桥头土拍意外爆冷保利粤东低价拿地 业内是这样分析……

桥头2.7万㎡商住地有主了，土拍过程有点冷，4家房企竞价，在截止报价前18分钟才有房企出价，拉锯34分钟竞价20轮，终于被保利粤东以33100万元总价、4833.62元/㎡楼面价斩获，成为近两年商住地拍卖中的性价比最高的地块。

保利以4834元/㎡楼面价拿地

在竞拍还没正式开始之前，由于该地块三面毗邻宝安山水江南玖峰项目，因而不少的业内人员纷纷猜测，“这块地最好的归属，还是宝安集团拿了吧”“这次应该不会有人和宝安抢了吧”。却没想到，这次2.74万㎡的桥头商住地最终被保利粤东收入囊中。据悉，这也是保利粤东自2016年7月份以1.78亿夺下4万平生态园商服地之后，在东莞招拍挂市场终于拿地，也难怪在其成功拍地之后，有业内人士感叹：保利终于拿到地了！

据房掌柜了解，加上这新拍的桥头项目，保利在东莞已持有保利红珊瑚、保利生态城、保利百合花园、保利中惠中央公馆、保利中惠悦城、保利珑远国际广场、保利锦城、保利格外松湖、保利海棠、保利生态园等至少11个项目。

近年来，保利在东莞土地市场较为活跃，15-16年公开斩获南城、茶山、生态园等5宗商品房用地，并与碧桂园合作开发大岭山保利格外松湖项目，此次再次公开斩获桥头地块，对东莞重视程度可见一斑。

开发商拿地回归理性

桥头地块拍卖遇冷，着实在许多人意料之外。日前房掌柜到桥头踩盘，当地销售、中介对于这宗楼面限价8178元/㎡的商住地的期待，还历历在目，甚至被借以宣传，如今拍出了4834元/㎡楼面价，且拍地行情不温不火，着实有点尴尬。

对于此现象，东莞合富辉煌研究院高级分析师李兴旺表示，桥头这个镇，无论是经济实力，还是区位，还是城市规划和交通规划，在全东莞都不占优，故受开发商关注的程度相对较小。不到5000元的楼面地价，比市场预期低，也出乎意料。也反映了开发商拿地回归理性。

东莞中原战略研究中心也指出，本月房企拿地报价显得较为理性，未触到最高限价便已成交，一方面受市场环境影响，另一方面亦由于东北版块所受重视有限，东北版块除常平房地产市场发展较为强劲外，桥头等镇均较弱，目前桥头项目售价属全市垫底，而邻近的谢岗近几年更无项目入市，本次地块成交楼面价4834元/㎡，溢价率21%，版块内项目售价约11000/㎡，可见与前期相比，房企报价变得谨慎。

是的，开发商拿地已慢慢回归理性。不管是万科拉锯4小时拿下大朗（规划）地铁旁用地，还是华润不用限价就拿下5.7万㎡商住地，又或是上周常平拍出的的8690元/㎡楼面价，无不释放着一个信号：开发商拿地热情还在，但理性已经找回来了。

另外，也有分析认为，桥头土拍遇冷，有一个原因是临近年末，部分开发商拿地预算不足，对明年市场预估也没有今年好，故对非热门地区高价拿地比较谨慎。

近年东莞楼面价最低位

上周，作为东莞东部产业园片区年内“首拍”，常平卢屋村2.63万㎡商住地竞拍却大爆冷门，整个竞价过程仅历时5分钟竞价4轮，便直接被平安以8690元/㎡斩获。

这周，东部产业园片区再迎来“第二拍”，2017年12月6日下午3点，桥头镇桥新路占地约2.74万㎡的商住地将正式开拍。

此次出让地块不仅面积比常平地块大，周边配套也更成熟，不过成交结果却有点让人意外，土拍过程有点冷，4家房企竞价，在截止报价前18分钟才有房企出价，拉锯34分钟竞价20轮，终于被保利粤东以33100万元总价、4833.62元/㎡楼面价斩获，成为近两年来东莞土拍楼面价最低位，成为近两年来东莞土拍楼面价最低位。

航拍视频

航拍：爆冷门的地块长这样

据土拍公开资料显示，编号为2017WG021的商住地块位于桥头镇桥新路，该地块占地面积27391.46㎡，容积率1.0<R≤2.5，建筑密度(%)≤28，总建筑面积68478.65㎡，该地块起始总价27400万元，起始楼面地价约为4001元/㎡。当总价达到56000万元，楼面地价为8178元/㎡，将进入竞自持阶段。

地块正在施工平整中

此次地块出让的所在区域是一个较为成熟的居住片区，步行距离有3个大型居住社区。其中，地块三面毗邻在建的宝安山水江南，此前在售的洋房与别墅已经全部售完，预计12月加推新品。马路对面是米兰公馆，洋房在7月份已交房，目前在售部分商铺，价格从2万/㎡-4万/㎡不等。沿桥新路向北约200米，是石竹山水园超大型社区，聚集近1万户人家。

地块位于桥头最重要的主干道——桥新路旁，宽敞的三车道使得区域内交通压力大减。地块约2公里处可到达桥头车站，离东部快速干线只有一个红绿灯的距离。此外，据当地楼盘中介介绍，地块距离东莞R3线规划的桥头西站仅约1.5公里。

商业配套方面，地块旁的山水江南大型商业体目前在建设中，已进入打地基阶段;米兰公馆配套的“米兰街”在招商中，目前已有小部分商家进驻开业;此外周边近距离配套较少，多以小饭店和工厂为主;总体而言，区域内商业配套仍尚未成熟，缺乏大型购物超市等生活配套。

山水江南大型商业体(建设中)

米兰街

同处东莞东部产业园片区，与常平相比，桥头的位置更为偏远，楼市也更为缓慢。片区内，常平项目纷纷过万，石排地价逼近万元，而桥头目前洋房普遍定价在万元出头，别墅价格也不高，“价格洼地”的特点越发明显。

米兰街区位图

据房掌柜实地走访得知，目前桥头在售的楼盘项目有六个：鸿华I尚城、石竹山水园望龙轩、石竹山水园望龙轩、宏远帝庭山、三正公园里以及满都·中央时代。另外，宝安山水江南玖峯将在12月进行加推。