2017年广州楼市大不同：土地成交创新高但溢价走低

商业成交活跃，实现资本退出

在商业地产市场，2017年广州大宗交易金额创下近五年新高， 更重要的是，同时发生了两件实体零售易主事件，其买卖双方均为资产管理机构。

这被黎庆文看做是广州资本市场里程碑的一年。“这不是数字问题，而是专业基金公司实现了退出的问题。西城都荟、乐峰广场两个成交案例，都是基金公司实现资本退出。这对未来全球资金来到广州投资，都种下了信心。”

据黎庆文解释，决定资产管理机构是否有意愿介入一宗大宗交易的关键前提之一，即是否能够退出，这是资本运作的规则。

西城都荟的案例要追溯到2017年4月9日，领展房地产投资信托基金以40.65亿元人民币交易额从基汇资本手中买下该购物中心全部权益，这成为华南地区近年来最大宗购物中心交易。乐峰广场的交易则发生在近期，11月28日，凯德置地宣布以33.6亿元人民币收购乐峰广场所有股权，接棒保德信房地产基金公司成为新业主及运营方。

戴德梁行提供的数据显示，据不完全统计，2017年国内一线城市房地产行业并购案超过200宗，涉及金额已超过2100亿元人民币。 虽然上海仍是其中交易最为活跃的城市，但广州的交易占比在去年也大幅提升。

究其原因，戴德梁行华中区投资及顾问服务部主管苏俭婷表示，这主要是受“3·30”政策影响，极大限制了个人购买商用物业的权限，这也导致开发商在2017年大力推动商用物业整售和各类资产证券化创新，同时，整售对日后的管理和销售回款也很有好处。

苏俭婷向21世纪经济报道记者介绍道，2016年保险类资本在广州商用物业市场表现活跃，但更多是出于自用考虑;2017年则体现在基金类资管机构的活跃度上，外资也比前几年更活跃。她指出，领展和凯德去年的大额收购，也反映出外资想在广州市场占领一定份额的意愿。

缪舒怡则表示，广州零售商业在2016年底便已现回暖趋势，这在2017年得到进一步呈现。2017年前三季度，广州实现社会消费品零售总额6,888.9亿元，增长8.4%，虽与其他一线城市一样，增速低于全国平均，但同时限额以上网上商店零售额增速放缓、录得17.6%。

从全市表现来看，零售市场版图正逐步从核心商圈向外围拓展，依托交通枢纽、居住人口、商务活动而聚集的新兴商圈已初具规模。得益于积极的业态升级调整，广州核心商圈优质购物中心首层平均租金录得每月每平方米824元，环比增长1.9%。

在大宗交易更为集中的写字楼领域，广州2017年甲级写字楼处于短暂的供应回落期，这令年末空置率同比下降6.3百分点，也使写字楼租赁业务步入业主方市场。

需求活跃和有限的供应推动租金稳步上扬。戴德梁行统计，至2017年末，广州核心商圈甲级写字楼市场平均租金录得每平方米每月181.3元，较2016年末上升7.4%。

该机构预计，2018年将有约64.2万平方米新增供应进入市场，全部位于珠江新城和琶洲商务区。随着珠江新城新增供应逐步进入尾声，琶洲、金融城接棒，“一江三带”商务区格局将逐步形成。预计市场需求仍将保持活跃，2018年广州甲级写字楼市场空置率保持平稳，租金则有稳健的上涨空间。

(房掌柜整理来自21世纪经济报道、广州中原研究发展部)