欧阳捷：新城要全速奔跑 未来就可能沉没

但是今年这样的机会再没有了，一二线城市的中小房企在2016年如果没有退出的话，未来不会再有这样好的机会了。

对房企来讲，我们觉得还是要加速奔跑。2015年我们提出一个品牌主张，叫做“随心奔跑”，既可以说随着心情在奔跑，也可以说随着新城在奔跑。

今年所有的大房企都在加速奔跑，20强房企的最低门槛估计要到900-1000亿。

观点地产新媒体：这样继续扩大规模，公司对利润方面有没有要求？之前王振华董事长曾经说过，跨过了500亿规模，可能更加兼顾利润方面。

欧阳捷：对，实际上我们两条线都在做，既要扩规模又要抓利润，我们一直在提出一个观点，叫“降本增效”。

降本增效有一个核心的概念：不降低品质的前提下降低成本，不大幅增加成本的前提下大幅提高效率。

我们可以通过规划设计挖潜，今年在这点做得非常成功，就是对很多规划设计方案做了调整。调整之后，我们今年拿的10个项目销售货值增加了10个亿，相当于每个项目增加了差不多一个亿。

通过方案调整之后，我们又优化了产品，使得售价可以达到比拿地的时候测算的售价更高一些。这些城市本身是有需求的，它又不属于限价城市，未来就有很好的市场机会，所以利润水平能够得到一定的提升。

观点地产新媒体：公司布局区域是一二线城市为主，在这一轮调控下，您觉得销量会受影响吗？

欧阳捷：刚才我们讲战略性进入一些城市拿一些土地，但是不一定意味着我们会牺牲利润。两个方面，一方面可以通过规划设计、优化设计、增加可售货量、改善我们的利润结构；另一方面，通过降本增效来提升利润水平。

对一二线城市，长期来看都是非常好的城市。去年42个销售额超过400亿的城市，有23个城市是销售额超过1000亿的，这些城市都是一二线城市，有一部分是三四线城市，包括都市圈周边的一些城市。如果我们在这些城市站住脚跟，就等于是拿到了市场56.1%的市场份额，所以这些城市还是我们的目标城市，也是作为重点布局的城市。

未来的布局，虽然这些热点城市受到一定调控，但是成交量依然还是很大，需求也依然非常大，所以我们对未来市场并不担心。

同时我们商业开发做的综合体项目既有自持的吾悦广场，也有销售物业，销售额占到公司的1/3左右，这是一个有力的补充，同时也可以帮我们规避调控中的周期性的变化。

观点地产新媒体：今年第一季度拿了9块地，有挺多都是合作和收并购方式，是不是今年会以这种方式拿比较多的地块和项目？

欧阳捷：肯定会的，因为不管是股权合作、拿地合作还是开发合作，都是未来的大趋势，收并购也是未来大趋势之一。

刚才我讲过，2013年中小房企退出地产江湖的最好时机已经过去了，2016年热点一二线城市的机会他们又错过了，今年和明年可能他们还得积极想办法找出路。现在沟通这些事情的时候，我们发现很多企业还是很希望能够退出的。

观点地产新媒体：去年开业的商业项目已有11个项目，经营状况大概是怎样的？

欧阳捷：我们青浦吾悦广场、常州武进吾悦广场和常州国际广场3个项目开业已经超过3年，这几个项目经营的情况还是比较好，或者说是比较正常的。

所谓的比较好或者比较正常，我们用两个指标来衡量，第一是客流量，如果我们看一个购物中心能够日均客流量超过3万人次，就算是一个不错的购物中心。但是这些购物中心除了一个项目以外，其它项目的客流量基本上都在4万以上，日均客流量达到了47500人次，而且都不在一线城市的核心位置，也不在二线城市的核心位置，基本上都是在三四线城市，能达到这样的客流量，应该说是很了不起的。

从投资回报率来看，去年开业的5个项目现在还没办法算；按照成熟的购物中心投资回报率来看，标杆项目今年可以达到11%以上，接近12%的投资回报率，另外两个项目也能达到7%到8%之间。

观点地产新媒体：以后在选取项目上有没有一些调整？

欧阳捷：未来拿新项目的时候，可能要考虑两个方面：

第一个指标是人口覆盖率。除了常规指标之外，比如说经济指标、人均收入水平、城市发展成熟度、配套等，还要看人口覆盖，看这个购物中心究竟能够覆盖多少人口，而且这个人口跟你的竞品之间有没有重叠、有没有交集，这个是我们需要考虑的。

当然我们不是怕竞品，而是说这个时候竞品一定会分流人群，所以我们要把这个因素考虑进去。我们认为，一个购物中心至少要覆盖20万以上的人口，这样可才可能考虑做，这是一个重要的指标。

第二个指标是购物中心未来预期的投资回报率。购物中心一旦做了之后，我们要对它进行定位，未来引进的品牌商家是哪些，未来可能贡献的租金收入是多少，未来投资会有多少，最后折算下来投资回报率大概会有多少，投资回报率每年会有什么样的递增关系，这个逻辑关系全部算清楚后，觉得可以的就会去拿。

如果说一个购物中心去拿了之后，最后客流量上不来，覆盖人口不够，最后经营效益不能达到预期目标，或者不能够逐年递增，最后投资回报率达不到期望的目标，这个购物中心可能就要郑重考虑了，所以未来新区的购物中心可能会比较谨慎一些。

观点地产新媒体：商业这一块也在做轻资产，青浦项目做了证券化，它的投资回报率可能没有常州的好，以后常州这些项目会不会做证券化？

欧阳捷：我们觉得是有可能的，做证券化其实对于企业来讲有一个好处，可以把现金转回来，支持进一步的发展。

但这个事情是双方面的事情，首先项目要做好，投资回报率要高，别人才会有兴趣；第二，资产证券化的资本方要敢于去投，因为现在来看，资本方对三四线城市的市场其实并不了解，就像很多投资人对中国房地产市场基本上不了解是一样的。

过去几年像摩根士丹利、高盛这些海外机构一直在唱空中国房地产，从来没有对过，今年有些人认为中国房地产市场因为调控可能不好，他们反而唱多，这是一个很奇怪的现象。但是无论唱多、唱空，其实都没看清楚。我们是春江水暖鸭先知，在行业里面看得更清楚一点。

观点地产新媒体：公司在商业这一块的证券化是怎么规划的？

欧阳捷：未来只要运营成熟的购物中心都可以考虑证券化，但是这个要看机缘。我相信未来资产荒的时候，大家钱没地方去了，这一块会得到大家的青睐，但是需要大家有一个认知的过程。

观点地产新媒体：只有两个品牌输出项目，发展步调会不会有点慢？

欧阳捷：我们还有很多新项目在谈，步调其实不慢，因为诸暨的项目去年8月份之后很快就落地了，青岛项目也是很快就谈成的。

今年我们已经专门成立了一个轻资产投资拓展部，就是品牌输出管理的投资拓展部，这个部门就是专门到全国去谈输出品牌管理的项目，相信今年下半年会有很多项目落地。