2017年东莞楼市政策全盘点 叙说调控枷锁下的楼市风向

　　2017这一年，东莞楼市调控政策密集程度前所未有，限购、限贷、限外、限价、限售等“限字令”迭出，土拍规则的升级，“商改住”的严禁……东莞楼市在重压之下不断重整秩序，让楼市的走向更为清晰。下面，房掌柜就带你一起回顾，2017年东莞楼市出台的全部调控措施。

　　3月21日：

　　新盘涨价超备案价5%不予网签

　　调高备案价格间隔延长至90天

　　探索土拍新方式

　　年初的东莞还在消化去年10月的限购政策，开发商们纷纷暂缓推货观望市场，直到3月，随着东莞楼市回暖，各大开发商开始加快推货力度，房价也迎来新一轮的上涨，部分楼盘备案价格甚至超过30000元/㎡，远高于东莞楼市成交均价。

　　对此，东莞市住建局不淡定了，在接受媒体采访时表示“东莞控制房价整体水平的压力比较大”。3月21日，政府开始针对这一现象出手了——规定楼盘涨价超备案价5%不予网签;已办理价格备案的新盘调低备案价的间隔时限由原规定的2个月缩短为20天，调高备案价的间隔时限由原规定的2个月延长至90天。这是继去年10月东莞“房价浮动超10%不得限签”后的升级版政策。

　　此外，此次政策也给土地市场带来了一些变化。这是东莞首次探索采取“限地价+竞配建”、“限房价+竞地价”、“熔断”等土拍新方式，致使日后开发商拿地变得理性，拍出高价地的可能性减小。

　　3月29日：

　　新盘备案均价不得超过同类型20%

　　继3月21日颁布限价政策后，3月29日，政府再次发文，对“限价令”中新房首次备案进行了明确说明，规定新盘首次申报房价备案的，申报均价应不高于前三个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的20%;高于20%的须提交备案价格申报说明。在“限价令”下，东莞全市的均价维持在15000-16000元/㎡的水平。

　　不过，这一政策仍被业内人士认为太过温柔，真正伤到开发商筋骨的是限购政策的加码，其他的只是触其毛发而已。就在这个时候，珠海、惠州纷纷加强了楼市调控，一时之间，东莞也到处风传要升级限购，导致4月初许多楼盘提前推货。

　　4月10日：

　　外地人买房至少需1年社保

　　证满两年方可转让

　　暴风雨终于还是在4月10日来临。当晚，东莞政府发布《关于进一步完善我市住房限购政策的通知》，表明非本市户籍居民家庭在莞买房需提供连续1年以上个人所得税或社保证明，买第二套房的需提供连续2年以上个人所得税或社保证明;若是全日制本科以上学历或初级以上职称的购房者买首套房，则只需提供半年社保。

　　该政策的另一个重大要点是限售，在东莞买房(含新房和二手房)须取得不动产权证满2年后方可上市交易;通过赠与方式转让住房后，须满2年后方可再次购买住房;接受赠与的，须符合东莞现行限购政策。

　　410政策给予东莞楼市以沉重的一击。因新政中提及“4月11日零时前，未完成《商品房买卖合同》网签但已签订认购书且已支付定金或首付款的，只要提供定金或首付款电子进账单原件，都可按照原政策执行”，为规避新政，不少中介、售楼员在政策落地到生效前近40分钟狂call客。东莞一项目负责人透露，新政颁布的当晚他们楼盘也在连夜call客，一晚上房源去化超7成，不少客户都很爽快转账下定了，有个别客户还是连夜赶到项目转账的。

　　政策出来的一周后，不少东莞楼盘变得冷清，特别是开发商倚重的深圳客大量减少，有的楼盘因此改变了营销计划，或延迟，或放弃深圳市场，或加大营销力度，而二手房市场也由于房管局的限售细则未出，很多业主和买家都卡在了网签、过户问题上。

　　4月18日：

　　明确4.10政策的“交易转让”和“执行时点”

　　在新政细则明朗之前，中介圈都在疯传几份版本不一的“内部通知”，其中“二手房交易只认网签，不认转账凭证”这一条例吓坏了不少中介，大家都在担心那些未网签但已在交易的二手房会面临“证满2年方可转让”的风险，从而惹上“退单潮”。

　　好在4月18日，410政策的补充版终于出台，且特别针对此前争议较大的二手房转让和赠与执行时间点进行了明确规定。

　　按照规定，4月11日零时后网签的房源，无论是转让，还是赠予，都需不动产证出证时间满2年，其中赠予房产附带一个条件——赠予方2年后才有新房购房资格(二手房不受2年限制)，受赠方须符合新房限购政策才能接受赠予。

　　由于这一政策细化了410政策的执行时间点，解决了之前许多买卖双方担心的不能过户问题，避免了不必要的麻烦及纠纷。

　　4月28日：

　　外地人在莞买房需提供学历证明

　　4月28日的政策同样是410政策的补充版，进一步细化了此前政策对于非本市户籍购房者的学历、职称、劳动合同的有关要求。

　　按照规定，外地购房者如果是本科学历以上，须同时提供学历证书及《中国高等学历认证报告》，同时必须在中国高等学生信息网上进行查验才能被认可。此外，对于职称问题，也要求其职称证书必须经过相关官网核查或提供相关证明原件、市人力资源局查验方可给予认可。

　　有媒体分析，有关高学历者购房享受优待的政策并不罕见，在周边珠海、中山城市均存在，有利于东莞留住人才，利于未来的发展。学历需要原件和网上同时验证，则有效避免个别购房者用假证获取半年社保购房的资格，有利于政策公平公正地执行。

　　7月4日：

　　企业购房、拍卖房需证满2年才能交易

　　7月4日，东莞住建局发布《关于进一步明确我市住房限购政策有关事项的补充通知(东建房〔2017〕33号)》，补充说明了前段时间政策关于特殊非莞籍人群购房资格认定、学历认定、房产转让认定、首付或定金电子进账单认定等细则，并首次增加了对拍卖房的“限售”。

　　自去年东莞房价暴涨和限购后，不少购房者盯上了拍卖房，都抱着“捡漏”的心态投入到拍卖房当中，致使东莞拍卖房的热度一直在上升。房掌柜在司法拍卖网上看到，热门区域的房源遭到数十人争抢，成交均价甚至接近同区域内豪宅的均价，然而往后买拍卖房也不是那么容易了。

　　根据政策要求，个人、企事业单位、社会组织于2017年4月11日零时后通过拍卖所得的住房，须在取得《不动产权证书》满2年后方可进行网上签约交易。

　　“东莞的工改项目、企业购房、法拍房才是初级阶段，存量很少，因此此次政策对市场影响很小。”东莞中原战略研究中心总经理车德锐分析道。

　　8月10日：

　　新房申报价不得高于同区域同类型均价15%

　　调高备案价时限从90天延长至180天

　　8月11日，东莞政府官网挂出了一份《关于进一步加强新建商品住房销售价格备案管理的通知》，对现有东莞楼市政策细则有所调整，主要的变化是：新房备案价高出竞品幅度由20%收紧到15%，调高备案价格的间隔时限由原规定的90天延长至180天。

　　合富研究院表示，今年两轮的住宅备案价政策调整，体现了政府放缓房价上涨步伐意图明确，有效遏制了房价随意上涨的乱象，同时也呼吁房企要理性拿地。另一方面，由于新政前开发商定价已经回归理性，购房者心理亦回归理性，故总体对于楼盘销售影响有限，更多的影响在于为以后的土拍做提醒：房企要理性拿地，价格备案制度已无商量余地，有利于稳定地价预期。

　　不过，房掌柜发现，在该政策后，东莞大部分备案楼盘的价格都下调了一些，不少新开盘项目的售价远低于市场预期，刺激了购房者积极入市。

　　10月20日：

　　不得将商办物业改居住用途

　　带独立卫生间单元套内面积不小于250平

　　由于去年10月及今年几次出台的限购政策不对商业公寓造成影响，致使商业公寓成为开发商快速回笼资金、投资客入市的重要渠道。根据东莞中原数据统计，今年前11个月，东莞公寓的供应同比去年上升42%，成交同比去年提高12%，均价也同比高了47%。

　　俗话说“枪打出头鸟”，公寓的火热自然也被有关部门看在眼里。10月20日，东莞发文严禁“商改住”，要求新建商业、办公类建筑不得改为居住用途、平面布局不得采用住宅套型式设计;设置独立套内卫生间、厨房的商业、办公单元建筑面积不得小于250平，等等。

　　政策的出台意味着拥有独立卫生间、厨房的小户型商业公寓将在未来不再出现，但目前来说，这一政策变成了部分开发商、中介推公寓的促销手段之一，“东莞严禁商改住，精品公寓买一套少一套”等说辞刺激着一批又一批的投资客。

　　掌柜小结：

　　在过去的2017年里，东莞紧跟国内主题政策收紧趋势，出台了一系列的楼市政策，从对房价的严控，到限制炒房，再到规整商业公寓市场。在多轮政策的影响下，房价过快上涨的势头得到有效的控制。据合富数据显示，全市房价涨幅从2016年的上涨40%，回落至2017年的上涨20%，目前维稳在16000元/㎡左右。

　　另一方面，由于政策重点限制外来投资客，导致区域分化严重，城区和水乡片区等主打本地客的区域成交突出，但塘厦、黄江、樟木头等临深片区的住宅需求遭滑铁卢式大降，部分楼盘价格出现松动。

　　就目前的形势来看，调控政策还将在2018年延续下去，不过因供应较充足，房价在激烈的竞争中将得到平抑，东莞的调控政策有可能微调放松，具体如何还请拭目以待。