外来房企进莞潮加剧 巨头布局东莞利于削弱寡头趋势

华夏幸福与中堂政府、东实集团签署约定区域开发合作备忘录；奥园收购两宗商住地巧入东莞市场；远洋、新城控股获取东莞商住地秘而不宣；华润置地、珠海五洲土地拍卖市场显威，强势夺地进驻东莞楼市……

2017正在延续着2016年以来大规模的外来房企入莞潮。截至10月底，中国已有恒大、碧桂园、万科、融创、保利、绿地、中海、华润、金地、华夏幸福、龙湖、绿城等12家房企累计销售额破千亿，而12家千亿房企里，仅有龙湖和绿城两家未进驻东莞市场。

盯上东莞的外来房企很多

自2015年起，中国掀起了以一二线城市为主的楼市大热潮，大型品牌房企也开始陆续将重心从三四线城市向一线城市与核心二线城市回归。作为二线城市中的佼佼者，东莞楼市的发展前景被众多房企看好。

滨海湾新区

据房掌柜不完全统计， 自2016年以来，新进东莞的全国性大型品牌房企就有云南城投、泰禾、星河集团、融创、阳光城、中海、时代、鲁能、华夏幸福、奥园、远洋、新城控股、华润置地等近20家，而像珠海五洲一样的地方中小房企也有为数不少。

进城的房企多，在城外想要进城的房企更多。地产江湖传言，目前正在东莞找地的大型房企就有金融街、蓝光、雅居乐、富力、招商、华侨城等近10家，而中小型房企更是数不胜数。10月东莞进行拍卖的8宗商住地里，几乎每一宗都吸引了十余家房企进行竞价，更有7宗拍卖报价达到顶价，房企对东莞土地的渴望，从这里可窥一斑。

合富研究院高级分析师李兴旺表示：“东莞属于大湾区城市，也是全国唯一夹在两个一线城市之间的城市。外来房企对东莞评价都非常高，一直以来都有很多房企想进入东莞开发项目，

房企入莞潮不是今年才有，而是趋势越来越强了。”

中国TOP100房企里已经进驻华南的，几乎都想进东莞已成共识，但东莞难进，门槛也高，房企进入东莞市场以收购兼并为主。

布局东莞市场以合作收购兼并为主

众所周知，招拍挂是一个房企进驻新城市拿地开发最简单的渠道，然而在东莞招拍挂早已成为最难拿地的渠道。

面积仅为2465平方公里的东莞，目前土地开发强度已高达46.7%，不仅远超香港的19%,更超过了国际公认的30%临界点。土地的开发现状，也决定了东莞不会再大规模新增城市用地。截至目前为止，东莞2017招拍挂市场仅拍卖了9宗商住地，其中虎门商住地还因破顶价而终止出让。

华润夺得的大朗巷头社区商住地

有外地房企表示，东莞土地供应量少，招拍挂竞争非常大，如果参与招拍挂，拍地的成本价算上建筑成本，楼价可能超出了目前在售的楼盘，对于新进东莞的品牌房企来说，并不具有优势。

除了土地招拍挂以外，新进东莞的外来房企还可通过三旧改造、与本地房企合作、并购本地小房企、公开市场收购地块等几种方式拿地。旧改时间长，外来房企布局东莞市场都以合作收购兼并为主要渠道，土地成本要远低于招拍挂市场。

易居房地产研究院研究员严跃进曾对媒体表示，在招拍挂市场上的拿地成本较高的情况下，通过买股权获得土地储备的方式，一般成本较低，有利于房企扩张。

李兴旺也告诉房掌柜：“目前想在东莞拿地的还没进来的房企非常多，公开性市场拿地地价比较高，房企更愿意通过合作等方式拿地。”

奥园收购常平两宗商住地得以进驻东莞；远洋、新城控股获取东莞商住地秘而不宣，得到地块的方式也多为收购或合作；还有众多已通过合作或收购方式获得商住地的房企未曾浮出水面……

房企入莞潮利于削弱寡头趋势

根据东莞中原战略研究中心统计数据显示，2017年1-10月，碧桂园31个项目累计223.48亿元,市场占有率22.5%，万科25个项目累计成交163.45亿元，市场占有率16.6%，两大房企市场占有率近四成，寡头趋势正在加速。加上卓越、珑远、恒大、保利、金地等销售十强房企，几乎垄断市场，东莞楼市已形成两超多强的局面。

碧桂园在售预售项目

在这轮房企入莞潮后，将会有更多全国TOP100品牌房企聚集东莞。新进东莞的品牌房企将导致行业出现局部洗牌，逐渐取代弱势房企的地位和市场占有率，甚至直接冲击东莞楼市两超多强的局面，削弱寡头趋势，再现房企百花争鸣的景象。

从这样看来，房企大规模入莞有利于东莞房地产业的良好发展。在外来房企大举进驻东莞的背景下，东莞房地产协会秘书长陈骏良曾表示：“这几年进入东莞的外来房企一直在增加，由于东莞的楼市潜力，很多房企都希望进驻东莞拿地，东莞未来的市场将以大房企为主。房企流入和流出都是市场的正常现象，对促进东莞房地产发展起到良好的作用。”