追溯东莞公寓变迁史：原来是被逼的！

　　自从东莞限购之后，除了二手房市场外， 要数公寓市场最为嗨翻天!姑且不论公寓的投资回报率，住宅限购以来东莞的公寓可谓是供需两旺，除了在售的楼盘外，预计近期还有8个项目会陆续推公寓。

　　东莞发展商品房多年，公寓产品也历经了住宅、商业、商住两用的演变，最直观的变迁大概就是面积越来越小、价格越来越高了！

　　2003~2011年：以住宅公寓为主 面积一般在70㎡以上

　　据业内人士介绍，东莞的公寓市场是从2003年逐渐起步的，当时只要是面积小的户型产品都统称为公寓，多以单体楼的形式呈现，主要以70年产权的住宅公寓为主，而住宅公寓的面积一般都在70㎡以上。当时还有购房者吐槽称想购买面积在40～50㎡左右的公寓都买不到。

　　2006年至2017年，由于城市人口结构变化等因素，东莞公寓的开发供应量和需求量都十分充足，并在规划、设计上都有了一些创新，比如复式公寓、规模社区里也出现小户型。

　　受到2008年经济危机的影响，市场对公寓的前景并不看好，以致于2009年至2011年东莞的公寓供应量处于低位水平。那个时候，东莞市场还是以自住需求为主，很多开发商都顺应需求推出刚需户型的公寓。

　　房掌柜调查发现，2010年大部分开发商表示东莞投资购买需求不大，开发公寓利润低，2011年不再开发小户型公寓。然而，随着2011年深圳“限购令”的实施，不少深圳客前来东莞寻找小户型投资，沉寂的公寓市场渐渐热闹起来。

　　2012~2014年：商业公寓越来越多的涌现 可选面积段增多

　　真正的转折点出现在2012年。据瑞峰研究数据显示，自2012年开始，东莞住宅用地中提高了商业比重，并明确规定商业年限只有40年。由于商业公寓利润较高、去化较快等优势，被开发商作为替代商铺、写字楼的产品出现，用于消化开发用地的商业指标，住宅公寓逐渐减少。

　　随着商业公寓越来越多的涌现，在2014年之后出现暴增。这个阶段的东莞公寓多以单身公寓、一房为主，还有少部分二房，单身公寓的面积大概30多㎡，一房面积大概40㎡到50㎡，二房60至70㎡。

　　相对往年来说，2012年之后东莞公寓可供选择的面积段增多了，不过仍以平层为主、loft公寓为辅，可以说复式公寓的供应是少得可怜!

　　在价格方面，由于当时东莞房价上涨较为平稳，公寓整体成交也较平淡，大部分的公寓价格在6800-9200元/㎡区间波动，购买一套两房的城区公寓首付只需几万元。

　　2014~2017年：面积越来越小 loft公寓大幅增加

　　从2014年至今，东莞公寓的市场份额逐年扩大，目前市面上大多数推出的公寓都是商业性质公寓，住宅公寓早已濒临绝迹。在2016年和2017年东莞出台和升级限购政策的背景下，购房资格短期内被限的投资客通过购买公寓进入东莞投资带动市场份额倍数增长，2017年市场份额达到10%以上。

　　“深圳客大举进入，东莞整体房价幅度提升，公寓也获益，而住宅限购，投资客转向公寓，使得公寓价格保持上涨的趋势。”瑞峰方面表示，近年来，70-90㎡的公寓面积量在逐年下滑，整体市场转向为30-60㎡的小面积产品为主，这也是市场最热销的户型。

　　但由于成交单价升到1.2万-1.8万元/㎡，总价区间也发生了变化，此前30-60万/套的主角位置被夺，40-90万/套逐步成为主力，涨幅约在10-30万左右。

　　开发商为了更好地去货，采取缩小面积控总价的方式降低客户的置业门槛，因而公寓的面积只会越来越小。五一前后，东莞就推出了多款小面积的公寓，其中以碧桂园东江月18㎡的复式公寓最受关注。

　　据了解，从2016年5月起，由于地价、房价的上涨，为了提升产品的溢价力，很多开发商都倾向于开发loft公寓，导致loft公寓供应大幅增加，以往以平层为主、loft公寓为辅的现象逐渐被打破。

　　“现在的公寓已越来越趋向住宅化风格，不再是以前简单的空壳式建筑，而是更重视功能性、设计灵动性，收纳实用等特点。”东莞合富研究院高级分析师李兴旺曾坦言，东莞公寓市场的新格局正逐渐转变。

　　延伸：

　　住宅公寓与商业公寓

　　一般来说，公寓分为住宅性公寓和商业性公寓，主要区别在于土地性质不同，因而产权有着70年和40年之分。住宅公寓实际上也是洋房产品，水电费、契税等均以住宅标准来缴纳，而商业公寓则完全是商业性质，除了水电费、契税等缴纳标准高于住宅公寓外，还需要交土地增值税。

　　现在东莞实行限购限贷政策，住宅公寓会占用购房者的购房名额，如果算作首套房，最低首付可做到3成，但如果是商业公寓则不受限购的影响，只不过首付至少需要5成，这对前期资金紧缺的人来说是一笔不小的负担。

　　需要注意的是，目前市面上大部分的公寓都是商业公寓，如碧桂园帕克诺雅、德洲城等，有的更是由写字楼改公寓的商住两用产品，如星河城市广场、万达广场等。

　　真正的住宅性质公寓多数只在二手市场上见到，而早期的住宅公寓很多都是学区房，比如万科运河东一号、尚书银座等，这些房源远比商业公寓要受到市场欢迎。

　　买公寓投资回本慢啊！

　　很多人买公寓，要么就是资金不够买洋房，只能先买价格稍低的公寓作为过渡，要么就是为了投资，幻想着以租金抵月供。随着东莞房价的上涨，加上公寓的供应量在增大，今时今日投资公寓的回报率正在走低。

　　谭小姐向房掌柜透露，她在去年4月买入了厚街汇展中央一套公寓用作投资，9月份收楼后便收拾了一下准备放租，但是直到今年3月中旬才得以租出去。“现在的公寓量太多了，市场上供过于求，不好出租。”谭小姐说，房子的租金是1300元，比周边同类型的产品高100元左右，不过租金并不能抵月供，她每个月的月供大概要1600元。

　　而在2013年买入鸿福广场一套62㎡公寓的章先生则在去年转手卖掉了这套房源，据他透露，当年买入的时候是37万元，去年才卖出50多万，算下来回报率并不高。与此有着相同情况的在东莞比比皆是，有人花了40万买天诚康桥、晶城花园等公寓，至今50万元都难以脱手，并不像当初销售员描绘的那般投资回报率高。

　　“在2015年、2016年的时候，投资公寓的回报率一般在4%，属于不高不低，但自去年下半年房价暴涨后，现在公寓的投资回报率只有3%左右。”在李兴旺看来，虽然房屋的租金会逐年上涨，但这个涨幅远不及房价，在这种情况下，投资公寓需要慎重。

　　以一套50㎡的公寓为例，假设售价是18000元/㎡，总价就得要90万，首付5成则需要向银行借贷45万，总利息约41万，按平均月租金2500元算。根据“投资回本年限=(购买总价+商贷部分)÷年租金收入”计算，除去各种税费，这套公寓大概要43年才能回本，就算租金逐年上涨，最快也不会少于20年。

　　因此，单靠公寓出租，投资公寓的致富路真是路漫漫其修远兮，不过如果是地铁物业，或者是其他生活配套成熟的地段，这种类型的公寓还是有升值潜力在，将来进入二手市场流通，转手速度也会相对较快。