开发商去货套路重现市场 买卖双方正迎来新机遇

自4月楼市调控后，东莞一手房价数据表现平平淡淡，似乎市场都已沉寂。

实际上，楼盘一口价、低首付、返租、精装变毛坯、分期付首付……一系列的市场老套路早已纷纷来袭，暗潮涌动！也正是因为这些套路，买卖双方正在迎来新的机遇。

套路一：返租成卖点

返租能行？返租这套路并不新鲜，多年以来，早已成为商铺、公寓等楼盘的压箱底绝招。

“不限购，不限贷，首付8万起，入住松山湖。可返租，总价的5%，两年递增8%，返租6年，6年后可续签。”2017年6月底，中介通过朋友圈、几乎所有的二手房网站、电话等渠道，掀起了一场关于该推介横沥时代倾城公寓的风暴。

据房掌柜了解，中介推介的过程中，多以该楼盘29㎡的两房公寓户型为例，若按照返租月租金1200元每月计算，6年可86400元，大概相当于购房总价的四份之一。

不负众望，该楼盘以返租为卖点，利用中介带客的方式，吸引了众多投资者前往考察，更在开盘后短短一两周卖出千套公寓。随着网签推进，该项目其中两栋公寓已经暂时占据东莞月度销售排行榜单一二位。

返租吸引力大的消息不胫而走，目前常平、塘厦等多个镇区均有楼盘跟风推出返租的购房方式，吸引购房者。有中介表示，新盘松山湖YOU公馆将在本月22日推出24-56㎡精装LOFT公寓，已跟品牌酒店签约，5年内统一经营，购房者若购买公寓，一房返还月租金1500，两房返还月租金2200。

更有嶺秀新城推陈出新，放弃返租的途径，7月成交直接返还一年月供，以100㎡的公寓户型计算，在无需占用购房者住房的前提下，返还月供可达到数万元之多。

套路二：分期付款、低首付、买房立减横行江湖

近期开盘的恒大江湾，以“9字头”入市开盘热销引来千人抢购，成为让利促销的典型。事实上，据房掌柜了解，“低价房源”固然是该盘推售的一大卖点，但该楼盘推广时间比较短，能一次性取得好成绩，它便于购房者缓解首付压力的分期付款策略也起到了很大作用。

与“低首付”有1-3年的缓冲期不同，恒大江湾此番无需开发商垫首付，而是买家购房首付款可分期付款，三成首付半年还清即可。即选房后三天内，购房者交清三分之一的首付和税费、维修基金等费用，三个月内付清第二期三分之一首付，六个月内付完房价总额三成首付。

三成首付可分半年缴清，这在首付款动辄数十万的今天，对有资金实力但短期资金紧张的刚需购房者的诱惑不可谓不大。据悉，在分期首付大受欢迎之时，恒大在望牛墩的另一在售项目恒大翡翠华庭也推出了分期付款的优惠政策，首期仅需19万起。

比分期首付来得更直接的是低首付，在买卖双方观望期间，东坑海伦堡松湖湾为保证客源，直接推出低首付，购房者仅需首付一成，开发商直接无息垫付两成，即可完成房源的选定和网签等程序，购房者只要按照约定逐月把钱还给开发商。据悉，该楼盘实施计划后，去货量大增。

楼盘打折已经成为几乎所有楼盘的惯例，直接推出买房立减可能会更多实惠。除分期付款和低首付外，推出买房立减的方式也成了当前东莞临深楼盘比较常见的方式。近期，光大山湖城就推出购房圆梦礼直减5万的活动，无独有偶位于虎门碧桂园也推出了立减3万的活动。

套路三：降价还是双合同？实际回归朴实脱下精装卖毛坯

在这一次楼市大潮里，东莞高价地区购房双合同早已不是新闻，使用双合同瞒天过海的情况更是频频出现。相反，单合同才是新闻！

早两个月以前，富通旗峰公馆备案价格首次调整，与首次备案价相比普遍下调约4500元/㎡，降幅达19%。该项目重新备案后立刻封盘，不再对外进行销售，一度引起市民的关注。真的降价吗？还是又一将做双合同的项目？

近日，该项目再传出最新消息，称已经解封恢复对外销售，销售均价也从2.2万下调到了1.8万，降幅近4千元。该项目相关工作人员明确表态只用单合同，不在购房合同的基础上签装修合同，实际上是脱下精装卖毛坯。

由于东莞房价网签有限价制度，类似该项目原本计划精装最后变成卖毛坯的案例，近期还有多起。对购房者来说，精装变毛坯的项目，首付更低，相对更容易上车了。

买房套路多，购房者要仔细甄别

值得一提的是，除以上套路外，城区客成镇区项目的香饽饽，近期水乡、莞北等周边地区的楼盘都通通瞄准了城区客户，纷纷在城区直接设展点拉客，例如时代地产在星河城外展，融创的天虹外展等。购房选择增多，购房者该如何选择？

在政策强压下，开发商花样百出的营销手段预示着楼市有松动的现象，但并非所有促销都是真让利，有些不过是“噱头”而已。

部分高价盘推出低首付的支付形式，本为好意，若客户实力不足，后期可能还款压力会比较大。个别楼盘定价比周边楼盘低，实际上用了双合同，装修款需贷款购房者贷款2年还清，装修贷利息、还贷压力都堆在一起，相当于购房者首付成本不减反升等等。还有个别楼盘打出几分之几城区价的口号，实际与周边楼盘相比，并没有做到明显让利。

对于购房套路是否真正利好自己，购房者需要仔细甄别。