多房企透露感兴趣 中堂麻涌限价自持地会越警戒线吗？

2017年10月11日上午10点和下午3点，水乡中堂107国道东泊路段商住地和麻涌水乡大道旁商住地将分别进入最后竞价阶段，这是东莞试水“限价+竞自持+竞年限”土拍新模式的“试验田”，还没开拍，水乡已成关注焦点。

业内透露，两宗地都属于热门地块，万科、云南城投、新城控股、钜隆、远洋、碧桂园等房企都有意报名竞拍。截止发稿前，麻涌水乡大道旁商住地已获5家房企报价。

一、东莞试水限价竞自持 中堂商住地楼面限价8618元/平

①中堂商住地概况

编号为2017WG010号的东莞市中堂镇107国道东泊路段旁商住地占地面积10878.6㎡，根据地块容积率1.0<R≤2.2进行计算，可得出地块最大建筑面积为23932.92㎡，由于起始价为11967万元，可计算出该地块起始楼面价约为5000元/㎡。

该地块将采用限价竞自持的方式进行拍卖，这也是东莞土拍首次采用限价竞自持模式。

在竞价过程中，若竞买人申请人的最高报价不超过（即小于等于）最高限制地价时（土地单价 18960 元/平方米，楼面单价 8618 元/平方米，总价竞拍至 20625万元时），按照价高者得原则确定竞得人及成交地价款。

当报价超过最高限制地价后，不再接受更高报价，竞买方式转为竞自持商品住房面积（自持商品住房自取得房屋权属登记后持有年限不低于 5年）；当竞买人报出自持商品住房面积比例为100%时，仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的，竞买方式转为竞住宅自持年限。按照最先报出自持最高年限（70 年）的原则确定竞得人。

值得一提的是，竞得者需要在30日内一次性交付所有拍卖费用。

②中堂商住地4月曾临时中止出让

原本定于2017年4月7日拍卖的中堂107国道东泊路段商住地，曾拍卖编号为2017WG002，当时该地块起拍楼面价仅2581.80元/㎡，仅相当于当前一半。

4月5日下午，中堂商住地块获得两家房企报价，分别报出底价6179万元和6379万元。在两次报价之后，东莞公共资源交易网的中堂商住地招拍挂页面正式出现中止字样。房掌柜曾第一时间电联东莞市国土资源局，获悉该地块因故中止，再次出让时间另行通知。

③中堂邻居增城曾拍出多宗2万+商住地

2017年3月29日，中堂的邻居广州增城区曾一度拍出多宗2万+商住地块，距离中堂东泊仅10公里左右。

④区域市场情况

据房掌柜了解，目前中堂在售楼盘比较少，仅居益凯景中央在售84-95㎡三房，均价在1.3万/㎡左右。

二手方面，全镇3-10年的房源价格都多在1-1.4万/㎡，而楼龄较旧的小区则略要便宜，二手房业主报价再加上税费，二手房价甚至要超过一手在售均价。

⑤踩地实录

本次出让的中堂商住地位于莞穗路旁，数百米外即中堂大桥，门口即有公交站，沿着莞穗路直走，半小时可到达东莞城区中心地带。

据房掌柜观察，地块已经完成围蔽多时，其内长满了篙草，地块比较平整，前期投入少。

地块一墙之隔即是东泊派出所，泰兴幼儿园、小学、中堂中学均是咫尺之隔，距离中堂公园和文化广场也相当近，步行即可到达。

二、麻涌商住地限价9905元/平 已获五房企报价

①麻涌商住地概况

编号为2017WG011号的麻涌大步村商住地占地面积64572.67㎡，根据地块容积率1.0<R≤2.0进行计算，可得出地块最大建筑面积为129145.34㎡，由于起始价为80458万元，可计算出该地块起始楼面价约为6230元/㎡。

麻涌大步商住地的土拍模式与中堂商住地一样，均采用限价竞自持模式进行，麻涌商住地最高限制地价：土地单价 19810 元/平，楼面单价 9905 元/平，总价竞拍至127919 万元。

值得一提的是，麻涌商住地竞买保证金设定为 21000 万元人民币，竞买申请人商品住房用地竞买资金（即地价款，含竞买保证金）须为自有资金，不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等。

②区域市场情况

近年来，随着华阳湖的美名远扬，麻涌也吸引了越来越多人前来定居,麻涌楼市在近年成为东莞开发商的香饽饽。

麻涌不仅有富盈、信鸿、南峰等本土品牌房企深耕，万科、碧桂园、恒大等国内一线开发商也已经进驻并开发项目，据悉金地、中熙、保利等房企也有意进入麻涌市场。

麻涌目前在售就有富盈天悦、万科珠江东岸、碧桂园十里江湾、信鸿熙岸花园、碧桂园信鸿嘉誉五个项目，待售也有碧桂园信鸿十里江湾、恒大滨江左岸、金河湾水岸苑、云南城投华阳湖、智宇实业等多个项目。

③京东阿里巴巴进驻

2015年3月27日，麻涌镇举办互联网+物流·麻涌电商生态圈招商签约发布会，包括京东、阿里巴巴、DHL、海底捞等在内的15个全国知名电商品牌同时选择落户麻涌，总投资达208亿元，让麻涌大步发展跨出了最关键的一步。

目前京东等物流项目已经落地运营。在互联网时代，京东、阿里巴巴两大电商巨头的影响力是毋庸置疑的，最为立竿见影的效果，便是麻涌的经商氛围提高了，带动实体经济也一路走好。

④踩地实录

麻涌待拍商住地位于麻涌镇大步村，与碧桂园十里江湾、万科珠江东岸相邻，隔碧桂园十里江湾可望淡水河，隔水乡大道可见佛莞城轨，距离佛莞城轨麻涌站约1.2km。

据房掌柜观察，该地块周边尚有大片空地待开发，且与镇中心距离不远，镇里拥有成熟的生活配套，学校、医院、商业一应俱全。

三、10月东莞将迎来商住地出让高潮

除中堂107国道旁商住地和麻涌大步村商住地外，虎门博涌社区商住地、樟木头樟洋社区商住地、寮步大盛村商住地、沙田杨公洲村商住地、大朗松柏朗商住地、大朗巷头社区商住地等一大批商住地将在2017年10月相继进入土地市场。

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