瑞城搜解码评市：东莞楼市新政升级 对市场影响几何?

一、新政出台的背景

1、 响应全国两会总基调  近16个城市升级或出台调控  东莞顺势而为

本轮调控从一线城市、热点二线城市，扩展到部分的三四线城市，足见政府打击“投机需求，稳楼市”的决心，政策收紧的大环境已形成，预示着未来哪些城市房价涨幅过快，投机需求增加，面临调控或加码概率也极高。

东莞虽然深圳投资需求在减少，但房价依然处于高位，而且一旦有热点区域签约加入，整体房价就呈上涨之势。为“稳房价”，响应全国两会基调，此时进行政策升级，顺势而为，出台节点非常及时。

2、21个镇价格不降反涨  全市房价易受热点区域签约而波动 最严限价令升级

全市房价易随着热点区域的签约而波动，全市房价仍呈上升的态势。与2017年1月房价进行对比，3月份东莞各区域剔除万江和松山湖是受人才公寓或旧盘签约的特殊影响，涨幅分别为143%和63%的飙涨之外，仍有19个区域房价呈上涨之势，上涨区间在3%-28%之间,其中大朗涨幅28%最高，主要是新盘万科中央花园（19,098元/㎡）签约拉动。

3、“粤港澳大湾区”东莞发展迎来新动力     房价上涨预期浪潮再次掀起

原本预期经历去年史上最严调控之后，东莞楼市有望退烧，但房地产税暂不征收，粤港澳大湾区的提出，一石激起千层浪，尤其是“粤港澳大湾区”提出，无论对东莞经济层面还是房地产层面都带来新的增长动力，北方客户也看好珠三角城市的居住及投资价值，进莞购房，导致市场各个层面的信心倍增，价格上涨的预期浪潮再次被掀起，为将不理性购房控制在房价上涨的萌芽阶段，政府当机立断，进行政策的升级。

二、2016年和2017年两次东莞新政对比及影响

   本轮政策升级的亮点与影响力主要在于控房价增速，限购限贷皆没有升级，与广州、北京、南京等地的加码政策对比较为温和。

对房企的影响和建议: 政策升级的大环境下，东莞房价阶段性上涨的空间有限。面对地价高、但房价受限制，利润空间进一步压缩的现状，如何保证盈利水平？这对房企营销成本、综合成本的管控提出了更高的要求，建议房企创新，大胆尝试新的营销模式进行突围。

对购房者的影响和建议：限贷限购政策基调短期内不会改变，加上目前政府控房价的举措出台，在售项目定价趋理性。所以，综合来看，目前是入市的好时机，若房价依然难控增速，可能引发后市限贷限购等政策的升级，或会失去购房资格或面临更高置业成本。

瑞峰瑞城搜

2017年3月22日