深圳执行“三价合一” 深圳客将涌入东莞推高房价？

昨日，深圳宣布执行“三价合一”， 建立信息互通查询机制，以期达到遏制“阴阳合同”、“高评高贷”现象。政策一发布，当即在深圳楼市引起全民关注，连东莞微信朋友圈都被霸屏了。

不过，与深圳市民“忧心忡忡”相比，东莞朋友圈却有些画风不对，尤其是今日刷屏的一则《关于深圳三价合一的解读分享》，字里行间都在传达一个信号：深圳三价合一，东莞楼市获利，房价又要涨了！

当然，精明的购房者，一看就知道这又是房产中介的惯用逼单伎俩。事实上，就东莞目前的楼市行情，东莞限购、限外政策并没有放宽，“深圳客大量入莞”并不现实，如何“再演2015年的上涨行情”？ 况且东莞也已在执行三价合一，二手楼市近期同样行情惨淡，如何“跟涨”？

每每新政落地，总有各种解读刷屏，购房者一定要保持清醒头脑，辨别真伪，不要自乱阵脚。就深圳楼市而言，政策过渡期，二手楼成交下滑是必然的，但也只是阵痛，从长远来看，也有利于规范市场交易行为，规避阴阳合同。至于对东莞楼市的影响，政策效应并非简单的加减公式，在调控、银根持续收紧状态下，东莞房价大幅上涨的可能性并不大。

说了那么久，你清楚什么是三价合一了吗？它对东莞楼市有什么影响？我们不妨来捋一捋。

三价合一是什么鬼？

所谓“三价”是指实际成交价、网签备案合同价、银行的房屋评估价。此前在房屋交易中，经常出现网签备案合同价明显低于实际成交价和银行评估价的情况。

举个简单的例子，

A想在东莞买一套总价200万的二手房，首付30%，为60万，需要向银行贷款140万。若该房产一手购入价是80万，按照东莞计税方式，他应当缴纳税费是（200-80）*20%=24万。

在执行三价合一之前，一般是这样操作的：东莞政府的评估价会一般会低于实际成交价，假设是120万，为了避税，A会与卖方达成一致，把网签备案价写低一些，假设也是120万，，卖方一手购入价80万不变，A只需要缴税8万。

而为了减轻首付压力，在向银行申请贷款是，中介一般会建议A做高贷款额度，与卖方再签一份“阴合同”，把成交价做成260万，银行若审批通过，以这个价格发放70%贷款额给A，即182万。相当于，200万成交的房源，通过银行合同，A多贷了42万少缴了16万税，个人只需支付18万首付款、8万税费及中介费，购房压力大大减少。

三价合一对东莞有何影响？

瑞峰瑞城搜总经理李玲玲：

三价合一政策的出台正是为了打击阴阳合同现象，重新整顿二手房市场。政策将二手房交易市场上存在的一些打政策擦边球的机会给封锁，对购买二手房的购房者来讲增加了成本，部分购房者或放慢购房的步伐，在一定程度上促进二手房市场降温。

而三价合一主要影响的，是二手房市场，从银行角度看，政策有助于将资金实力不够的或者加杠杆投机人群拒之门外，降低银行的风险，不过，对于东莞市场来讲，目前市场主要以合理的自住住房需求为主，对一手房市场来讲是个机会。

东莞中原战略研究中心：

1、三价合一后，贷款评估价和计税评估价均与网签备案价一致。因此，相对原本高评贷款而言，贷款额度下降了，首付增加了；而相对于低评交税而言，特别是在近年房价大幅翻番的情况下，税费大幅增加，而在东莞的二手房实际交易过程中，卖家实收，所有的税费均由买家承担，这无疑大幅提高了购房门槛，导致购房者的购房成本剧增。 

2、目前东莞大部分银行已经执行三价合一的规定，虽然执行细则还没有出台，但大部分银行已经暂停二手房贷款申请。受此影响，东莞近期二手房市场交投明显转淡，客户观望气氛浓厚，这种情况预计将维持一段时间，市场需要逐步消化。

3、预计部分卖家急于出手，挂牌价格将明显出现松动，甚至出现较大幅度的调价或在税费方面做出让步，才有较大机会成交。另外，“满五唯一”的房源将受到市场的追捧，各大中介将集中推售此类房源。

4、由于整体二手房交投转淡，众多中介将转战新房市场，集中主打新盘一二手联动。2018年，将是二手房市场中介的洗牌年，部分小中介或面临洗牌出局的困境。