合富：东莞2017第一季度土地供应再次跌入冰点 土地市场供需低迷

第一季度全市土地供应再次跌入冰点，土地市场供需低迷

总体供应跌入冰点：随着2016年地王潮的落幕，2017年东莞政府推地节奏一再放缓，总体供应量继2012年历史新低后再次跌入冰点，2017年第一季度全市供应面积约89.0万平方米，比2016年第一季度供应面积减少约102.2万平方米，同比下降53%。

成交量跌价涨，楼面地价持续上涨：2017年第一季度全市共成交12宗地块，成交面积约82.6平方米，创历史新低，同比下降49%；第一季度成交金额约35亿元，同比上涨24%；2017年第一季度楼面地价约4237元/平方米，同比上涨146%，由于第一季度商住用地高溢价成交直接推高楼面地价，导致整体楼面地价涨幅明显。

第一季度土地供应以工业用地为主

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示：2017年第一季度土地供应14宗地块，第一季度全市挂牌供应的土地类型包括工业用地、商住用地科教用地，其中第一季度供应地块主要是以工业用地为主，其供应面积约56.6万平方米，占总供应面积的64%；其次为科教用地，供应面积约24万平方米，占总供应面积的27%；最后为商住用地，供应面积约8.4万平方米，占总供应面积的9%。

第一季度商住用地连续 “零成交”，供需矛盾日益尖锐

商住用地供求创历史新低：2017年第一季度全市仅供应了2宗商住用地，约8.4万平方米，同比下降65%；第一季度全市仅成交了1宗商住用地，约7.3万平方米，同比下降69%；成交金额约29.2亿元，同比上涨103%；商住用地持续高溢价成交导致楼面地价大幅上涨，同比上涨358%。

商住用地连续“零成交”，供需矛盾日益尖锐：政府一再放缓推地，供应不足制约成交，各大开发商纷纷高额抢地补仓。第一季度中，成交的商住用地为东莞首次采用“限地价+竞配建”的出让模式，但从效果层面来看，该方式并未能从根本上解决高地价问题，商住用地供需矛盾日益尖锐。

第一季度土地成交以工业用地为主

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示：2017年第一季度土地成交12宗地块，第一季度全市挂牌成交的土地类型包括工业用地、商住用地、商科教用地，其中第一季度成交地块主要是以工业用地为主，其成交面积约51.3万平方米，占总成交面积的62%；其次为科教用地，成交面积约24万平方米，占总成交面积的29%；最后为商住用地，成交面积约7.3万平方米，占总供应面积的9%。

商住用地明细

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示：编号2017WG001地块位于凤岗镇官井头村，该地块占地面积73071.03㎡，容积率≤2.0，建筑密度≤30%，总建筑面积146142㎡。该宗地块是2017年首宗出让的商住用地，也是东莞首次采用“限地价+竞配建”出让模式。

该地块位置十分优越，与深圳龙岗仅一路之隔，经莞深干线龙平东路，仅几分钟车程即可直达深圳龙岗区。该地块周边有大运城邦、名流印象花园等成熟小区，周边居住氛围十分浓郁；地块周边的教育、医疗、娱乐文化配套、商业生活配套等已相对完善。该宗优质地块经过10家房企154轮激烈竞拍，最终被中海地产以总价29.2亿元+3.6万方配建面积夺得，该地块实际楼面地价高达到27643元/㎡（注：配建成本按3000元/平方米估算，实际楼面地价=(竞得的总金额+配建的成本)/(总建筑面积-配建面积)），超越黄江北大资源25264元/㎡的记录，成为东莞新地王。

后续土地

合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示：编号2017WG002地块位于中堂镇107国道东泊路段旁，南潢路与莞穗路交汇处，地块北临主干道G107国道，连接莞穗路、江南大桥，由莞穗路可快速到达镇中心，南潢路西行可前往邻镇麻涌镇，东行进入中堂IT电子产业区，交通十分便利；2公里范围内地块周边教育资源丰富，生活配套相对完善，周边居住氛围浓郁，相对于低库存的中堂镇，该地块的市场发展前景较大；该地块起始楼面地价2582元/㎡已刷新中堂历史（2010G011）成交楼面地价1685元/㎡，该地块是否能漂亮“出嫁”，值得期待。

2016年土地市场一片火热，地王层出不穷，楼面地价大幅上涨带动房价上涨，2017年第一季度商住地供应大跌，供应制约成交，供需矛盾日益尖锐。“321政府出台新政，政策中提及适当增加住房用地比例，加大商品住房有效供应，后续商住用地供应有望回升。

新政策一方面对土地市场做出结构优化，加大商品房用地供应与地块“处闲”力度，加快土地开发与商品房上市，旨在减缓楼市房价过快上涨；另一方面新政对土地供应条件也提及将会采取“限价地+竞配建”等新型房地产用地交易方式，严控地价过快上涨。

第一季度土地市场小结：

n 继2016年地王潮的落幕，2017年第一季度东莞政府推地节奏一再放缓，总体供应再次跌入冰点，土地市场供需低迷，土地供不应求，成交量跌价涨，楼面地价持续上涨；

n 第一季度土地供应成交都以工业用地为主，商住用地一再放缓推地，供应严重不足；

n 第一季度商住用地连续“零成交”，供应量创历史新低，供应不足制约成交，各大开发商高价抢地补仓，商住用地供需矛盾日益尖锐；

n “321”政府新政出台，调控升级，针对商住用地供应不足问题，政策中提及适当增加住房用地比例，加大商品住房有效供应，后续商住用地供应有望回升。