广源地产营销总监彭红涛：企业应明确自身实力与定位再入海南

东莞开发商去海南拿地，这与企业的发展战略有关。中信地产、联华国际等东莞开发商到海南拿地、这基于其企业的战略考虑，但同时也会面临市场的考验，如何寻找营销亮点就需进行充分的考虑。

海南岛生态环境良好，自然资源丰富，气候宜人，可以说是中国最宜居的省份。海南有中国最好的海岸自然生态资源，区域位置非常独特，北接内陆，南临东南亚。每次区域板块的兴起，房产既是急先锋，也是主力军。房地产主要是三种物业：旅游地产，商业地产和商业住宅。对海南来说，独特和稀缺的热带海岛资源最适于发展旅游地产和商业地产。

之前在海南拿地的都是国内的地产大佬，如中远地产，中信地产，鲁能地产，华润置业。

东莞开发商经过多年的沉淀，能力和经验已有提升，但在海南拿地首先要弄明白企业的定位是什么，战略是什么。企业拿地是要做旅游地产，还是商住楼，还是别的物业类型，都不能与企业定位冲突。企业长远战略决定企业拿不拿地和拿多少地。此外，能力也很重要。想做是一方面，但有没有能力做，又是另一方面，企业的能力和经验是不是匹配，能不能驾驭开发项目，是一个关键问题。联华国际是最早进入海南的东莞开发商，对外发展的第一站就选在海南，现在的阳光海岸等项目都是其物业，在海南有相当的基础。

海南暂缓土地出让基本上是为了遏制房价过高增长，地价的提升会拉升房价。所以说价格上涨是很自然的事情，但不好说是泡沫或一定就不会有泡沫，毕竟海南曾经泡沫过。物以稀为贵，拿地的人多了，土地自然就稀缺，地价自然就会往上走，而建立在地价之上的房价也自然而然地不得不涨。这次国际旅游岛有国务院的政策支持，对海南是个利好消息，政策的宽泛有利于相关产业的萌芽和运作。

海南是一个产业链发展不完善的省份，缺乏整体规划。现在终于找到了自己的定位，但也要看清形势，需要与东南亚、印尼等地方的定位区别开来。海南与内地其他地方不同，她有令人心旷神怡的热带自然风光，所以海南以旅游岛为定位，地产类型应该是以独特的热带自然资源为基础的旅游业及相关现代服务业为主，噱头也自然是宜居宜玩宜享受。

众所周知，海南本土的消费能力较弱，因此定位的目标消费群体主体应该是外地和国外的高水平消费群体，这也决定了海南的地产营销模式的特点就是跨区域营销。当下在海南买房的大多都不是海南本地人，这其中东北人就占了很大一部分。但是，随着开发的深入和成熟，本土居民的消费水平和消费意识会相应提高，再加上外来常住的新海南人，必定会培育出成熟的目标市场群体，而消费群体反过来再拉动经济增长，从而完成经济和房产市场的良性循环。

海南的未来发展方向是集旅游，休闲，养老，度假为一体的高端物业，比如海南的高尔夫产业等，现在就是非常热门的，开发商的主要投资会集中在综合性物业，复合地产或者产业经营方面。我们现在觉得时机还不成熟，战略上暂无安排。