“之前开发商拿地,自身资金占很少部分,因为信托机构配资可以达到3:7,甚至更高。房企把股权或法定代表人变更权抵押给这些机构进行贷款,这样一来,这些机构就成为房企的大股东,利息可以低至7-8厘。房企信誉越好,配资越高,利息也越低。”郑州某知名房企副总经理对记者说,现在基本所有信托机构都不会放贷给开发商用以拿地。
事实上,涉房融资收紧的苗头,从今年春节后就已逐步显露,而从5月陆续开始的新一轮收紧,更是范围大、势头猛。据克尔瑞发布的数据显示,今年5月,108家房企新增融资额为579.69亿元,同比下跌45.3%。“仅靠自身资金拿地,会对企业带来很大困难。”上述房企副总经理称。
观点
没有实力的开发商,日子将越发难熬
河南省商业经济学会会长宋向清认为,限价的背景是原材料、融资成本、人工成本等均上涨;加大监管、限时报建并责成快速上市,这对开发商的资金、团队等要求严格,土地拍而不建的现象将得到有效遏制;开发商资金来源的审查空前严格,这是对借贷依赖性较高的房地产行业潜规则的宣战。综上,今后没有实力的开发商,日子将越发难熬。
【一拦一推】
A
禁止捆绑车位不得收取任何价外费用
在调控期间,有的开发商为了保证利润,不惜通过高额入会费,捆绑车位、地下室,签订“阴阳合同”等方式“绑架”房价。
地产人士王先生介绍,有的开发商为了应对限价政策,想快速回笼资金,还会要求跟购房者签订“阴阳合同”“双合同”。“阴阳合同”是开发商跟购房者签订两份合同,一份交给房管局,另一份双方自己保存。“双合同”也是签双份合同,一个是毛坯合同,另一个是装修合同。
王先生解释,“阴阳合同”中,交给房管局的合同按照限价签订,而实际成交价格则远远高于限价。“双合同”中的毛坯合同价格低,符合限价,为了提高价格,房企还会跟购房者签订装修合同,每平方米还要多收一两千元。
以后,上述情况将会得到解决。《通知》明确规定,取得预售许可证后,企业必须一次性公开每套准售房源价格,严格执行明码标价和“一价清”制度,不得利用虚假的或使人误解的标价形式诱骗消费者与其进行交易,不得以任何形式收取价外费用,不得捆绑销售车位以及设置其他附加条件。
B
严查拖延上市房企杜绝捂盘惜售
为了应对限价政策,不少已经具备预售条件的开发商采取故意拖延上市,“看看形势再说”。
一名房企高管告诉记者,开发商取得前4证后,按照楼层高度和层数不同,工程主体超出地面3层、5层、8层以后就可以申领预售证了。按照规定,房企取得预售证后,必须公开所有房源进行销售,有的房企会故意放慢工程进度,拖延领证;还有的项目是卡在限价这一环了,相关部门卡得比较严,按限价出售又远低于预期,也会拖延着不申领预售证。
针对开发商故意拖慢工期的问题,《通知》要求,对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目,要严肃查处;企业在招拍挂取得土地后,20日内应建立并上报项目手册,并按月动态上报项目建设进度及取得规划、施工、预售等行政许可和开、竣工情况,要严格按照合同约定及时开工、竣工。一旦项目进度符合预售条件,应一次性推向市场供应,尽快形成市场有效供应。
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