2017上半年东莞楼市总结：玩转这些关键词 秒懂东莞

2017年已经走完一半，对上半年的东莞楼市，你最深的印象停留在哪？有人说是越来越严的调控，有人说是低迷的成交，也有人说是惨不忍睹的土地供应……温故而知新，在下半年开篇之际，房掌柜特别梳理了上半年的十大关键词，和您一起来回顾东莞房地产这半年的波澜起伏。

调控风波

2017年开始，为打击炒房及抑制房价过快上涨，3月起全国数十城市相继加码楼市调控力度，调控政策一个城市比一个城市严格，部分城市甚至开始限制消费者的购房资格。在政策全面收紧的大环境下，东莞的楼市调控也拉开了序幕。

3月份，已限购限价的东莞，又增补了“限价”计划，先后提出了“商品房备案价上调幅度一次不能超5%”、“首次备案房源不得无理由高于3个月内同区竞品售价20%”等要求。虽然此次“限价”措施被指“温柔”，但对市场心态也造成了一定影响，观望情绪抬头。

随着全国限购调控不断催紧，4月11日起，东莞也继广州、珠海、惠州等城市后之后，出台了“实打实”的调控政策，不仅限售还限外，尤其是“外地户籍首套房需1年社保，二套房需2年社保”的规定，对2015年来就以深圳客为主导的东莞楼市，无异于当头一棒。至此“限购+限贷+限外+限价+限售”集齐，东莞史上最严调控成型。

成交下滑

调控收紧带来的最直接影响，是市场观望氛围加剧，住宅成交明显下滑。

据瑞峰研究数据显示，整个上半年住宅成交20992套，面积约231.03万㎡，均同比去年下跌5成以上，创过去3年最低，处于2012和2014年同期水平。

东莞严厉的限购政策出台后，大多外来投资客被拦在门外，购房需求再度回归本土，然而东莞本土现有购房资格客户量有限且大多处于观望状态，致使东莞楼市较为低迷。

从各物业的成交情况来看，上半年洋房、商铺、写字楼、商务公寓等成交均环比上涨，其中洋房依然是成交主力，成交了206.69万㎡，环比上涨32.65%，而住宅公寓、别墅成交环比双双下滑超过60%。

土地断供

2016年，是东莞土地市场高热狂欢的一年，全年土地成交金额达到225亿元，土地拍卖氛围异常火热。然而，乐极生悲，2017年上半年却面临着“断供”的尴尬。

据房掌柜监测，进入2017年以来，东莞土地拍卖市场就只有2宗商住地亮相：一宗是1月拍卖的凤岗官井头7万㎡限价地，首次采用“限地价+竞配建”的出让模式开拍，最终被中海收入囊中；另一宗是4月挂牌的中堂地块，后来又被终止拍卖，胎死腹中。

时至今日，东莞商住地已断供5月，据6月公布的《东莞市2017年度国有建设用地供应计划》显示，东莞住宅用地将集中在今年10月份入市供应，拟将以挂牌及招拍挂的供地方式为主。

5月26日，在广东省人民政府发文，提出“要着力防范房地产市场风险，鼓励推行现房销售制度”。其实，去年以来，深圳、南京、北京、济南、无锡、杭州等城市都已经成功出让现房销售地块，在全国多城市相继出台现售房地块拍卖的情况下，东莞会不会跟进该种土拍方式呢？

业内分析认为，东莞土地长时间断供，为确保前期调控效果，不排除会利用推现售地块的方式降低开发商对未来预期与信心的可能。

备案价调整

新一轮调控，对东莞开发商而言无异于当头一棒，回归本土、刺激刚需入市成为“破局”的关键，为此，不少开发商都进行了调整。事实上，自东莞新政落地后，开发商都处于一种探市、调整状态，商品房备案价调整频繁就是其中的表现之一。

房掌柜曾做了一个统计，发现新政后到5月22日，东莞共有22个楼盘调整了原备案房源价格，其中约8成房源下调了备案价，大批量调价楼盘下调幅度多控制在10%以内，调整后价格更贴近市场；但也有局部楼盘上调备案价情况，调价楼盘多位于原房价洼地镇区，受到交通、高价地入市等积极因素影响略微上调备案价。从新入市项目备案情况看，尽管开发商降价意愿不明显，但定价已趋于理性。

关于开发商降价意愿问题，合富研究院高级分析师（东莞）李兴旺透露，目前东莞住宅供应不大，市场上所谓“降价”基本是让利促销探市，整体而言，开发商降价意愿暂时还不是很大。“目前市场出现少数楼盘价格下降进行试探，但还达不到主流，仍然是小幅促销，小范围让利为主。”

不过李兴旺也表示，今年的调控政策是“实打实”的，开发商压力也很大，估计下半年让利幅度会大一些。“今年对开发商来说是一个考验，尤其是去年拿的高价地项目，利润空间减少了，压力会更大。就目前市场看，9、10月份市场供应将大增，市场竞争加剧，估计比较多开发商会此时加大促销力度。”

4月11日到5月22日期间备案价调整情况

整顿中介

“中介整顿风”，其实在2016年年底就已经吹起来了，“风球”吹到东莞并造成一定影响，则是从2017年3月起。

2017年3月，借势“消费者维权日”的荣光，东莞房产中介协会陆续颁布《东莞市房地产中介行业管理办法》、《关于使用与备案登记名不相符的招牌及广告的通知》打击中介公司挂假名招牌、哄抬房价、从事非法金融业务等违法违规行为，开始大规模整顿行业风气。

除了政策震慑外，随后，广东省住房和城乡建设厅、东莞市房管局还相继通报了一批信用“黑名单”，合计上百家中介门店因“未备案登记”、“ 未公示服务内容和收费标准”、“门店招牌与营业执照不一致”等原因而被通报，严格推行行业整顿方针。

2017年5月，住建部公布又《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，鼓励出租人与承租人签订3年以上的租赁合同，房租按月支付；同时拟严禁开发商捂盘惜售，要求买房中介服务费施行明码标价。虽然只是征求意见阶段，但从中央到地方政府的一系列举措看，不难看出国家要整顿中介服务行业的决心。

一二手倒挂

不管是去年的限购，还是今年的“升级版”限购，东莞二手房都成功避开了。无政策拦路，不同于新房市场的持续低迷，东莞二手楼市保持了较好的签约势头，网签量甚至多次赶超一手，出现“一二手网签倒挂”现象。

据金信联行数据显示，2017年1-2月，东莞二手房住宅网签成交量便已赶超一手，并逐渐拉开差距，主要原因是受东莞“限购限贷”新政和春节影响，投资客止步，刚需族被一手高房价挤入二手市场。

3、4月份，东莞房企逐渐恢复市场供应，加之网签之后等因素影响，尽管这一时期东莞处于调控风口，但新房成交量依然可观。而未受限购影响的二手楼，则在调控期间保持平稳的业绩水平，甚至在随后的5、6月份有所突破，再次反超新房，并拉开差距。

不过，二手房网签数据一般比较滞后。多家中介反映，新政后二手楼实际成交量还是有所下滑的，尤其是近两月，房贷持续收紧，目前买卖双方多处于博弈状态，对市场多持观望态度，二手楼市成交也已降温。

回归本土

如果说，成交下滑是新政的直接影响，那市场成交主力易主，则是新政带来的最明显的市场表现：东莞购房门槛提高，成功把去年楼市狂热期滋生的投资炒房成分挤出了市场，本土需求抬头，重新主导了新政后的东莞楼市。

从新政后入市项目的揽客情况看，基本都以本地刚需自住客为主，只要开发商定价合理，客户大多愿意“买单”。如新近开盘的时代倾城，带装修洋房开盘实际售价约12000-13000元/㎡，与同区市场价贴近，去化率据悉达到了70%。而即将开盘的卓越蔚蓝岸、卓越维港项目，据悉也是以东莞本地客为主导。

事实上限购升级后，东莞开发商也第一时间调整了营销战略，启用联动、电商、暖场、大型活动等方式，积极拓展本地客户。另外，目前东莞房价持稳，楼盘定价趋于合理，楼市前景依然被看好，也刺激了部分有迫切购房需求的外地客以及东莞本土刚需客入市。

公寓爆发

东莞限购升级后，如何撬动市场成为摆在所有开发商面前的已到难题，有人让利促销，有人静观其变，也有人推出不限购不限贷的“漏网之鱼”公寓探市。

新政后，不限购的公寓的产品受到了不少市民的青睐，部分开发商也在迎合市场的需要，一反先卖洋房后推公寓的传统，优先推售商业公寓产品，公寓一度成为东莞楼市的热点话题和供应主力。

另一方面，开发商为了更好地去货，也纷纷采取缩小面积控总价的方式降低客户的置业门槛。特别是Loft公寓，从2016年5月起，随着地价、房价的上涨，开发商也陆续推出Loft公寓，吸引投资客、过渡刚需眼球，商业公寓集中推出，市场竞争将进一步加剧。

六大片区

2017年3月底，东莞拉开了新一轮园区统筹片区联动协调发展工作大幕。在不改变现有园区、镇、街道行政架构和空间范围的前提下，将全市划分为六大片区，并谋划14个重点发展先行区，集中优势资源，将其建设成为引领片区发展的“引爆点”。

新的“六大片区”对东莞全市各镇街进行了重新划分，分别为城区片区、松山湖片区、东部产业园片区、滨海片区、水乡新城片区和东南临深片区。

新片区划分一出，立即引起了东莞楼市界的广泛关注，尤其是水乡新城片区的项目，以及被纳入了城区片区的高埗、石碣，区域内关于“新片区”的炒作热情空前高涨。

不过也有业内人士提出，新片区的划分是对产业的引导，并不是行政的划分，更不是针对楼市，对楼市影响有限。况且，片区统筹规划要真正落到实处，还有很长一段时间才产生作用，对镇街和楼市的效果都不会立即显现。

粤港澳大湾区

粤港澳大湾区，是今年在全国两会上国务院总理李克强提及的规划概念，是由珠三角广佛肇、珠中江、深莞惠九个城市，外加香港、澳门组成，是一个国际大型城市群的规划。

该规划一提出，立即在东莞、珠海、深圳、广州等多个城市引起了粤港澳大湾区的“中心之争”，各地媒体、自媒体纷纷围绕该话题隔空PK城市优势，地方中介、楼盘也借势宣传区域发展潜力，甚至有人借此抬价……至今，“中心之争”还未有结论，但“粤港澳大湾区”已坐实“年度关键词”之名。

而贴上了“粤港澳大湾区”的标签，东莞这座城市将被重新定义。有业内人士表示，东莞作为珠三角的核心城市之一，将迎来新的发展机遇。不过，与周边城市相比，东莞在城市配套方面也面临挑战。城市配套影响居住环境，是决定城市宜居性的关键。也就是说，东莞楼市还有很大的发展空间。