况且有的地方的房价还不局限在2万元!
纵观整个东莞,仅有两三个镇区新房均价不过万,多数镇区均价超过15000元/㎡,热门镇区如长安、松山湖、虎门、塘厦、凤岗、城区等更是高达20000-30000元/㎡,这让东莞刚需客慌了。
假设有人以18000元/㎡买入一套100㎡新房,按3成首付、贷款30年计算,那么这个人需要负担54万元的首付,要和银行借款126万,每个月的月供要6687元。按照最低生活费1500元(不计娱乐旅游等)来计算,这个人的收入水平至少要在8000元以上才能下这套100㎡的房!
而据智联统计,去年东莞人均收入仅4500元,部分房地产、金融、技术从业人员才能月薪过万,绝大多数人的工资还不到5000元!这意味着在东莞买一套房除了自行承担几十万的首付外,可能连月供都要花掉你两个月的工资!
东莞刚需的购买力有限
有业内人士曾说过,“东莞人只能接受1.5万元左右的单价,超过这个价格,很少有人买得起房子。”的确,东莞人的购买力是有的,只不过有个界限,一旦房价越线,买房就会显得吃力,这也就解释了为什么当下深圳客占据了东莞楼市的“半壁江山”,而深圳客在临深区域的比例更是高达八九成。
毕业三年的唐小姐是一名成色十足的东莞刚需族,曾在2015年底的时候入手下订了南城鼎峰源著一套100㎡左右的三房。当时的均价是14000元/㎡,然而等到开盘的时候,该楼盘的价格涨到了18000元/㎡,而且这是提前认筹才有的优惠,之后就要涨上20000元/㎡,这意味着唐小姐的首付款从35万变成了45万,期间不过仅经历几个月。
由于首付过高,唐小姐一心想着再去搜寻其他15000元/㎡左右的新房,但是直到今天,她都没找到合适的房源,依然在看房的路上奔跑着,渐渐发现,现在的房价已经回不到过去了。
20万首付能买到哪里的房子?
维稳维稳,是政府调控房价的主基调,这说明在各种政策的限制下,东莞的房价涨幅会变小,但也很难下跌。扫一眼东莞的备案楼盘,基本没有万元以下的新房,就连二手房的价格也在与日俱增。
据金信联行相关负责人透露,近年来城区二手房炙手可热,不仅价格任性涨,整体市场也极其火爆。就当前市场来看,城区5年左右楼盘,价格在18000-22000元/㎡左右;7年左右楼盘,价格在16000元/㎡左右;10年左右楼盘,价格在15000元/㎡左右;15年以上楼盘,价格在13000元左右。
这意味着在城区买二手刚需房,购房者最少最少都要准备30万的首付。那么20万首付就真的买不到房子了吗?如果是买小户型或者楼梯房,20万或许还是能找到合适的房源,但如果要买两房或者小三房这种刚需房源则比较困难。
从各镇区的二手房市场来看,大部分的二手房成交均价都在10000元/㎡以上,比如塘厦凤岗的二手房整体均价要16000元/㎡,黄江14000元/㎡、虎门13000元/㎡。连向来是二手房洼地的樟木头和常平,其均价也逐渐逼近8000元/㎡。
“目前在樟木头,20万首付可能淘到不错的两房或小三房,但在房价略高于樟木头的常平镇,就很难找到合适理想的房源。”金信联行一负责人如是说道。
东莞作为广州与深圳两个一线城市的后花园,具有得天独厚的地理优势,这也正是吸引深圳人前来置业的重要因素。东莞房价的上涨对于资金雄厚的深圳人来说容易接受的,但对于东莞刚需族来说,其要承受的压力相对较大。
“就目前市场反应来看,大多数东莞客户都在逐渐适应市场,接受房价,在自己经济承受范围内降低要求,改买其他相对比较便宜的小户型。”中介人士表示。
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