东莞商住地断供两月 4月迎来中堂小地块“解渴”

从拍出凤岗官井头商住地到目前为止，东莞商住地招牌挂市场已经断供几十天！

周边城市土拍热火连天

东莞周边城市土拍不断，与东莞形成了鲜明的对比。

截至26日，3月佛山已经通过招拍挂市场推出5宗商住地块，三山新城地块十分钟内从最高限制地价到最高竞配建再到突然超出保密价，开拍不到20分钟，三山新城地块就遭遇“熔断”。

佛山西樵商住地和陈村商住地也延续土拍热况，引来众多开发商竞拍，其中西樵商住地成交楼面价9346元/平米，面粉价超过了面包价，而周边楼盘的均价才8000-10000元/㎡左右。陈村商住地更吸引了近20家房企到场参与竞拍，楼面成交价过万元而且需要配建2万余㎡人才住房。

3月29日，广州一日成功出让8宗商住用地或商业用地，遍布海珠、白云、黄埔、增城四区，8地块共吸金190亿元。海珠商住地拍出楼面价5.5万/平，白云商住地楼面价也达到3.3万/平。增城拍出的三块商住地，两块超过2万/平。仅黄埔的商业用地楼面价以低于万元的底价成交。

与东莞相邻同属一线周边地区的惠州，虽没有佛山土地市场的热火连天，但是也土拍不断，时不时还抛出重量地块。惠州博罗在3月17日推出两块小型商住地，也引起了不少房企争拍，其中一宗溢价率更超过了300%。9月29日，惠城博罗还一日成功拍卖了四宗地块。

东莞无地可卖？

土地断供房企的生存之路：收购

东莞面积仅仅2465平方公里，目前土地开发强度已高达46.7%，超广州接近深圳位列全省第二，并且早在2010年就已是香港的两倍，远超国际公认30%的临界点。

据东莞规划局统计，东莞目前除山水等生态控制用地1103平方公里的土地外，剩余真正可用土地大约是200平方公里，不足全市土地的10%。

未来支撑东莞城市发展的土地，将逐渐从招拍挂上的存量用地，转移到三旧改造城市更新用地上。根据《东莞城市总体规划（2016-2030）》报告显示，在2017-2018年间，东莞三旧改造用地将要超过城市新增用地，三旧改造也将成为东莞房地产开发的主要模式。

数据显示，2016年东莞拍出的土地地价已经普遍高于周边二手房房价，这也意味着开发商收购城市更新项目要比土地市场的成本低，因此收购的三旧项目利润也会高于公开土地市场拿地。

据恒大官网显示，2017年初恒大深圳公司已通过收购获得东莞凤岗康佳西城市更新项目，该项目早在十余年前就已提出改造，仅协商改造协议即经历了近7年的时间，多次上榜凤岗镇年度重点“三旧”改造。不久后，这片面积为6.2万平方米的秀木桥村旧村片区将变身高尚商住区。

除恒大外，东莞万科、碧桂园都已在三旧改造项目收购上走出了自己的一条路。近期的城区热门三旧项目就包括有万科中天城市广场、卓峰花园、帕克诺雅、城央一品、旗峰公馆等。

新进东莞的融创更为亮眼，自2016年进入东莞楼市后，即一口气拿下了清溪、大岭山、黄江、南城和虎门5个项目。其中仅清溪项目和黄江项目为通过招拍挂的方式取得，其它3个项目均为收购获取，不仅收购三旧改造用地，也收购一般性的招拍挂地块，其中大岭山融创松湖澜园正是原先环鑫地产的招拍挂地块。

融创松湖澜园已于3月19号首开盘，开盘均价仅仅为1.6万/㎡，不仅品牌优势明显，而且价格也要远低于周边区域，首推的三栋洋房产品遭遇热抢已售完。这个项目从收购到回笼资金仅仅只用了一年的时间，收购的效益不言而喻。

政策：根据市场需求适时调整市场供应计划

事实上，商住地拍卖停顿近2个月在东莞市场并不少见。有业内人士分析，东莞商住地“断供”或为调整供应节奏。

3月21日东莞出台了最新的房产调控政策，其中第一条即为调整土地供应结构，根据市场需求变化适时调整土地供应计划，在商品住房供应偏紧、库存量较少的区域，增加住房用地供应量；在商品住房库存量较高的区域，控制住房用地供应量。

4月，东莞将恢复商住地拍卖。

4月即将拍卖的商住地位于中堂107国道东泊路段，拍卖编号为2017WG002。该宗商住地块仅10878.6㎡，容积率也仅仅2.2，属于小型地块，亮点并不多。最亮眼的莫过于该宗商住地起始楼面价仅为2581.80元/㎡，远远要低于2016年东莞招拍挂诸多地王的成交楼面价。

中堂商住地块的开拍时间已经定为2017年4月7日上午10点，值得注意的是，该商住地块并未沿用凤岗官井头商住地“限地价+竞配建”的方式，而直接采用了传统价高者得的网络竞价方式。