调控政策抑制下东莞楼市供需大幅萎缩 房价稳中有松

一、政策篇

资金成本在上升：

央行在一季度连续两次上调公开市场货币工具MLF的利率，提高市场资金使用成本, 今年来代表了货币理财工具的余额宝7日年化受益率持续上涨，从年初3.289%上涨到6月份的4.157%，其中体现到房地产市场的是房贷利率上升，其中东莞大部分楼盘首套房贷款利率已经无折扣，基本是基准利率，二套更是上浮到10%-15%。

流动性在收紧：

2017年M2增速从年初1月份的11.3%下滑到5月的9.6%，是近几年首次跌破10%，市场流动性有明显收紧动作，从近期看，主要是受到金融业去杠杆影响。

房地产政策形势：

3-4月份全国多达30多城以上城市首次或再度加码房地产调控，调控城市从一线扩围到部分三、四线城市；其中东莞分别在3月21日出台限价政策，4月10日限购政策升级，新推限售政策。

下半年宏观展望：

经济预判：

预计下半年经济有小幅回落风险，预计回落到6.8%的水平，但从GDP走势以及外需向好情况下，中国经济已走出增速下滑势头，中长期趋势以稳中向好，呈L型走势，短期有波动(政府有意降低金融杠杆，调整经济结构所影响)，呈W型走势。

政策调控预判：

经过连续两轮的房地产调控高潮后，即使到5-6月份部分城市依然有继续加码的动作，所以预期在十九大会议前，政府调控从严态度较为明确，短期政策保持高压难于避免，同时叠加资金使用成本提高（房贷利率上调，明年潜在加息等）不利因素，下半年的风险只会比上半年更严峻，同时上半年成交一般的情况下，部分开发商为了完成业绩，不排除会以价换量抢收市场，所以合理定价，加快出货，保持合理流动性是较佳策略。

东莞房贷情况：

下半年东莞房贷利率总体趋势收紧，将会减缓楼市成交。

二、楼市总体概况

供需双双大幅萎缩五至六成 房价同比上涨三成

供需均大幅萎缩五至六成。合富大数据显示，2017年上半年东莞新建商品住房供应面积约207万平方米，处于过去11年以来最低谷水平，同比减少48%；签约面积约231万平方米，同比大幅减少56%创过去3年最低，处于2012和2014年同期水平。

房价处于高位，涨幅略有回落。合富大数据显示，2017年上半年东莞新建商品住房签约均价16219元/平方米，同比涨30%，较去年的32%涨幅略有回落。由于去年上半年东莞房价基数较低，故同比涨幅较大。

自去年10月限购后，成交量步入下行轨道，房价滞涨

“限购”成为东莞楼市“分水岭”。合富大数据显示，自2016年10月7日东莞首次启动楼市限购后，自此成交量步入下行轨道，创下连续5个月下滑记录。房价在10月创下历史最高位后（16938元），整体处于滞涨状态，围绕16500元上下波动。

3月量价呈回升迹象，触发限购加码。“10.07”限购后第6个月，成交量和房价出现回升迹象，在全国新的一轮加码的大形势下，东莞加码应运而生，“4.10”限购升级。

东莞楼市限购升级后，成交量直接“腰斩”，房价总体平稳

成交量“腰斩”。合富大数据显示，“4.10”东莞限购升级前，每周住宅成交量平稳在1300套/周（22万平方米），升级后，则回落至700套/周左右（13万平方米），下滑幅度达46%，萎缩接近五成。

房价整体平稳。合富大数据显示，“4.10”后，东莞房价在1.65万元/平方米上下小幅波动，整体平稳。

东莞房价“自南向北，自里向外”高低形成四个梯队

2017年上半年东莞新建住房签约均价分布特征：自南向北，自里向外，房价由高向低

第一梯队：临深片区，主流房价：2万元以上

第二梯队：主城区及松湖北片区，主流房价：1.5-2万元

第三梯队：临广（水乡）片区，主流房价：1-1.5万元

第四梯队：临惠片区，主流房价：1万元上下

普遍房企业绩下滑四成以上 “寡头”现象越来越严重

碧桂园业绩猛增，首次问鼎东莞房企销售榜首

“寡头”现象越来越严重，万科和碧桂园两家房企占据市场近四成份额。

2017年上半年前十房企，约八家业绩同比下滑，幅度普遍在四成以上。

房企市场集中度增强：2017年上半年前十房企占市场份额约55.2%，而2015和2016年同期这一数据为：45.7%和44.5%

三、土地篇

上半年商住商服供地跌入“冰点” ，地价非常态性上涨透支房价增长空间

受控规与从严政策影响，政府放缓推地节奏：东莞2017年上半年仅成交1宗商住用地，占地面积约7.3万㎡，商住用地供应创历史新低，供应不足制约成交，商住用地供需矛盾尖锐。

商住用地成交量跌价涨：对于优质地块开发商拿地热度依旧，东莞上半年凤岗首宗“限地价+竞配建”地块被中海地产以成交总价29.2亿元+3.6万方配建面积夺得，实际楼面地价高达27643元/㎡，楼面地价非常态性上涨一再透支房价增长空间。

展望部分

预计下半年住宅用地供应大增，拍地模式有望迎来创新

根据《东莞市2017年度国有建设用地供应计划》显示：下半年将有大量住宅用地供应，其中茶山、麻涌、虎门、黄江住宅供应面积均达20万㎡以上，商服用地分布于12个镇区，主要以临深片区为主，其中虎门供应面积最大达11.0万㎡。从住宅用地的供应时间来看，住宅用地将在今年10月后集中入市供应，土地来源均为存量土地，大部分拟挂牌及招拍挂的供地方式为主，部分则是拟协议出让等供地方式。

  近半年以来，东莞周边城市纷纷创新拍地模式，例如，嘉兴限价摇号、佛山竞自持、广州竞自持等，在热门的一二线城市竞配建与竞自持似乎逐渐成为拍地主流，已“空窗”数月的东莞下半年住宅井喷式入市时是否会有新模式，拭目以待。

四、区域篇

临广片区成交跌幅相对最少，临深片区房价涨幅收窄最明显

“4.10严政”成致命杀手锏，上半年全市五大片区供求全线萎缩达4成以上；

地域优势不突出、高度依赖深圳客区域影响深重。松湖北片区、临惠片区下挫最明显；

主城区、临广片区、松湖北片区，呈现供少于求，各片区需求均大幅回落除市场因素外，卖方观望，预售审批从严下，供应未能跟上同样是片区成交下滑不可忽略的因素，特别是主城区。临广片区跌幅最小，一线品牌房企精准战略部署为关键，成交比重同比明显增大，约21%；

各片区房价仍呈现一定涨幅，而临深片区相对去年涨幅收窄20个百分点，为同比涨幅最小片区。

全市大多区域同比大幅萎缩，临广片区新货补充区域成交反弹

洪梅、长安、望牛墩等常年断档区域于今年均有新品出炉，成交实现大幅反弹，但基数较低；

8成区域同比下滑，一线临深区域及市区部分缺货严重的区域同比萎缩最明显；

虎门、麻涌、大朗、大岭山镇销量位列全市住宅成交前四名，4个区域市场占有率达35%。

五、潜在篇

上半年多个新盘动工，预计全年开工量同比小幅回升

合富大数据显示：2017年上半年全市住宅开工402万平米，按照月均速度不变的情况下，预计今年全年开工量将达到804万平米，将同比去年小幅回升2%；开工项目特征：1、新盘居多，上半年开工项目约64个，其中新盘约42个，占比66%；2、开工项目体量较大，接近5成项目体量在10万平米以上；

潜在供应上涨趋势明显 未来货量充足

合富大数据显示：截止到2017年上半年，全市商品住宅潜在供应983万平米，较去年年底（801万）上涨了约2成；潜在供应再度上涨，一方面来自过去几年囤积的地块逐渐开工，“三旧”项目逐渐增多和动工，另一方面表现为市场成交下滑，签约受阻，市场供应释放不足所致；

区域特征：1、镇区比重渐大：多个经济实力相对较弱，过去楼市发展相对平淡区域潜在供应量逐渐增多；2、交通优势明显区域潜在供应量较多；