序言:2009年年初,国家4万亿投资计划启动,十大产业振兴计划高调出台,国民信心受到极大鼓舞,扩内需的热情得到激发。尽管制造业还在危机中缓慢苏醒,但令人意外的是,楼市在税费优惠政策、信贷政策和宽松的货币政策的三重刺激下,快速回暖,东莞二手高档洋房市场一返08年的颓势,从全年实现了量价齐涨的大好局面。
2009年,东莞市二手豪宅市场经历了“过山车”,从年初的小幅上扬一路走高,到6月达到一个小高潮,突破万元大关,一大批优质笋盘很快被消化掉,货源一时紧俏。受政策调整风声的影响,7月成交量和交易价格均迅猛回落。就在观望情绪正在酝酿时,政府一剂强针剂稳定了整个经济形势稳步上升的局面,交易量及成交价又一路小跑,再次重回万元线位之上,9月随着多个新盘推向市场,二手市场交易又稍喘了口气,一直保持在8000元/㎡-10000元/㎡之间徘徊。到10月时再次刷新了年度新记录,站到了12000元/㎡大关的高位上。接近岁尾,随着二套房贷政策及营业税延长期政策的尘埃落定,东莞二手豪宅市场终于在6500元/㎡-8000元/㎡的区间平稳度过。全年实现了业绩飘红。
2009年东莞市二手豪宅成交价格走势图
据启富置业豪宅指数中心发布的第二、三、四季度成交数据显示,在供求两旺、市场交投活跃的带动下,东莞市二手豪宅成交均价已突破9000元大关。价位高出二手普通住宅42.30%。成交的区域主要集中在东城区的黄旗山板块、大东泰片区板块;南城区主要集中在西平板块,水濂山板块;镇区主要集中在厚街镇、虎门镇及长安镇。价格被拉高的主要原因有两个,一是成交的物业普遍属于楼龄较新的大盘物业,区域、交通、配套等相对完善,其综合性价比指数值高,二是非毛坯成本和税费推高了价格。
改善性需求领跑全年
在国家一系列刺激住房消费政策的带动下,第一度东莞二手洋房在楼市调整期内累积的刚性购房需求陆续释放,令东莞市二手豪宅市场在年初出现交易升温的趋势;到5、6月份,改善性需求的客户纷纷涌入市场,同时也伴随少量的投资客悄悄入市,此期间启富置业通过进线电话、网络及上门求盘的客户超过500批/月。多数客户考虑到对未来可能到来的通胀预期,使市场出现购房保值防通胀的需求,东莞市二手住宅市场交投更趋活跃;到第四季度,营业税优惠末班车效应促使购房需求再度集中释放。10月、11月启富置业求盘客户基本保持在800批/月,12月份求盘客户接近1000批次。其中投资客比重相比6月份有10-15%的增幅。
2009年启富置业二手豪宅客户求盘比较图
启富置业营业总监张霞分析,2009年的市民购房热情如此火暴,主要得益于国家扩内需等宏观面政策的出台,及二手房营业税的以二代五和银行利率7折优惠等政策的刺激,极大地降低了购房成本,从而推动了市场上需求的释放。另外,随着通胀预期的增加,使得通过买房实现资产保值的购房者大幅增加,从而支撑了楼市持续走牛。
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