中原：东莞4月新政后楼市成交大幅降温 预计5月或有所上升

楼市调控进一步收紧，东莞4.10新政出台后，具有购房资格的客户量大幅缩减，市场观望升级，客户来访量下降4成，实际市场成交比新政前严重萎缩六成。全国热点城市调控预计持续加码升级，银根趋紧，在政策、资金面收紧预期下，客户观望情绪或愈来愈浓，加上后续供应充足，品牌项目入市增多，市场竞争加剧，而现有购房资格客户量有限，同时东莞二手房市场及惠州市场分流客户严重，客户资源争夺日益激烈。后市逐显严峻的形势下，房企资金回笼压力加大，预计不少开发商们会尽快抢跑市场，现金为王。据东莞中原研究监测发现，许多品牌房企项目明显加快并加大推货量，积极备战五月，楼市新增供应量明显大增，预计5月市场成交量或会有所上升。

月度关键词：观望情绪浓、实际成交大幅降温、房价趋稳

（一）新增供应状况

2017年4月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

政策收紧下开发商谨慎观望，4月新增供应量大幅下滑至低谷水平。

4月10日东莞限购升级及限转让政策出台，迅速改变市场预期，开发商们大部分在等待新政细则出台且营销方面暂无应对策略，大都持谨慎观望态度。加上东莞实行限价政策，加强物价备案管理，也会导致市场供应节奏放缓。据东莞中原研究部监测数据显示，4月东莞住宅新增供应29.47万㎡，环比下降50.69%，同比下降52.99%。4月住宅供应量已大幅下跌至低谷水平，仅次于今年春节当月。

开发商推货策略出现分化，品牌房企积极推货抢跑。

开发商推货策略明显出现分化，品牌开发商在全年销售目标的压力之下，仍然保持积极推货。尤其在政策的严厉抑制下市场需求大幅萎缩，品牌房企抢跑抢客意图非常明显。据东莞中原研究部监测数据显示，4月住宅新增供应中，万科、碧桂园、金地等品牌开发商的供应量占比全市的35%。

松山湖片区众盘云集，供应量约占全市近四成。

据东莞中原研究部监测数据显示，2017年4月松山湖片区供应住宅11.21万㎡，占全市比重达38%。今年以来松山湖片区受益松山湖规划利好、龙大高速取消收费以及R1线规划等利好，松山湖片区众盘云集，片区供应持续呈现活跃放量。

多盘集中放量，别墅供应井喷创近7个月新高。

据东莞中原研究部监测数据显示，继3月碧桂园帕克诺雅、融创清溪壹号、城建御河湾等8个项目集中大幅放量后，4月公寓再现零供应，市场仅有洋房和别墅分别供应18.66万㎡、10.80万㎡。4月别墅供应井喷，主要是景观资源大盘海逸豪庭大体量供应6.39万㎡拉动，另外光大山湖城、东新御珑庭和金地湖山大境合计供应4.41万㎡，由于限购限贷下别墅出货艰难，其他别墅项目保持谨慎推货。本月别墅供应量创近7个月新高，也是自去年10.6限购限贷新政后首次大幅增长。

（二）新开工状况

碧桂园高周转开发模式，4月住宅新开工量创近7个月新高。

今年碧桂园与万科开撕争坐“头把椅”，除了加快营销节奏和加大营销力度外，土地新开发进程也明显提速。碧桂园高周转开发模式，促使4月东莞住宅新开工量创近7月新高。据东莞中原研究部监测数据显示，4月住宅新开工126.22万㎡，其中碧桂园开工66.89万㎡，占全市的比重达53%，主要包括有碧桂园森林里、碧桂园澜山花园、碧桂园桂语里花园等6个项目集体开工。另外，万科东江之星、恒大江湾、卓越蔚蓝居也加快动工，预示着未来品牌集中度将进一步加快提高。

（三）市场成交状况

2017年4月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)

4月限签放宽，住宅网签成交量环比仅小幅下降4.66%。

据东莞中原研究部监测数据显示，4月东莞住宅网签成交62.86万㎡，环比下降4.66%，同比下降29.49%。由于4月限签有所放宽，多个高价热销项目集中进入网签，导致成交量环比3月仅小幅下降。

公寓成交持续活跃，别墅成交低位放量。

4月东莞公寓成交1617套，尽管环比下降13.44%，但仍保持较高的热度，又因东莞公寓以商业性质公寓为主导，反映商业公寓不受限购限贷，逐渐成为投资首选。4月公寓成交比较突出的项目代表有碧桂园帕克诺雅456套、汇星商业中心119套、万润广场69套、塑金国际54套等。另外，别墅受制于限购限贷限签，成交持续低位放量。

松山湖片区供应活跃推动，成交持续大幅放量。

近年以来松山湖片区众盘云集，片区供应持续活跃，推动成交持续大幅放量。同时，投资客十分看好松山湖片区的发展前景，加上松山湖、大朗和大岭山的本土购买力也相对较强，推使松山湖片区成交持热。据东莞中原研究部监测数据显示，4月松山湖片区成交住宅16.15万㎡，创近一年来第二新高，占比全市的26%。

新政后市场表现尤为冷清，实际市场成交萎缩六成。

由于受限签影响，网签数据所表现市场情况明显失真，要了解真实市场情况，还需看认购数据。据东莞中原研究部对东莞在售的155个住宅项目认购套数统计显示，新政前三周平均每周成交住宅1480套，而新政后三周平均值仅为579套，比新政前的大幅萎缩61%。其中，五一假期当周虽略有回升，但由于受新政影响大，客户观望重，看多买少，传统五一旺季楼市继续遇冷，相比新政前行情依然惨跌52%。

中心城区成交平稳，临深区域成交普遍下降7成。

据东莞中原研究部对155个在售项目住宅成交情况统计显示，4.10新政后区域成交明显出现分化。中心城区由于长期以来以本地客支撑为主，受新政影响相对较小，新政前后成交较为平稳；临深区域因失去深圳客支撑，成交大幅惨淡，临深片区、松山湖片区以及滨海片区新政后三周比新政前三周平均值均缩水约70%。

新政后来访量下滑4成，五一虽有回升，客户看多买少，观望严重。

据中原研究部对东莞155个在售住宅项目监测显示，4.10东莞限购加码后，大部分非莞籍的买家失去购房资格，市场反应尤为迅速，当周客户来访量暴跌4成。新政后楼市人气持续低位，五一有所回升，反映需求仍在，但客户看多买少，观望严重。

（四）价格分析

高价项目签约量增多，持续推高全市住宅均价。

据东莞中原研究部监测数据显示，2017年4月东莞住宅成交均价为16201元/㎡，环比小幅上升0.60%，同比上升29.56%。其中普通住宅均价为16090元/㎡，环比上升2.20%，同比上升29.56%。本月房价持续上升，主要由于4月期间政府限签有所放宽，部分高价项目陆续进入签约推高。实际上，4月整体价格走势仍然较为平稳。

购房需求回归本土，定价合理项目销售成绩不俗。

据东莞中原研究部监测数据显示，4月顺卖的项目价格大都走稳，但4.10新政后实现开盘或加推的项目成交情况出现明显分化。市场成交回归本土，之前主打深圳客的项目开盘去化率普遍较低。但更值得注意的是，定价合理项目销售表现不俗，如A、C、D项目新推产品价格与之前相对持稳，或与区域内同性质项目基本持平。而价格出现明显上涨的项目如B/E/G项目的销售成绩均以惨淡收局。

（五）东莞房企及住宅销售情况

“万碧”销售业绩占全市的32.47%，品牌集中度大幅提升。

尽管4月市场实际成交显著降温，但因限签放宽，部分前期热销的高价盘陆续完成签约，其中万科和碧桂园的多个项目签约量均比较大。4月万科分别有万科珠江东岸、万科中央公园、万科金域缇香等13个项目集中收金20.89亿元，重夺榜首。但万科前四个月的总销售业绩为56.49亿元，仍落后碧桂园9.3个亿。4月碧桂园主要是依靠碧桂园帕克诺雅、虎门碧桂园、碧桂园城央壹品、碧桂园首座、碧桂园天誉和长安碧桂园冲刺业绩，而其他项目业绩贡献较小。4月“万碧”销售业绩总占据了全市的32.47%，品牌集中度大幅提升。

（六）库存供应状况

短期供求关系趋于平衡，但后续库存量走高压力加大。

据东莞中原研究部数据监测，2017年4月份东莞全市住宅库存面积约395.74万㎡（合计32272套），环比下降6.61%，同比上升29.18%。消化周期小幅缩短至6.3个月。目前东莞供求关系基本趋向平衡，但考虑市场受4月新政影响严重，4月实际市场成交整体惨跌六成，加上后续供应量充足，预计库存量走高压力加大，市场供过于求将逐渐显现。

公寓消化较快周期迅速缩短，别墅消化周期加速拉长。

从物业分类来看，4月底洋房、公寓和别墅的库存量分别为254.26万㎡、45.36万㎡、96.12万㎡，消化周期分别为5.3个月、6.8个月、11.7个月。4月洋房和公寓加快网签，其消化周期有所缩短，但别墅市场严重受政策影响，库存去化速度明显放缓，消化周期加速拉长。

（七）后市展望

● 经济：经济增长动力放缓，经济下行压力不容忽视。

国家统计局公布数据显示，4月服务业PMI为52.6，低于3月1.6个百分点。受制造业、服务业PMI双双走低的影响，财新中国综合PMI数据（包括制造业和服务业）4月录得51.2，低于3月0.9个百分点，为10个月来最低纪录，显示增长动力进一步放缓。相比长期平均值，4月制造业生产、采购量指数、新订单指数均出现放缓，服务业新订单增速仍然偏弱，反映实体经济投资意愿现下降势头。房地产周期性回落，制造业投资或继续走弱，中国仍面临经济下行压力。

● 政策：政策调控收紧的预期正在逐步加强。

国家统计局4月18日公布的3月70个大中城市中一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅持续回落，18个城市环比下降或涨幅回落，其他城市环比涨幅略升。值得注意的是，较多环境优势和地区优势依旧的城市依旧上涨，政策调控收紧的预期正在逐步加强。调控形式是抑制需求为主，或进一步提高购房门槛，最大调整领域可能是二套房贷，很可能提高首付和利率。

4月18日，国家发改委副主任宁吉喆表示，目前国家正在抓紧时间，紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，成熟的时候可以付诸实施。同时也表示，一方面，对热点城市房价上涨可能会带来泡沫要加以防范、调控，从需求侧、供给侧都要采取些措施。另一方面对广大的三四线城市还要坚持去库存，因为那些地方要实现它的住房价值还要很长很长时间。

● 资金：去杠杆、防房地产风险，利率上升压力加大。

宽松的货币环境在某些时期有益于刺激经济，但也容易导致经济“脱实向虚”，大量流动性资金涌向楼市、股市，资本市场泡沫一步步加大。限购只是压制需求，尽管二套首付比例提高有利抑制房地产过度投资、炒作，但若要真正遏制投资投机需求，上调贷款利率是一个很好的手段。为金融市场去杠杆、防房地产风险，利率上升压力加大。

加上，未来美联储多次加息将会加剧人民币的贬值预期和资本外流压力，进一步施压国内的利率水平。3月底，中国人民银行行长周小川也表示，在实施多年量化宽松货币政策之后，本轮政策周期已经接近尾声，意味着中国货币政策将陆续有所收紧。

● 资金：银根收紧，信贷放款速度减慢。

响应国家提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的调控精神，防止房地产风险，多地银行已在积极加强房地产信贷总量和集中度的检测和风险管控。据从多家银行渠道获悉，中、农、工、建、交、中信银行、招商银行、北京银行等8家银行5月1日起，首套房利率最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20%。另外各地各大银行也有不同程度的收缩信贷投放规模，审批放款速度有所减慢，银根持续收紧。

随着北京等地不断出台新的房贷收紧政策，近期上海的楼市也暗波涌动，上海的多家银行将首套房贷利率进行上调，从原先的9折上调到95折甚至基准，房贷审核力度也空前严格。另外广州、福州也陆续跟进收紧银根，东莞银根收紧预期增强，据了解目前东莞已有部分银行房贷放款速度减慢。

东莞市场：

● 供应：品牌开发商积极备战五月，新增供应量明显大增。

4.10新政出台，买卖双方观望情绪浓，市场推售项目不多，但据监测发现，4月下旬至五一期间开放销售中心或样板房开放等积极蓄客的项目比较多，预计不少项目会抓住5月传统旺季抢跑市场。在政策调控进一步收紧下，市场大幅降温加剧房企资金回笼压力，而5月又是传统的购房旺季，尤其品牌房企迫于全年业绩压力将会加快抢跑，积极备战五月。据东莞中原研究部监测数据不完全统计显示，5月预计推新的项目分别有南部湾万科城、万科云城、万科中天城市花园、碧桂园东江月、时代倾城等10多个项目，楼市新增供应量明显大增，其中品牌房企抢跑现象明显，且单盘推货量均比较大。

● 客户：政策、资金面趋紧下，客户观望情绪或越来越浓。

一方面，市场持续低迷，市场看跌情绪增加，将加重客户观望。另一方面，政策调控收紧预期增强，购买资格审核加严或购房门槛持续提高，更多需求的释放将受到抑制，将进一步加浓市场观望情绪。若开发商们能积极推出各种中大型营销活动，将有利于冲淡部分观望情绪，促进成交量。

● 量价：预计5月实际成交量会有所上升，短期房价趋稳。

5月新增供应量明显大增，品牌项目入市增多，有利冲淡部分客户观望情绪，加上城区供应集中大幅放量，由于城区来访量中仅有2-3成客户没有购房资格，受限购新政影响相对较小，预计城区旺盛的潜在需求在供应大幅放量下将加快释放。另外，据监测发现，有部分项目预计在5月举办少儿才艺大赛、客户答谢会等中大型营销活动，营销重心回归本土，也将有利促进项目成交。从整体上看，预计5月楼市实际成交量环比4月会有所上升。

价格方面，预计短期房价有望趋稳。五一楼市表现可以视为楼市新政风向标，五一期间开盘定价合理的项目走货还是不俗，但出现明显涨价的项目销售“惨不忍睹”，反映当前客户对价格抗性较大。相信许多开发商会参考和借鉴，预计5月房价走势继续趋稳。

● 对开发商建议：快速积极应对，抢跑市场，回笼资金最为迫切。

全国热点城市调控预计持续加码升级，银根趋紧，在政策、资金面收紧预期下，客户观望情绪或愈来愈浓，加上后续供应充足，品牌项目入市增多，市场竞争加剧，而现有购房资格客户量有限，同时东莞二手房市场及惠州市场分流客户严重，客户资源争夺日益激烈。综合多方分析，建议开发商快速积极应对，先下手为强，趁着现在房价预期还比较稳定的情况下出货是好时机，再迟则观望情绪越来越浓。

根据新政后市场变化，我们对开发商的营销策略建议有：一、营销回归本土，联动、推广、活动等系列措施从本土客出发。二、维护好非莞籍业主及客户，为后期营销做铺垫。三、市场回归自住属性，本土需求基数小，对价格预期需重新评估。四、从现在开始培育没有购房资格的深圳客和非莞籍客户，为购房资格提前准备。四、认清市场严峻性，现在正是出货的好时机，避免谨慎观望，应积极推货对冲冷清气氛，合理定价引导客户入市。