东莞土拍一日历夏入秋 麻涌常平商住地分别被招商和平安夺得

2017年11月29日，上午土拍火热如夏，招商蛇口击败8家开发商夺得麻涌商住地。下午土拍瞬间入秋，常平商住地在没有触发竟自持机制的情况下，被平安以8690元/㎡斩获。

 东莞中原分析认为，与上个月出让商住地纷纷以大比例自持成交相比，本月首轮两宗商住地成交显得较为“冷清”。上午所出让麻涌商住地与上月同板块地块相比，楼面价相差无几，但仅以自持5%便被招商斩获，而上月碧桂园以高达45%的自持比例才夺得。本次常平宗地更是只经过4家房企报价便以8690元/㎡的楼面价被平安斩获，一是目前在政策、资金持续收紧下，市场成交不甚理想，房企拿地开始变得谨慎；另一方面，与滨海、水乡等规划利好明星板块相比，处于东北片区的常平所受重视有限。

此外，今年华润置地、招商蛇口、平安不动产等新面孔相继在莞公开斩获地块均说明东莞作为湾区的重要一员，其市场所受重视程度。

麻涌商住地拍卖

11月29日上午10点，麻涌商住地激战35分钟，62轮，招商以10340元/㎡楼面单价自持面积5%5年击败8家开发商，夺得3.46万㎡麻涌大步商住地。

招商蛇口

深圳坪山招商房地产有限公司，2013年03月15日成立，经营范围包括在合法取得的地块上从事房地产开发经营，物业管理，自有房屋租赁，室内外装潢及设计服务，商务信息咨询，停车场管理服务等。深圳坪山招商房地产有限公司，实则为招商蛇口的子公司。

招商蛇口是央企招商局集团旗下骨干企业，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，2016年，招商蛇口经营业绩实现了跨越式增长，截至目前，公司总资产达3012.62亿元人民币，业务覆盖39个城市，土地储备超3000万平方米，开发精品项目超200个，在建面积超1300万平方米，员工总数超21000人，服务百万客户。

据房掌柜了解，招商蛇口2017年业绩已经达到800亿，预计年内将进入千亿房企行列。这并不是招商蛇口在东莞首次开发项目，早在2015年就与东莞政府签署了合作协议，共同开发长安新区；另外还曾与中海、中信一道参与了黄江中信红树山单个楼盘项目的开发。

拍地诡异一幕

    当这场拍卖进行到31分的时候，出现诡异一刻，上一房企仅报价67576 万元，突然有房企跳价4千万，报至顶价71567万元。随后招商出价自持自持面积5%5年，却再无人跟进，成功拿下地块。

10月，在2017WG018地块不远处，碧桂园以限价9905元/平自持45%面积5年拿下了2017WG011商住地块，当时就引来了16家房企争抢，创造了当时的麻涌商住地楼面单价最高纪录。

处于同一区域，地块条件基本相同，但是本次的地块仅以自持面积5%5年成交，有业内人士认为如果碧桂园愿意报价到自持45%面积5年，肯定能再次夺得地块，参与了竞拍的碧桂园在诡异一刻后为什么不再出价？

东莞中原战略研究中心认为，两地块自持比例大相径庭，说明房企竞地开始变得谨慎，尤其是水乡虽然未来发展潜力巨大，但是目前毕竟仍然欠发达，片区内项目成交大部分靠外部需求导入，同时，宏观环境对房地产市场持续收紧，房企资金容易面临吃紧，自持比例越高房企所支出的成本越大。

航拍视频

麻涌地块概况

据土拍公开资料显示，编号为2017WG018的商住地块位于麻涌大步村，该地块占地面积34611.2㎡，容积率1.0<R≤2.0，建筑密度(%)≤25，总建筑面积69222.4㎡，该地块起始总价38076万元，起始楼面地价约为5500元/㎡。当总价达到71576万元，楼面地价为10340元/㎡，将进入竞自持阶段。

地块位于麻涌新城片区，距离开发成熟的麻涌城区仅约3公里，当前步行距离几乎无商业配套，周边大片空地均在建设当中。地块毗邻在建的麻涌新医院，碧桂园信鸿十里江湾和碧桂园新竞得商住地均刚完成土地平整，万科珠江东岸和碧桂园十里江湾则逐渐进入了交房阶段。板块还可远眺莞佛城轨麻涌站，将来有望成为麻涌高端居住和商业板块。

从东环路上远眺万科珠江东岸、碧桂园十里江湾形成的居住区

区域概况

水乡片区是东莞重点开发区域之一，自水乡一体化规划提出并实施以来，水乡片区吸引了光大、万科、碧桂园、恒大、保利等一线品牌房进驻，房价一路上涨，不少区域已经达到1.5万/㎡，近段时间更成为了支撑东莞楼市成交的热点区域。

麻涌东环路

根据水乡片区总规划，水乡将拥有穗莞深城际轨道、莞惠城际轨道、莞佛城际轨道以及东莞市域轨道R 1线等轨道交通要道，且四条线路将汇聚于望洪枢纽站，可实现水乡经济区与周边功能区构建半小时生活圈的目标。原预计2017年底，莞惠城轨将全线通车，穗莞深、莞佛和R1均在火热建设中。

莞惠城轨水乡段基本完工

麻涌是水乡片区最具实力的镇区，也是即将拍卖的2017WG018号商住地块的所在地。近年已经成为东莞开发商的香饽饽，不仅有富盈、信鸿、新世纪、光大、汇景、南峰、建工等东莞本土品牌企业，还有万科碧桂园等国内大型发展商的青睐。

东莞中原策略研究中心总监车德锐曾表示，麻涌土地受到品牌开发商的青睐并不奇怪，一方面麻涌未来的交通优势将非常明显，沿江高速公路、佛莞轻轨和东莞轻轨R1线集一身，区域通达性非常好;第二，麻涌拥有政府政策支持，《东莞水乡特色发展经济区城乡总体规划》的落实，水乡片区，特别是被视为水乡中心之一的麻涌将得到极大的发展，麻涌的地块因此颇受开发商青睐。

据房掌柜实地走访得知，目前麻涌在售的楼盘项目有六个：恒大滨江左岸、万科珠江东岸、碧桂园十里江湾、富盈天悦、信鸿熙岸花园以及信鸿嘉誉。另外，还有碧桂园信鸿十里江湾、云南城投华阳湖、智宇实业地块等多个项目待售。值得一提的是，去年，由智宇实业竞得的麻涌地块已围上碧桂园的围挡，项目正在动工中。

二手房方面，目前麻涌的二手住宅价格在13000-16000元/㎡不等。有刚刚收房的万科珠江东岸业主告诉房掌柜，虽然当前未拿到不动产权证，但是只要提供部分换名费用，也可实现交易，已听说有多个业主将房源在中介门店挂牌，但是由于价格与新房价格相差不远，罕有人问津。租房方面，小三房比较受市场欢迎，当前租金在2000-2500元/月，大多租客为京东物流等新落户麻涌大型企业的员工。

钜隆碧水湾

常平商住地拍卖

2017年11月29日下午3点，仅用时5分钟，竞价4轮，桐乡市安豪投资管理有限公司击败3家开发商，以68680万元总价、8689.72元/㎡楼面价，直接夺得2.63万㎡常平卢屋村商住地，没有进入竞自持阶段。

10月以来，东莞土地市场持续高热。水乡、松山湖、临深、滨海等片区皆有土地供应入市，唯独东部产业园片区迟迟毫无动静。然而，奇怪的是，此次东部产业园片区年内“首拍”却依然没有获得太多房企的关注。

常平地块爆冷，让很多业内都表示很意外，有分析认为，主要该地块有C2金融用地指标，让不少意向房企都望而却步。据房掌柜了解，该地块用途为：城镇住宅用地、商服用地(R2二类居住用地+C2商业金融业用地)，其中商业计容建面占总计容建面的30%。

此外，也有业内人士表示，“常平一手和二手的供应量都很大，距离深圳又比较远，可能因为这样所以大家都不看好，最后爆了冷门。”

桐乡安豪投资=中国平安？

据房掌柜调查，桐乡市安豪投资管理有限公司的企业法人和股东为深圳平安创科投资管理有限公司，而深圳平安创科有两股东分别为深圳平科信息和深圳恒创投资。深圳平科信息股东分别为平安国际融资租赁和深圳平安金融，两者均为中国平安的子公司。而深圳恒创投资则为平安不动产的子公司。经房掌柜综合分析得出，该地块实为平安独得。

另据房掌柜了解，这并不是平安在东莞首次获地，2016年7月8日，平安就曾与碧桂园联手以5.9亿夺得莞城商住地，楼面单价为12661元/平，后来开发成碧桂园东江月，目前仍然在售中。

地块概况

据公开资料显示，编号为2017WG019的地块位于常平镇卢屋村，该地块占地面积26345.31㎡，地块容积率1.0<R≤3.0，建筑密度(%)≤45，总建筑面积为79035.93㎡。由于起始价为67180万元，可计算出该地块的起始楼面价约为8499.60元/㎡。

竞拍方式上，该地块采用“限价+竞自持”的方式拍卖出让。当总价达到最高限价99100万，折合最高楼面价12538元/㎡时，不再接受更高报价，转而进入竞自持环节。

此次地块距离常平镇中心约五公里处，所在区域是本地居民区，多以民房和电子厂为主，周边商业配套较少，生活居住配套亦尚未成熟。

但值得一提的是，地块临近环常南路和新城大道的交汇处，交通较为便利。且距离常平收费站仅约1千米，可通过潮莞高速连接莞深高速、龙大高速、广深高速，来往深圳、广州仅约40分钟。此外，地块距离东莞东火车站、莞惠城际轻轨及东莞轨道交通“R3线”站口的路程均较近，接驳珠三角1小时生活圈，交通优势明显。

常平楼市概况

由于地处东莞东部产业园片区，经济发展较为缓慢，常平楼市的发展一直偏于平淡，甚至被冠以“价格洼地”的名称。但事实上，自去年楼市热潮以来，常平的楼市受到了极大的影响。深圳客的大量涌入不仅推高了临深片区的房价，而且在临深片区库存不足的背景下，东部片区承接了大部分的外溢需求，常平楼市也因此逐渐“火热”。

另外，随着莞惠城轨的通车、东莞轨道交通R3线的规划公布，常平往返广州、惠州、深圳的时间都大幅缩短，便利的交通条件也为常平楼市增色不少。

据房掌柜了解，常平目前有十个多楼盘在售，价格在1.3-2.0万元/㎡不等,产品包含公寓、洋房、别墅等。其中，常平地块紧邻的绿地大都会目前主推建面120㎡的洋房三房户型，带装修单价约16000-18000元/㎡；另建面40-90㎡的公寓，均价12000-13000元/㎡，都取得了不错的去货率。

而近年来常平土地供应市场较为沉寂，最近一次成功挂牌出让地块是2016年12月的上坑3万㎡商住地，最终被恒大珠三角以87488万元斩获，折合楼面价9397.21元/㎡，这就是现在的恒大珺玥项目。恒大珺玥距离卢屋村地块约7公里，目前已备案准备入市，备案价将近2.5万元/㎡，刷新了常平楼市当前在售均价。

土拍预告：44.5万㎡商住地即将入市 

2017年11月底和12月将迎来年内第二大波商住地出让潮。截至目前为止，招拍挂显示出已排期的商住地块共计11宗，遍布麻涌、常平、洪梅、桥头、道滘、石碣、石排、松山湖等镇区，除洪梅已公告终止拍卖的商住地外，总计约有44.5万㎡的商住地将陆续进入市场。