限购限贷后，在东莞买房你必须知道这些

　　2016年10月6日，东莞出台楼市调控政策，限购限贷同时出台，在东莞买房你必须注意什么?看看这里就知道了。

　　一、限购政策：

　　“自2016年10月7日起，在本市行政区域内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房;对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。限购时间认定：新建商品住房以商品房买卖合同网签时间为准。住房限购政策视具体情况适时进行调整。”

　　——《东莞市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》

　　重点：

　　1.关于购房家庭和住房套数及类型的认定

　　(一)购房家庭成员范围为“购房人、配偶及未成年子女”。家庭成员中的成年子女具有独立购房资格。

　　(二)家庭成员(包括夫妻双方及未成年子女)中只要有一人拥有东莞市户籍，即认定为“本市户籍居民家庭”。

　　(三)拥有住房套数的地域范围仅指我市行政区域内拥有的住房。

　　(四)拥有住房套数类型仅指商品住房(即不包含房改房、集资房、福利房、自建房等房屋登记用途为住宅和公寓的其他房屋)。

　　(五)购房人名下有一套我市行政区域内的商品住房，不论是单独所有还是与他人共有，均按其拥有一套住房计算。

　　(六)两人及以上购房人拟共同购买商品住房且共同购房人非同一居民家庭的，按共同购房人分别新购一套住房对待。

　　(七)父母离婚的，登记在未成年人名下的住房套数应计入有抚养权的一方名下。

　　2.关于个人所得税缴纳证明和社会保险证明的认定

　　(一)“对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明”，“1年以上”包含1年。

　　(二)个人所得税“缴纳证明”采信广东省地方税务局统一在门户网站设置的全省范围的个人所得税完税证明和纳税清单，个人所得税完税证明和纳税清单须同时出具。纳税人可登陆广东省地方税务局的门户网站(网址及路径：www.gdltax.gov.cn—办税服务—个人所得税专区—个人所得税完税证明及清单打印)按个人需要自行打印。对一次性补缴1年以上个人所得税所出具的“缴纳证明”不予承认。

　　(三)申请人可到社保部门自助终端机选择相应时间段打印养老保险的《参保人险种缴费明细表》。申请人补缴或从外地转入的参保年限不属于可认定为“在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险”的范围内。

　　3.关于户籍认定材料和婚姻证明

　　(一)购房人户籍认定材料指购房人提供由公安部门签发的居民户口簿和居民身份证。

　　(二)婚姻证明包括结婚证、离婚证或其他有效婚姻证明。如购房人无法提供任何婚姻证明文件，则需申请人书面承诺婚姻状况。

　　4.买房必须开具住房情况查询记录

　　凡拟购买本市范围内新建商品住房的购房家庭(包括：购房者本人、配偶及未成年子女)在购房前，须到房管部门查询其在本市范围内拥有商品住房的情况。

　　购房人可自行或委托房地产开发企业到属地房管所(局)查询窗口申请查询购房家庭商品住房情况。

　　属地房管所(局)在业务系统上进行查询，对于符合条件的，在5个工作日内出具《东莞市购房人家庭商品住房情况查询记录》;不符合条件的，不予出具《东莞市购房人家庭商品住房情况查询记录》。

　　如何查询家庭在本市范围内拥有商品住房的情况，请点击这里。

　　5、如虚假证明，后果严重

　　购房人提供虚假证明或信息骗取购房资格的，一经查实，取消购房资格并依法处理，记入个人征信不良记录，由此产生的经济及法律责任由购房人自行承担。

　　二、差别化住房信贷政策

　　“根据银发〔2015〕305号和银发〔2016〕26号文件规定，实施限购城市首次购房和首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%。自2016年10月7日起，对我市相关差别化住房信贷政策作如下调整：

　　(一)居民家庭首次购买普通住房(指从未购置过住房)，按照国家政策，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%。

　　(二)对于有购房贷款记录但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭、拥有1套住房但没有购房贷款记录的或相应购房贷款已结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，贷款最低首付款比例不低于30%。

　　(三)居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%。

　　(四)对于拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。对于本意见实施之前已签订认购书且交付定金、或已交付首付款、未正式网签合同的居民家庭购房行为，如能提供认购书及定金电子进账单原件或首付款电子进账单原件，则最低首付款比例仍按原规定执行。人民银行东莞市中心支行、东莞银监分局将继续加强监管并指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付款比例。各商业银行应严格执行差别化住房信贷政策，并进一步加强住房信贷风险控制。”

　　——《东莞市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》

　　重点：

　　1.东莞政府要求：

　　1)居民家庭购买首套房者商业贷款首付不低于3成;

　　2)拥有1套住房但没有购房贷款记录的或相应购房贷款已结清的居民家庭，二套房首付同样不低于3成;

    3)拥有1套住房但相应购房贷款未结清，二套房首付不低于4成;

　　4)第三套住房暂停发放商业性个人住房贷款。

　　2.各大银行的差别化信贷政策：

　　在政府限贷政策出台后，各大银行也出台了差别化信贷政策，不仅严格执行限贷精神，还集体向144㎡以上户型开刀，市民若购买此类物业，不管是首套还是二套，首付款都被提高到了6成，基准利率也要上浮10%。此外，该政策对一二手房源同样有效。

　　建行与农行：凡购买144㎡以上的非普通住宅，若非首次购房，则首付款一律为6成，基准利率上浮10%;购买144㎡以下普通住宅，认定为首套则首付3成，利率不变，认定为二套则首付4成，利率上浮10%;若是首次购房，则首付3成，按原首套执行基准利率。

　　值得注意的是，建行信贷新政规定，购房者即使名下无房，但有2次未结清的贷款记录，也是不能放款的。“银行征信是全国联网的，即使你在本地没记录但在外地有也不行。”建行工作人员表示，不过他也透露，因房管局没有联网，深圳户籍市民不论其在外地有多少房产，只要他在东莞没有房产，其名下没有或有1笔贷款记录，也是可以买东莞新房的。

　　建行信贷新政执行标准

　　中行新政与建行、农行一样，规定144㎡以上非普通住宅，若非首次购房都一律执行6成首付和利率上浮10%方案;二套房需首付4成，并上浮10%利率;若是首次购房或认定是首套普通住宅，除了缴3成首付外，还能享受利率折扣优惠。“新房折扣要看合作楼盘而定，二手房符合条件还可享受95折利率优惠。”中行工作人员告诉房掌柜。

　　工行方面也已严格执行“首付首套3成，二套4成且利率上浮10%”政策，同时严控大户型物业放贷风险，规定买144㎡以上住宅，首套与普通住宅同样标准，买二套则需要首付6成，且利率上浮10%。另外，该行工作人员告诉房掌柜，工行在3个多月前已经暂停对二手楼梯房放贷了。“楼梯房一般很旧，不利于市场流通，房价也低，银行放贷风险也大。”

　　144㎡以上户型于本轮调整中直接“躺枪”，对总价较高的改类型物业而言，不管是利率上浮10%，还是首付款提高，都是毁灭性的打击。

　　举个简单的例子，若市民首套房想置换一套160㎡单价1万元/㎡的住宅，按照旧政首付款3成只需48万，但按照新政则需要一次性缴96万，首付款增加了一半，购房门槛大大提升。