政策出台背景
2010-2014年商业地成交建筑面积均大于商业销售面积,开发商为消化大量商业用地,热衷开发类住宅产品。 据东莞中原战略研究中心监测数据显示,2010-2013年商业用地成交每年均超10宗,商业地的建筑面积均远大于商业的成交面积。商铺和写字楼面临着巨大的消化压力,开发商为消化大量的商业用地,纷纷开发类住宅产品。商业性质的类住宅产品能快速走货,回笼资金,实现地块的价值最大化,同时过去几年商业用地的放量,商铺和写字楼的出货压力大,开发商业类公寓成为开发商消化商业用地的主流方式。 2014年是住宅公寓和商业公寓的分水岭,2014年之前公寓市场以住宅公寓为主导,2014年以来商业公寓占绝对主导,2017年住宅公寓供应比例萎缩至3%。 据东莞中原战略研究中心监测数据显示,2012-2013年,东莞公寓市场仍然以住宅性质的公寓为主导。2014年商业公寓爆发增长,供应比例达到79%。2014年是东莞住宅公寓和商业公寓的分水岭。2014年以来,商业公寓占绝对主导,2017年更是达到97%的比例,商业公寓项目雨后春笋般地涌现。 前三季度普通住宅成交同比下滑48%,商业公寓成交同比上涨34%。不限购不限贷的商业公寓成为市场投资新宠,量价大幅上扬。 据东莞中原战略研究中心监测数据显示,截止到2017年第三季度,商业公寓成交11550套,同比上涨33.85%,普通住宅成交34886套,同比下滑47.45%。由于受到4.10限购政策的影响,普通住宅成交量大幅受挫。而商业公寓作为商改住项目,不受政策束缚,成交量仍保持大幅上涨的趋势。 据东莞中原战略研究中心监测数据显示,商业公寓成交均价达到16143元/㎡,同比上涨42.24%。普通住宅成交均价16433元/㎡,同比上涨18.80%。商业公寓近年来上涨幅度均比普通住宅大,并且已逐步接近普通住宅的成交价格。主要是由于商业公寓不受政策管控的影响,成为投资新宠,成交价格节节高升。 商业公寓库存量增多,消化压力增大。 据东莞中原战略研究中心监测数据显示,截止9月30日,东莞住宅库存面积为48.82万㎡,占公寓产品的比重为83.89%,库存套数为42489套。8月商业库存量达到68.45万㎡,创年内新高,9月商业公寓库存量也达到51万㎡。商业公寓库存量增多,消化压力增大。
3月21之后出让的商业用地将不得涉及住宅产品,未来商业类住宅产品供应量将减少。 关于新政内容提到,2017年3月21日之后出让的土地适用于本规定。今年3月份以来,有茶山成交一宗商业用地,此类地块将不得涉及住宅类产品。未来商业洋房、商业别墅及商业公寓等产品供应将减少。 大朗即将出让2宗R5性质用地,商业用地的土拍热度将降温。 10月27日,大朗将出让两宗R2+C2性质的商住用地,商服比例较大。商业部分未来定位或只能做商铺和写字楼,东莞目前商铺和写字楼仍然面临着较大的消化压力。商业性质占比较大的商住地以及商业地块的出让,土拍热度将降温。 商业性质项目的宣传推广的营销活动将减少。 新规后,开发商关于商业性质项目的宣传推广的营销活动将减少。 开发商未来拿地需更加谨慎,需要找准商业类定位。 对于即将上市的商服用地,开发商在拿地的时候必须更加谨慎,对商业部分产品的打造更加需要精准的定位和规划,才能取得项目运营的成功。
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