中原车德锐：闷声快跑才是王道 金九银十会以价换量

       金九银十这个传统节点即将到来，房地产市场渐渐热闹起来。今年，地产人又有怎样的常态?被调控压抑了大半年，对于这个金九银十，他们又有怎样的看法?

　　借着金九节点，房掌柜特别启动“冲刺金九银十，地产人你怎么做?”专题策划，特约东莞中原战略发展中心总经理车德锐进行访谈，聊聊他眼中的金九银十，以还原东莞楼市这一年来的变化轨迹，并预测未来东莞楼市的走向。

　　现象：楼市成交量上升

　　自去年限购限贷以来，东莞楼市遭到重创，低迷气压一直持续到今年年初。随着两会的召开，东莞楼市迎来了短暂的狂欢，而后又被4月新政浇了冷水，一直到临近金九银十，市场才有所好转，整体成交量虽不及限购之前火热，但相较上半年来说还是有很大的提高。

　　据东莞中原数据监控，8月楼市供需两旺，其中住宅供应有81.17万㎡，环比上升了65.41%，创历史同期新高;成交了61.46万㎡，环比上升25.64%，与历年同期相比，成交量仅次于2015年和2013年。

　　不过，在车德锐看来，这种现象并不能代表东莞楼市回暖。“基于东莞大环境的不同，当前的楼市情况与去年及今年上半年的都不可同日而语，8月成交量较高，主要是因为限签放开，导致上半年成交的高价项目大多呈现在8月。”车德锐坦言，自4月11日新政颁布之后，东莞楼市受到很大影响，近期之所以出现成交量上升的现象，主要是因为临近金九银十，有些开发商要开始跑量，特别是那些相对偏远的项目都在以价换量。

　　据房掌柜了解，近两个月开盘的几个项目，定价大多低于区域价或其他在售价格，如东城万科中天城市花园的均价约18000元/㎡，黄江中泰峰境均价约15000元/㎡，石碣碧桂园珑远紫宸府均价13000元/㎡，等等，这些项目开盘的去化率均高达9成。

　　建议：以价换量是王道

　　从去年底到今年上旬，开发商都处于观望新政的状态，迟迟延后推货节奏或者以小步加推的方式去货，然而政府对调控的态度十分强硬，加上年底供应集中、市场竞争激烈，开发商要面对的仍是一个充满不确定性的市场。

　　对于金九银十，乃至下半年的市场预判，车德锐表示要从几个方面来分析。首先是限价方面，最新的物价备案新政反映了政府今年维稳房价的决心和态度。由于项目价格备案不得高于所在区域前三个月的15%，近期东莞已有不少项目出现低于市场预期、低于竞品价格以及降价出售。区域所在的价格也出现松动，调价不能高于首次备案的5%，这说明开发商要等市场涨价才推货出售将会是很艰难。

    除了限价外，下半年东莞的货币环境在持续收紧，大多数银行的贷款利率上浮5%-20%，贷款成本增高、银行放款速度缓慢，不仅增加了购房者的购房成本，也不利于开发商资金回笼。

    此外，投资资金的分流也时刻影响着东莞下半年的楼市。这种分流体现在股市和三四线城市两个方面，其中，股市的权重股、科技股等持续突破，市场投资资金逐渐从高位的楼市进入到低估值股票中；另一方面，由于受到政府“去库存”的利好政策影响，上半年广东三四线城市出现房价普涨的趋势，吸引开发商投资布局，也吸引了投资客进入三四线城市，分流了东莞部分投资资金。

　　随着金九银十的到来，楼盘入市节奏明显加快，住宅供应量增多，其中以万科和碧桂园潜在供应货量最大，势必展开一场冠军大战的争夺。供应量大、抢夺的客源有限，二虎相争将会给其他开发商带来出货压力。因此，车德锐建议开发商应抓住金九银十的传统旺季以及年底传统置业高峰，闷声快跑、快速回笼资金才是王道。

　　对于购房者而言，开发商的以价跑量能让购房者以相对合理的价格买到心仪的房源，因而金九银十是一个入市的好机会。“毕竟现在二手房价格不断往上冲，不少地方的二手房价格高过一手房，加上二手房交易流程长、交易成本高以及银行放款慢，导致购房者更倾向于选择一手房。”车德锐说道。

　　预判：限价预计明年会逐步放松

　　一直以来，东莞政府对于楼市管控都较为温和，在限购政策出台前夕，不少业内人士并不看好限购政策能“顺产”，以致于限购一出，引起全东莞的轰动，那次的调控也被誉为“东莞史上最严调控”。

　　随后，向来温和的政府像被打了鸡血一般，接连出台几次调控细则以完善政策，限购、限贷、限外、限售、限签、限价等让财大气粗的深圳投资客被拦在门外，缺少了深圳客的支撑，东莞楼市迅速降温。

　　“东莞房地产政策年内无放松的可能性，货币政策收紧、调控不放松的状态起码能持续到明年。”车德锐分析称，东莞的限签正在陆续放松，待价格逐渐平稳下来，限价预计也会在明年逐步放松。

　　值得关注的一点是，现在各城市间的人才争夺战在拉开，例如济南取消购房和投资纳税落户限制、长沙降低人才购房门槛和给予购房补贴等，这些做法的目的并非放松调控，而在于吸纳人才。车德锐透露，为了争夺人才，东莞出台人才新政的可能性很大，方向有可能会从降低人才置业门槛和落户门槛入手。

　　此外，东莞土地供应是市场关注热点，已有不少房企表示看好东莞前景并积极拿地开发。在9月5日东城八一路地块的竞拍中，十几家房企下场厮杀，一步步将地价抬到16218元/㎡，还有一些开发商表示看好10月的三宗待拍地块，到时或再掀起一番腥风血雨？

　　车德锐表示，东莞在粤港澳大湾区中的地位、位置都比较突出，未来会在大湾区中发挥十分重要的作用，因而对于东莞的发展前景，大家都比较看好。基于这一点，开发商在东莞拿地的积极性非常之高，但建议拿地的时候还是要谨慎些，特别是对于一些价值已经透支太多的区域不要盲目拍出高价，可以多关注那些还没受到太多挖掘、有潜力的区域，这些区域现在的房价尚属于洼地，未来的发展空间比较大。

　　在土地交易方面，由于政府在土地出让管控比较严格，限价、摇号、熔断等方式层出不穷，所以接下来的土地市场，即便有开发商信心满满想要抢地，但在交易的时候会慢慢理性起来。