新政效果京沪深各不同 阶段活跃难掩观望气氛

“如果救市新政早一点出，我们可能也不至于关这么多家门店。”昨日，宝原地产相关人士向《每日经济新闻》表示，该公司停止了一半左右门店的运营。

受11月1日楼市新政正式实施的影响，上海、深圳、北京等地的商品房成交集中放量，但就此判断楼市回暖为时尚早。至少从目前来看，救市并没有让这个行业获得实质性的反转。是救市效果的显现需要时间？还是救市迟了半步？

【新闻】

宝原地产目前已进入盈利状态

宝原地产系中原旗下的新品牌，成立于2007年12月，在上海部分房地产成交活跃的区域开设了38家分行，但随着地产寒冬的来临，宝原地产停止了一半左右门店的运营。“总不能一直让它亏下去。”宝原地产相关人士向记者表示，目前宝原和中原的后勤部门已经全部合并。

“门店租金比较贵，成本比较高，愿意继续做的业务员，会合并到其他门店。”宝原相关人士表示，“关店后，成本降下来了，再加上政府出台了一些楼市新政，10月份还是迎来了一波小阳春行情，目前宝原已进入盈利状态，没必要再做调整。”

“这是整个市场环境所造成的，并不是某一家企业单纯面临的问题。”一位业内人士指出，开发商都面临资金瓶颈了，更何况资金实力相对较弱的房地产中介机构？

上海中原地产的成交数据显示，10月二手房住宅公寓买卖成交量环比上涨15%左右，这是继7、8、9三个月二手房市场成交量连续大幅下跌后的首次反弹。在此背景下，中原地产10月销售业绩环比9月大涨40%，进入盈利状态。

【数据】

新政效果上海深圳北京各不同

上海：近期推盘量激增

佑威房地产研究中心数据显示，10月29日～11月4日，上海商品房（剔除动迁、配套房）成交面积约为14.05万平方米，其中，商品住宅（剔除动迁、配套房）成交面积约10.1万平方米；11月5日～11月11日，上海商品房（剔除动迁、配套房）成交面积约为19.58万平方米，其中，商品住宅（剔除动迁、配套房）成交面积约12.2万平方米。

同期的供应量却出现较大幅度的攀升。佑威数据显示，10月29日～11月4日，上海商品房（剔除动迁、配套房）供应量约为17.98万平方米，其中，商品住宅（剔除动迁、配套房）供应量约为10.28万平方米；11月5日～11月11日，上海商品房（剔除动迁、配套房）的供应面积约为40.88万平方米，其中，商品住宅（剔除动迁、配套房）的供应量约为27.26万平方米。

昨日，佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，随着最近几天的大量推盘，预计会带动后半个月成交量的回升。

深圳：上周成交面积翻番

数据显示，11月3日～11月9日，深圳全市成交商品房套数为1258套，较上周增加703套；成交面积为12.5万平方米，较上周增幅为110%。在成交量激增的同时，商品房供应量也出现大幅增长。11月3日～9日，深圳全市新增商品房4761套、39.2万平方米，环比增长415%；其中商品住宅4115套、35.2万平方米。

10月27日～11月2日这一周，深圳全市商品房成交面积和成交套数环比均出现一定幅度的下降。数据显示，这一周，深圳全市新增商品房766套、7.6万平方米，环比下降65.5%；其中商品住宅697套、7.2万平方米，环比下降65.0%。这一周深圳全市成交套数为555套，较之前一周减少105套。成交面积为5.9万平方米，环比上周降幅为10%。

对此，分析认为，10月30日，央行降息政策出来后，部分购房者延迟签约，导致10月27日至11月2日这一周成交量下滑。

北京：10月份供需双降

21世纪不动产监测数据显示，7、8、9三个月，北京商品住宅预售面积分别是48.4万平方米、138.2万平方米、56.2万平方米。北京10月商品住宅呈现供需双降的局面。其中商品住宅预售面积环比下降59.3%，同比下降45.6%；成交面积环比下降14.7%，同比下降49.9%。二手房方面，10月北京二手房买卖交易量环比增长2.1%，价格环比下跌3.9%，租赁成交量环比下降10%，租金变化不大。

【分析】

阶段性活跃难掩观望气氛

新政显效尚需时日

近期利好政策的接连出台，戴德梁行研究部董事ShaunBrodie坦言，消费者信心需要多方位的刺激，新政显效需要时间，执行效果预期将在今年底或明年初得到充分体现。

戴德梁行分析认为，当前关键是提振消费者信心。目前，受股市缩水、加薪预期下滑等多重因素的影响，消费者的可支配收入可能呈下滑局面。Shaun认为，“宏观经济稳定下来，消费者才能重拾信心。”

在央行多次下调存款准备金率后，市场流动性已经得到改善。在货币政策逐步到位后，预期2009年市场将出现首轮回暖。Shaun强调，回暖并不意味着价格会重拾大幅上扬的走势，毕竟广大消费者已经从本轮调整中汲取了不少经验。

不同区域反应不一

21世纪不动产分析人士认为，从京沪两地整体二手房市场来看，救市政策对房地产市场的拉动尚待时日，但从不同区域来看，消费者对政策的反应不尽相同。

21世纪不动产北京区域万柳阳春光华店经理表示，万柳区域房价较高，大多数房屋属于“非普通住宅”，相关优惠细则尚待明确，因此新政对该区域的交易影响较小，这种情况在京沪两地的中心区域较为明显。

但有些区域在新政出台后交易量有所上涨，部分业主根据减免税费的数额，主动调低了报价或者增大了谈价空间，许多自住房消费者也感受到了新政带来的优惠，买卖双方对后市的理性认识促进了交易的成功。

21世纪不动产分析师认为，在消费者当中买涨不买跌的心理普遍存在，在一段时间内房价也确实存在一定的下调空间，但新出台的政策，已经表达了政府对楼市未来的调控方向在于稳定价格。

观望气氛依然浓厚

中原房地产公司相关人士接受采访时称，首套房客户需求大多是刚性需求，其11月约有2成的客户是首套房。随着上海“14条”出台，预计后期中外环的成交量会上升。她认为，有的银行虽然没有出台房贷细则，但首套房的认定标准基本一致，二套房贷很难被认定为可获7折利率优惠的改善性住房。这让原先指望二套房贷“救市”的开发商，不得不降低预期。

房产新政带来了交易的阶段性活跃，也增加了市场上的观望气氛。浦东某中介向记者诉苦，一客户在8月看中一套金桥地区标价180万元的二手房，当时只愿出160万元，如今房东同意降价成交，但买家却执意看看再说。

投资客还在等机会

“房价处于下降通道，投资客不会主动参与，成交量由自住客支撑，导致楼市难以重新火起来。”上海住商房地产经纪有限公司市场部经理魏睿昨日告诉记者。“楼市交易要想活跃，缺少不了投资客。”某股份制银行人士对记者说。

魏睿分析认为，现在购房的大多以自住客为主，在房价并不明朗的市场背景下，投资客根本不会介入。他预计，11月的成交稍微比上几个月好一些。不过，想买房的大多处于观望状态，总体成交价格也不是很高。

据分析，“两外人士”（境外居民和外地居民）住房贷款增量已超上海个人住房贷款增量的半数。1～9月，境外居民和外地居民住房贷款增加69.5亿元，而本地居民住房贷款增加46.5亿元，“两外人士”住房贷款每季度增量均超过本地居民，说明上海本地居民不再是楼市的绝对购房主力。