天为李宝柱：阶段性上扬不代表市场回暖 调控预计到2018下半年

　　金九银十到来，房地产市场渐渐热闹起来。借着金九节点，房掌柜特约天为董事总经理李宝柱进行访谈，聊聊他眼中的金九银十，以还原东莞楼市这一年来的变化轨迹，并预测未来东莞楼市的走向。

　　谈市场：阶段性的量价齐升不代表回暖

　　近来，东莞楼市量价齐升。据天为数据显示，8月东莞住宅签约4677套，环比上涨36%;均价16640.34元/㎡，环比基本持平;供需量环比分别上涨近6成和4成。很多人都在说这是市场回暖的表现，但李宝柱却并不这么认为。

　　“从成交环比来看，量价是齐升，但同比去年这个月份，成交量和房价涨幅无疑是下降的。”李宝柱认为，现在不管是政策，还是货币环境都没有放松，阶段性的量价齐升并不是回暖或者复苏，只是当前供应放量让前期或受限或观望的需求得以释放。

　　李宝柱表示，细分原因的话，可以分为以下几点：第一，就大环境而言，从2015年330新政到去年，再到今年为止，国家一直坚持的是去库存，目前来说已经达到了相应的目标，包括GDP的上升、新政带来的利好，供应相对空白了很久，需求却依然很旺盛。

　　其次，从去年年底至今，东莞的供应都比较少。在2014年之前，东莞一直都是650万-700万平的成交面积，2015-2016年涨到了1100多万平，主要原因归咎于深圳客的来袭，“然而，就算深圳客不外溢，东莞自身需求多，至少也有六七百万的成交面积。”

　　除此之外，自限购后，东莞楼市迅速进入寒冬期，限价和需求端的观望，造成了开发商在今年金九银十变得理性，低价入市。

　　“这些原因导致前两个月开盘的项目销售火热，这并不能说市场在回暖。”李宝柱说道。

　　谈金九银十：开发商低价入市 建议买家上车

　　近期房企入市节奏明显加快，供应量增多，让利幅度放宽，很多人都说这是买房的好时机，多数购房者都择机入市，以致于最近开盘的项目都能很快去货。对此，李宝柱也建议买家应趁机入市。

　　“2016-2017年的情况与2007-2008年颇为相似，但不会出现2008年的暴跌，今年的楼市会回归理性，平稳运行。”李宝柱分析，按照往年发展规律，东莞楼市需经历三个阶段，第一阶段是前期房地产飙升比较厉害的时期，例如2007年927新政之前和2016年限购之前，同样是深圳客大肆入莞推动房价连续多月上涨，最后在政策和市场降温影响下撤离。不同的是，2016年开发商赚得盆满钵满，新政出台后不愿意降价，购房者又处于观望，这个时候成交量开始萎缩。

　　第二阶段，出现在金九银十时期，供求关系自新政后发生了变化。随着开发商的新品不断上市，他们需要资金回笼，于是慢慢转变了营销方式，随之出现特价房、一口价等个别楼盘用价格试探市场的现象。

　　第三阶段，是类似于2008年第四季度金九银十后出现的全面暴跌，但今年不会出现这种情形。因为目前的政策都只是用行政手段干预市场行为，不像2008年有金融危机作为叠加效应，所以今年的金九银十，开发商对于新项目或旧项目二期会以相对合理的价格入市，不会高价入市，建议买家入市。

　　谈未来：调控持续到明年下半年

　　自2016年10月6日出台限购限贷政策至今，东莞已连续几次跟进相关细则，政府对楼市调控的严苛可见一斑，加上年关将近，银行放贷方面持续收紧，让东莞楼市的走向变得有些捉摸不透。

　　对此，李宝柱透露，按照国家要求的“房子是用来住的，不是用来炒的”，以及以往东莞的楼市规律，这一波调控估计会持续到明年下半年，无论是银根方面，还是行政政策上都会在明年下半年相对放松一点。

　　至于开发商的应对措施，他表示，房地产有自己的发展周期，一般以七八年为一轮，无论是暴涨还是暴跌，都是显现曲折中上扬的走势，未来比较倾向于平稳、理性的发展。建议开发商在前期的产品定位方面，要不断提高自身的开发水平;对于在售项目或马上要启动的项目，要科学营销、电话营销、精准营销，真正的尊重市场，而不是像去年那样粗放式的推销。

　　至于开发商最关心的土地方面，李宝柱坦言，从前几个月的土地市场看，断供导致土地供应不足，而东莞的经济实力、地缘优势等被很多开发商看重，一旦有地块上市被争抢是肯定的。不过，鉴于现在政府对土地的管控比较严格，从限地价到摇号、竞自持等各种土拍新模式的作用下，东莞的地价也逐渐回归理性。