2017年东莞“五.一”楼市观察

受新政影响，“五.一”期间新品入市较少。合富研究院（东莞）认为，“4.10‘新政为东莞楼市套上”紧箍咒“，市场观望氛围渐浓，客户上门量整体下滑较明显，楼盘客户储备计划受阻。另外，政策从严预售管理，开发商以”延“待”严“，多种因素综合导致多数项目延迟入市，”五.一“期间新品入市较少，以市场预热为主。

可售房源总体显不足，低库存支撑“五.一”房价坚挺。“五.一”期间东莞楼市库存处于近半年最低，尤其4月新品供应创历史最低。市场可售房源总体显不足，“五.一”期间楼盘促销活动较少，既无大幅上涨现象，也无大幅下跌现象，房价总体平稳，表现坚挺。

市场处于多方激烈博弈状态，市场走势不明朗。合富研究院（东莞）认为，政府调控房价的态度坚决，且政策未见探底，进一步加码的空间仍存在；开发商受低库存及高地价影响，降价意愿较小；投资需求基本受遏制，但刚需仍然旺盛，持币观望中暗潮涌动。

市场表现冷热不均，市区热度“爆棚”。总体而言，对深圳客依赖程度较大的区域，”五.一”人气普遍较淡，反之，对深圳客依赖程度较小的区域，在新品刺激下，人气较好。其中，市区由于长期处于“饥渴”状态，“五.一”期间多个新盘亮相，人气“爆棚”。

投资需求受阻，市场回归刚需，回归本土需求。合富研究院（东莞）数据显示：“五.一”期间，市场推货以90-120平米的户型为主，迎合了当前政策“支持刚需，打击投资”方向。从现场客户观察来看，多以首置或首改自住买家为主。从客户来源来看，基本以本地客户为主。从市区“五.一”表现可看出：刚需仍有较大的释放空间。伴随着一路看过来房价“越调越涨”的残酷现实，客户看跌心态逐渐减小，购房热情仍然高涨。

“五.一”楼盘现场以小型暖场活动为主，其中大多为亲子活动，较少见大型明显营销。一方面反映了开发商理性应对新政，从容应对“五.一”（仅是比周末多一天假期），另一方面反映了当前楼市竞争局面较为宽松，楼市存量较少。

商业公寓产品增多，创新产品引爆人气。受2015-2016年土地出让较多商业商用用地影响，今年“五.一”期间市区多个商业项目亮相，其中不乏创新产品，引起市场火爆关注，开创东莞公寓市场新格局。商业公寓“首付高、贷款年限短”及供应量过大，其销售前景有待进一步观察

未来两月（5-6月）供应量仍有限，预计供应峰值将出现在下半年。合富研究院（东莞）数据显示， ”五.一”期间新品预热楼盘数量有限，意味着5-6月新品上市量不会太大。受政策影响，开发商将延迟楼盘上市，预计年内供应峰值将出现在下半年。