转入7月份,东莞楼市已经走过了2017年上半年。调控趋紧的这半年,东莞楼市几经飘摇终归于理性。然而,今年注定是多事之秋,下半年,政策预期未放松,开发商集中推货,市场竞争压力依然很大。
东莞住宅成交同比下跌5成
东莞2017上半年风波不断,住宅成交不尽人意。据瑞峰研究数据显示,整个上半年住宅成交20992套,面积约231.03万㎡,均同比去年下跌5成以上,创过去3年最低,处于2012和2014年同期水平。
瑞峰方面分析,上半年整体市场较为低迷,除了受新政及推货影响外,限价限签也是影响成交因素之一。
东莞严厉的限购政策出台后,大多外来投资客被拦在门外,购房需求再度回归本土,然而东莞本土现有购房资格客户量有限且大多处于观望状态,致使东莞楼市较为低迷。
从各物业的成交情况来看,上半年洋房、商铺、写字楼、商务公寓等成交均环比上涨,其中洋房依然是成交主力,成交了206.69万㎡,环比上涨32.65%,而住宅公寓、别墅成交环比双双下滑超过60%。
上半年房价同比去年上涨3成
然而,即便东莞政策再严厉,市场如此低迷,东莞上半年的房价却依然盘踞高位——均价16221元/㎡,同比去年上涨了3成,为历年来最高。有业内人士透露,这个均价还是在限制网签和其他非正常网签影响下的结果,若按实际成交价,整体均价还会更高。
从涨幅来看,今年上半年的房价涨幅较去年的32%涨幅略有回落,虽然去年上半年东莞房价基数较低,导致同比涨幅较大,但不可否认的是自从调控以来,东莞的房价涨幅正在缩小,此前那般疯狂姿态难以延续。
从各镇区对比看,除了松山湖及谢岗,其他区域均价同比去年同期全线上涨。其中长安均价为29918元/㎡,同比上涨174%,涨幅最高,而松山湖均价同比下滑30%,主要是受到中科中心公寓、中集智荟园等人才公寓项目成交所拉低。
5大片区供求全线萎缩达4成以上
形势所逼,东莞大多数区域的楼市都飘绿。据合富监控数据显示,在东莞410政策之下,上半年全市有5大片区供求全线萎缩达4成以上,特别是地域优势不突出、高度依赖深圳客的区域下挫最明显,如松湖北片区供求分别下滑78%、67%,临惠片区则分别下滑65%、64%。
有些片区如主城区、临广(水乡)片区、松湖北片区等需求大幅回落,除市场因素外,也有开发商在预售审批从严、观望之下,住宅供应放缓导致片区内供少于求的原因。
合富方面分析,2017年上半年东莞住宅签约均价分布有着自南向北、自里向外、房价由高向低的特征。
在各大片区中,第一梯队的临深片区均价在2万元以上,而第二梯队的主城区及松湖北片区则1.5-2万元,紧接着是第三梯队的临广片区主流房价在1-1.5万元,作为第四梯队的临惠片区在1万元左右,其中临深片区相对去年涨幅收窄20个百分点,为同比涨幅最小片区。
碧桂园跑赢万科 房企业绩普降4成以上
在东莞上半年前十房企中,房企市场集中度增强,如2017年上半年前十房企占市场份额约55.2%,而2015年和2016年同期这一数据仅为45.7%和44.5%。
其中,万科和碧桂园毫无疑问是东莞的房企老大哥,二者加起来的市场份额约38.3%,占据了东莞绝大多数的份额,房企的“寡头”现象越来越严重。
由于今年碧桂园入市项目众多,业绩猛增,相比去年同期,其市场占有率增长了近13%。一直领跑的万科暂时让位于碧桂园,最终以89.8亿元的网签金额输于碧桂园的118.4亿元。
除了碧桂园、万科、珑远外,前十房企中有7家业绩同比下滑,下滑幅度普遍在4成以上。
此外,值得注意的是,前十房企中仅有珑远、光大、嘉宏和新世纪是本地房企,其余的大多是长期盘踞在房企排行榜上的全国性知名房企,本土房企在外来房企的挤压下能屹立在榜单上实属不易。
调控趋紧的这半年 市场渐趋于理性
统观整个2017年的上半年,可以说这是东莞房地产市场又一重要的转折点。风波不断,政策频发,今年开年至今就被笼罩在观望情绪之中。
1月、2月受春节因素以及调控趋紧预期影响,开发商多持货观望,暂缓推货,整体市场处于买卖双方的博弈赛中,无论是供应,还是成交都有些惨不忍睹。
不过在3月全国两会之际,受“粤港澳大湾区”利好影响,东莞楼市出现短暂的狂欢。随着全国多地政策一片收紧下,东莞市场降温加速,特别是在3月底至4月10日,东莞接连调整更为严厉的楼市政策。
限购升级、银行放贷收紧、大量深圳客彻底丧失在莞购房资格,整个东莞陷入了一个冷淡期。眼见政府丝毫没有放松调控的态度,开发商意识到回归本地市场的重要性。
由于本地客户对价格接受度较低,接盘能力有限,致使开发商不得不重新调整价格,多数新入市的项目定价均低于预期,市场渐趋回归于理性。
下半年情况比上半年更严峻 房企需加快出货速度
上半年已然过去,下半年的东莞市场又会有怎样的变化呢?
“下半年东莞房贷利率总体趋势收紧,将会减缓楼市成交。”东莞合富研究所分析,经过连续两轮的房地产调控高潮后,即使到5-6月份部分城市依然有继续加码的动作,所以预期在十九大会议前,政府调控从严态度较为明确,短期政策保持高压难于避免,同时叠加资金使用成本提高(房贷利率上调,明年潜在加息等)不利因素,下半年的风险只会比上半年更严峻。
而据房掌柜了解,东莞从6月初开始,银行放贷明显从严,多数银行的贷款利率上调至基准利率之上,部分银行暂停放贷,“钱袋子”的箍紧直接控制着需求端,不利于开发商去货。
另一方面,据瑞峰数据统计,2017年下半年,东莞预计有43个纯新项目、总货量超过210万㎡将会入市,产品涵盖公寓、洋房、别墅等多类产品。除了碧桂园和万科外,保利、时代、鲁能、金地、恒大、卓越等房企都将有大量新品推出市场。
前有“严政”压迫,后有一大波供应入市,东莞开发商在下半年的日子似乎并不好过。“在上半年成交一般的情况下,部分开发商为了完成业绩,不排除会以价换量抢收市场。”合富方面建议开发商需合理定价,加快出货,保持合理流动性才是较佳策略。
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