童渊：对不起 十年前说的话不算我还要再干20年

“十年前说再干20年的话不算数，如今我可能还得再干20年。”

童渊的新办公室。窗明几净。

十六楼往下看，是大半个行政广场，人们形色匆忙。往东两公里，是几年前老东家联华国际的总部，往南数分钟，是名噪一时的皇马郦宫。

一年前，联华国际开始债务重组。但已经身为局外人的童渊并不认同“破产”这个说法。只是在敏感阶段，谈内幕消息是一种忌讳。

“我能说的只是，大概一两年后，你们将看到一个新的联华，而那时候，我或许会以新的身份，再帮他们一把。”

童渊的新身份，是广东凯盈房地产建设服务集团总裁。

｛变了的，和没变的｝

已是知天命之年，但童渊看起来比三十出头的我还年轻。

bulingbuling的小西装，闪闪发亮的钻石耳钉，永远不撞色的小领结，办公室的鲜花每天一换，冰箱里有喝不完的冰咖啡和可乐。

天黑了喝酒，开心了跳舞。这是不变的部分。

但时间永远不会停，时代就是最猛烈的变化。

童渊指着窗外，说：“你看，十年前那里还是一片荒地，现在你目光所及之处，哪里不是几百万一套的房子？”

2009年，童渊来到东莞，带来了他的第一个变化——迪纳酒店公寓。

“玩物者天堂”。这句广告词依然记忆犹新。时至今日，迪纳仍是东莞公寓产品的超级明星，年轻、时尚、另类、国际范……事实证明，迪纳的设计理念和规划理念，即使放在近10年后的今天，依然超前。

但童渊认为另一个变化已经悄然开始——“未来是我们下一代人的时代。”

显然，童渊把我当成了同龄人。

“以前我们建房子，是给我们这代人或者上一代人住 。但以后我们建房子，是给90后、00后住，他们的居住观念，已经发生了根本性的改变。”

“如何应对这种变化？”

“我不会应对变化。因为我就是变化的创造者。”

｛大海智地，和凯盈集团｝

百度百科的资料上，“大海凯盈”这家公司成立仅仅6个月。

而地产圈绝不会对张炳光、曲咏海这两个名字感到陌生。

前者是凯盈集团的掌门人，创办的凯盈集团，专业从事土地交易、项目代建、地产营销代理、物业管理等房地产服务，在广东、湖南、四川、陕西、上海、贵州等地服务了多个不同开发阶段的房地产项目。控股/参股的公司超过20家，总资产超过60亿。

后者是中海地产前集团副总裁、营销公司董事长。2016创办了自己的公司，大海智地。

或许是机缘，或许是必然，两家公司走到一起，有了“大海凯盈”。

再加上一点缘分，就有了童渊的加入。

为什么会加入？对童渊而言，有很多理由。但在他看来最重要的是，工作是一束光，而凯盈将是最好的舞台。

“凯盈未来的主要业务方向就是做房地产服务平台，而我最擅长的就是资源整合。”

童渊所谓的擅长，并不是无的放矢。

1993 年在香港成为房地产销售冠军，并于同年前往北京担任北京利达行房地产咨询有限公司总经理，负责运营北京第一个城市综合体- 万通新世界广场。1997 年到 2003 年成立工作室为众多发展商及北京知名房地产开发企业服务。

2003 年任国美地产总裁。

2007 年受聘高盛集团，被委任为昌盛集团总裁并在香港进行 IPO。 2009 年到 2013 年出任联华国际 CEO 及副董事长，期间为企业创造每年 50%以上的增长率。在过去 25 年的职业生涯中，精通房地产开 发业务，专注招商营销整合，拥有超过 20 年在华资源拓展、资产建设及资本运作经验，被业界推崇为积极活动家的领袖人物，经手操盘 的八、九十个项目中已成功创造 2000 亿的房地产销售业绩，其中， 最具代表性的项目包括:世贸天阶、中华广场、天河城等，曾为万达、融创、中国 SOHO、万科万通、阳光一百、天安中国、丽新集团、太阳国际等项目做顾问。

多年的从业经验，将童渊练就成一个高手。也正是不甘寂寞，让童渊不断的进行着角色转换。在童渊看来，凯盈将要打造的地产服务平台，将是自己大展拳脚的机会。

凯盈有超过200万平方米的土地储备，在这个土储为王的时代，凯盈有底气开宗立派。

但童渊认为自己最看重的部分，是凯盈将要打造的集土地交易、项目融资、物业代建、销售代管、招商运营托管的全产业链服务平台。

“大多数中小企业，甚至是门外汉，要做房地产开发，只有三种选择，要么自建团队，要么出让股权找品牌开发商合作，还有一种选择，就是找代建代销售的服务平台。相比而言，第三种选择的收益比例将会比第二种高，风险也会比第一种小。”童渊解释道。

“万科、绿城这些大品牌开发商都在做代建，凯盈用什么和他们竞争？”我追问。

“要人不输人，要阵不输阵”。童渊毫不避讳这个话题。

“做这种服务平台最重要的其实是团队，我们的团队采用的是合伙制，把专业的人都笼络到一起。我们目前的团队成员，很多都是从万科、中海这样的企业出身，有丰富的操盘经验。第二是万科、绿城这种企业，主攻方向还是住宅地产，而我们是全产业链，包括商业地产、产业地产甚至特色小镇等等。”

“你在这个服务平台里将扮演怎样的角色?”

童渊淡定的反问：“打个比方，你觉得一个武林门派最重要的是什么？”

“武功秘籍？”

“不，是资源，和人。”

对于自己接下来的工作，童渊有着明确的规划。 资源整合和团队建设的方案已经打了无数遍腹稿。谁做融资厉害，谁是工程专家，谁是商业大师，谁是营销高手，在他心中早就有数。把这些人聚合在凯盈，就是他接下来的工作重心。

“万科有句名言：聚是一团火，散是满天星。而我现在要做一个黑洞，把那些闪耀在宇宙各个角落的天体，都聚集到凯盈。”

{东莞，和粤港澳大湾区}

童渊是非典型的香港人。早年北漂，近十年辗转珠三角。和东莞的纠葛，始于联华国际，又重新开始于凯盈，在他身上，早就有了东莞的烙印。

“东莞是一个很有魅力的城市。环境宜居，有很多公园，消费水平和房价也远远低于香港。东莞过去的五年，一直在扎扎实实的做‘腾笼换鸟’，从东莞制造到东莞智造，华为、阿里巴巴这些大企业也都进来了。加上各大品牌开发商纷纷涌入东莞，把东莞建设得更国际化，未来东莞将越来越具有吸引力”。

“那你在东莞买房了吗？”我笑着问道。

“好几年前就买了。我们接下来在东坑推出的一个楼盘，春风格拉斯，我也订了两套。”

这是一件不可思议的事情。

在童渊身上，充满了时尚和国际范。无论是做人还是做项目，他追求的都是“精品”和“高端”。从北京的贡院6号，到东莞的迪纳酒店公寓，到星河城，甚至当时在望牛墩的项目，规划的也是做高大上的“芙蓉故里”。

很难想像，他会选择东坑这样一个镇区。

“以前确实看不上镇区。但地铁通了，华为来了，粤港澳大湾区加速融城，选择镇区，并不意外，何况我们这个项目打造的也是法式风情，品质不会差。”

对于粤港澳大湾区，作为香港人的童渊有着更实际的看法。“高铁和轨道交通让空间距离更近，我回香港更加便捷，这是最切身的利好。”

在童渊看来，未来的几年内，东莞“一小时经济圈”的说法要改成“半小时经济圈”。毕竟，日新月异，轨道交通正在串起这个城市的未来。人才、企业，都在不断涌入东莞，在粤港澳大湾区的进程中，东莞将扮演非常重要的角色。

“如果说深圳用三十年把香港搬去深圳，那么东莞在未来二十年可能会把深圳广州搬来东莞。”童渊说道。

{房地产，和做房地产}

“你买房没有？”童渊来了个反问。

话题开始变得沉重。

在童渊看来，中国房价的上涨是一种必然。“经济在增长、货币在贬值、成本在上升，你告诉我，房价有什么理由跌？”

经历过香港楼市的变迁，童渊对于房地产市场看得很透。“历史上香港的房价确实有过下跌，但综合几十年的情况来看，房价还是在不断的攀升，尤其是对于供应量紧张的城市，房价只会越来越高。深圳正在进入香港曾经的模式，旧改成为主旋律，东莞这一天，也不远。”

回到文章的第二章节，对于“现在的房子是建给我们的下一代人居住”，童渊也有自己的见解。

“不久前深圳一个楼盘100多平米做一房一厅，引起了很大争议。但我相信这个开发商在做产品前一定做过充分的研究论证。现在年轻人的喜好和理念都变了，家里能够开party、娱乐才是他们的主题。其实这种宽厅户型在国外早就流行起来了，我们只是晚了一点。”

说到这里，童渊得意的带我参观他的办公室——没有茶台、没有沙发，他拍着办公桌问我：“知道这张桌子除了办公还能干嘛吗？”

我怯怯的回答：“开会？”

童渊答道：“错！把它竖过来，摆几张凳子，就是一张餐台。我这里有成套的餐具和红酒，谁说吃饭只能去餐厅？”

我摇头苦笑：“您可真会玩。”

童渊摇摇头：“又错了。你看我以前喜欢去山姆吧，现在改去清吧了，太吵受不了。”

“这证明你服老了？”

“当然不”

“十年前你说再干二十年房地产，如今想法改变了吗？”

“对不起，我准备再干20年。”

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