金九银十东莞楼市回归理性 潜在供应惊人去库存时间渐升

房价备案、住房限购、土地限价……到最近叫停商改住，东莞楼市进入调控周期一年多，调控组合拳也越来越完善，房地产市场各个方面表现都越来越理性。

炒房客基本退出东莞新房市场，刚需客户不再随波逐流；房价维持稳定，新盘入市多参照周边项目定价，摆脱竞相涨价循环；土拍虽然非常火热，但并未引起新房市场剧烈波动。后市，随着潜在供应不断入市，去库存时间将逐渐上升。

客户

炒房客基本退场 刚需客理性购房

“咨询一下群里的高人，入手东莞的公寓房，有什么利弊吗？”光仔刚加入深圳一业余炒房群，就迫不及待地向前辈咨询着投资东莞房产的经验。

“现在去买东莞住宅，都有种接盘的不妙感觉，你还敢去买公寓？钱多没地方花吧……”出乎意料，群里的老人们并未像以往一样，对东莞楼市的前景侃侃而谈，投资房产多年的老薛出口就是不看好投资结果。

炒房群里的一幕，仅仅是东莞炒房客大幅退潮的一角，目前东莞楼市购房者以刚需客为主。凤岗一项目策划李先生告诉房掌柜：“凤岗与深圳接壤，2015年和2016年时炒房客比较多，随着东莞调控的落实，虽然凤岗楼市还是深圳客为主，但是当前买房的几乎都是刚需自住客。”

除此外，东莞刚需客购房也变得更加理性，参照自身实力放弃牵强附会。东莞中原战略研究中心统计数据显示，第三季度东莞全市住宅成交178.57万平方米，同比下降29.68%，与往年同期相比,降温显著。而据合富辉煌统计，东莞10月签约51万平方米，成交量已恢复至往年的常态水平。

房价

维持稳定 有个别项目主动降价

房价的稳定是楼市平稳的最直接见证，据乐有家研究中心监测数据显示，东莞3月一手房成交均价16028元/㎡，9月成交均价16763元/㎡，而最近一周（10.23-10.29）东莞成交均价1.64万元/㎡。近半年的成交数据均显示，东莞均价都维持在1.6万/㎡左右的稳定状态。

根据调控精神，东莞新房申报均价不高于前三个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的为15%(含)，新盘定价需要参考区域项目的在售价格。

东莞最近一周还有13项目获得预售证，1项目进行了价格备案。获得预售证的项目，已经开始为新货入市做前期宣传，释放出预期价格。其中纯新项目恒大滨江左岸预计洋房售价1.6万/㎡，略高于麻涌当前洋房均价，基本维持持平状态。而万科中央公园、保利海棠等获得新预售证的项目，价格与此前售价相比，也变化不大。

上图数据统计来源于瑞城搜

上周唯一进行价格备案的项目中惠悦湾备案均价约14678元/㎡，相比隔壁的碧桂园珑远紫宸府，中惠悦湾的备案均价还要较其低1000元/㎡，也未出现大幅涨价的情况。

临深片区是东莞本轮房价最早上涨、曾经涨得最凶的区域，近半年来房价也维持稳定状态，甚至有个别项目一度下调均价，以达到促销的效果。例如9月时，清溪碧桂园下调洋房备案价，每平方米下调1200-2300元不等。

土拍

对新房市场稳定运行影响小

10月东莞连上8宗商住地土拍，几乎每宗土拍都吸引了十余房企参与，虎门商住地更是因破限价最终熔断终止出让，几乎参与土拍的镇区都刷新了所在镇商住地楼面价最高纪录。

与以往不同的是，本轮东莞土拍多采用了“限价+竞自持”的模式，当土拍竞价达到最高限价后，不再接受更高报价，转而竞自持面积和竞自持年限，有效避免了土拍出现失控的结果。

与2016年土拍更不相同的是，在土拍结果出来后，土拍结果如一阵风，风过无痕，并未出现房企鼓吹涨价、大幅涨价的情况，也未发现有市民盲目入市购房。土拍对新房市场稳定运行影响小，从开发商到购房者都表现得比较理性。

后市

去库存时间逐渐上升

东莞住建局官网东莞建设网工程许可信息显示，截止至10月31日，东莞下半年获得工程许可的住宅项目有30家。加上年中前完成报建开工尚未入市的住宅项目达到32个，预计将会有60个住宅项目在2017年末到2018年上半年之间集中上市。

11、12月是东莞开发商年终冲刺的重要节点，商品房供应大潮在10月已经初见端倪。据合富辉煌研究部统计，10月东莞新建商品住房供应6363套，同比增加15%，处于年度第二高位，8-10月供应量占到前10月的五成。

2017年中时官方公布的项目报建开工情况

从潜在供应建面来看，东莞的爆发力更强。滨海片区住宅潜在供应约为203万㎡，城区片区潜在供应约286万㎡，松山湖片区潜在供应295万㎡，水乡新城片区潜在供应99万㎡，东部产业园片区潜在供应25万㎡，东南临深潜在供应近20万㎡，合计住宅潜在供应建面约1342万㎡。

合富大数据显示，截至10月底东莞新建商品住房库存面积约396万平方米，按照过去2、3、6个月平均去化量测算，去库存时间分别为7.2、7.2和8.6个月，环比9月略有上升。从近期楼市供求走势来看,预计未来库存量及去库存时间呈上升趋势,楼市消化压力在逐渐累积。