2017东莞楼市年中总结：不读懂这些政策怎么征战下半年？

楼市政策往往是地方楼市走向的指向标，我们忘了准得“迷路”。在踏上下半年的征程之前，先和大家一起来复习一下先。

初级必杀技：房价备案无理由不得超同区域

出台时间：3月21日

影响指数：

初级必杀技内涵：

1、调整土地供应结构。适当增大商住地供应。

2、创新土地供应条件。探索“限房价、竞地价”等新方式土拍；要求竞拍人用自有资金拍地。

3、加强房价备案管理。新建商品项目首次房价备案无理由不得超过同区域产品价格；对同一套房屋,开发企业调高备案价格幅度超过本通知实施前最后一次备案价格5%。

4、严格执行限购限贷政策。严查弄虚作假和用不正当手段骗取或伪造购房证明、规避限购等行为，金融部门加强贷款监控。

5、加强房地产市场整治。不能收预订费用；取得预售许可证10天内一次性公开全部准售房源,不得分批次销售；不能暗示涨价；加强查出曝光。

业内观点：

合富研究院认为，新建商品项目首次房价备案无理由不得超过同区域产品价格目的明显，为降价打开绿色通道，为过快涨价设置障碍，其目的非常明显。反应东莞管理层充分认识到东莞楼市预期较高，及时做出控制，将对“坐地起价”、“一天一个价”等乱象起到较强的制约作用。

瑞峰瑞城搜调研市场后表示，东莞虽然深圳投资需求在减少，但房价依然处于高位，而且一旦有热点区域签约加入，整体房价就呈上涨之势。本轮政策升级的亮点与影响力主要在于控房价增速，限购限贷皆没有升级，与广州、北京、南京等地的加码政策对比较为温和。

市场影响：

在321新政满一周时，房掌柜在周末对数个城区楼盘和个别边缘楼盘进行了现场探访，现场探访获知楼市人气出现了两极分化的现象，城区热门楼盘门庭若市，大量市民前往探盘，了解楼盘产品和最新市场情况；部分边远地区的楼盘却显得有些冷清，来访量不多。

另外，房掌柜探访的近十个楼盘定价并没有明显下降的趋势，现场大多数购房者对“东莞房价下降”的概率并不看好，已经接受当时的东莞房价。

中级必杀技：新房备案价不得超过同区前三个月竞品售价20%

出台时间：3月29日

影响指数：

中级必杀技内涵：

1、新建商品住房项目首次申报房价备案的，高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价20%的，须提交备案价格申报说明

2、对同一套房屋，开发企业调高备案价格幅度超过2017年3月21日前最后一次备案价格5%(含)的（3月21日前未备案的，以首次备案价格计），发改部门可暂不办理房价备案，房管部门可暂不予以办理网签系统录入房价的变更。

3、调高备案价格的，间隔时限由原规定的2个月延长至90天。

4、按规定实行“一套一标”。开发企业在销售现场公示的价格应与备案的价格、网上公示的价格保持一致

中级必杀技解读

此番通知细读下来主要是对3·21限价令的重申，在之前的规定上再度细化，增加了“新建商品住房项目首次申报房价备案的，高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价20%的，须提交备案价格申报说明”等要求，主要还是“限价令”的升级版，意在限制房价过快上涨。

当时，东莞一业内人士告诉房掌柜，限价令政策远比想象要温柔，开发商最怕的，其实是限外，如调高社保购买年限要求、非本地户籍只能限购1套等政策。

市场风向

在329新政被指温柔的同时，珠海、惠州纷纷加强楼市调控。随后，东莞楼市一时风声鹤唳，到处风传的东莞限购将升级，朋友圈里各种调控说法扑面而来，中介则不断鼓吹人们赶紧买房。

随着时间的推移，市场气氛也越来越紧张。从4月7日起，不少收到风声的东莞楼盘紧急加推，不少项目都有客户连夜排队签约。

有业内人士当时透露，4月7日前后东莞很多楼盘本来并没有推货计划，但在调控的风声中都赶紧签约出货，“宁可信其有，不可信其无。”

超级必杀技：限购+限贷+限外+限价+限售

出台时间：4月10日

影响指数：

新增限制

1. 无论本地或外地都限购2套房

2. 外地户口买首套房要1年社保、二套房需2年社保，但本科以上学历或初级以上职称购买首套新房可放松至半年社保

3. 拿到不动产证满2年才可转让

4.通过赠与方式转让住房后,须满2年后方可再次购买住房;受赠方按限购政策

超级必杀技解读

新政规定，非本市户籍居民家庭无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的,暂停向其销售新建商品住房;已有一套住房、无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的,暂停向其销售新建商品住”。

该政策的另一个重大要点是限售，自本通知施行之日起在本市行政区域内购买住房的(含新建商品住房和二手住房,以网签时间为准,须取得不动产权证满2年后方可上市交易。通过赠与方式转让住房后,须满2年后方可再次购买住房;接受赠与的,须符合本市的现行限购政策。

市场影响

为规避新政，在政策落地到生效前近40分钟，开发商、中介、售楼员、购房者展开了最后一轮“大作战”。 开发商、售楼员加班，中介连夜call客，不少不符合新政购房条件的购房者也在最后一刻搭上了楼市末班车。

新政生效，购房门槛提高，深圳客暂时离场，变由东莞本地客主导市场。在限购限贷限售限外限价五座大山压力下，东莞楼市进入调整期成为共识，观望氛围也随着时间时间的推移日益加重。

补充技能一：二手房是否限售看原业主网签时间

出台时间：4月18日

影响指数：

技能内容

1、限售房源以网签时间界定。

2017年4月11日零时前已经有网签备案的房源，不管是新房还是二手房，也不管有证没证，都不受“证满2年方可转让”限制；2017年4月11日零时后网签的房源，买家想再次转让，则要看它不动产证出证时间是否满2年。

2、赠予房产者买二手房不受2年限制。

4月11日零时后转让房产的，赠予方2年后才有新建商品房购房资格，受赠方也必须符合新房“限购”政策，才能接受赠予，且受赠房产必须要取得不动产证2年后才能再次交易。赠予方买二手房的，并没有提出“2年后才可购房”限制。

3、二手房是否限售看卖方网签时间。

技能解读

二手房交易中，网签时间看的不是现任买卖双方的网签时间，而是卖方当初购房时与其上一任的网签时间，不管卖方现在取得不动产权证（或房地产权证）是什么时候都不影响交易，但新一任买家再进行转让，就必须“证满2年”。

有业内人士认为，418细则的执行时间点认定更为合理，解决了之前许多买卖双方担心的不能过户问题。不仅充分考虑了市场情况，还多方结合，灵活处理二手房交易，避免了不必要的麻烦及纠纷。

补充技能二：学历需要原件和网上同时验证

出台时间：4月28日

影响指数：

技能内容

1、学历问题。购房人能同时提供全日制本科以上（含本科）学历证书（原件核对后退回）和《中国高等教育学历认证报告》，并能在“中国高等教育学生信息网（学信网）”上进行查验的，予以认可，对只提供学历证书的，不予认可。

2、职称问题。购房人能提供初级以上（含初级）专业技术职称证书（原件核对后退回），并能在东莞市人力资源局网站首页“专业技术资格查询”栏目进行查验的，予以认可。不能在该栏目作出查验，在特定官网可查的也认可。

3、劳动合同问题。《通知》第一条第（三）点的“能提供本市工作单位劳动合同以及购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳半年以上社会保险证明的”，是指购房人缴纳社会保险的时间段包含在劳动合同的有效期内，且社会保险证明的缴纳单位与劳动合同的聘用单位一致，符合此要求的，予以认可。

技能解读

购房人能同时提供全日制本科以上（含本科）学历证书（原件核对后退回）和《中国高等教育学历认证报告》，并能在“中国高等教育学生信息网（学信网）”上进行查验的，予以认可，对只提供学历证书的，不予认可。

有媒体分析，有关高学历者购房享受优待的政策并不罕见，在周边珠海、中山城市均存在，有利于东莞留住人才，利于未来的发展。学历需要原件和网上同时验证，则有效避免个别购房者用假证获取半年社保购房的资格，有利于政策公平公正地执行。

小结：调控效果良好

在东莞多轮政策和政策细则影响下，即使进入一个月后进入5月传统的楼市销售旺季，东莞部分区域的个别楼盘也获得热销，全市总成交量也达不到2016年疯狂的水平。

与成交量截然不同，东莞楼市网签房价一路平稳，据合富大数据显示，过去7周东莞新房网签均价基本稳定在1.6-1.7万元/㎡，由此看来，本轮调控效果良好。

随着时间的发展，近期开发商推货的意向表现得非常明显，正在积极应对当前楼市平淡状况，各种优惠活动层出不穷，吸引了不少本地客入市购房，本地客已经重新成为了东莞楼市的主角，也将在未来很长一段限购时光里主导东莞市场。