王锋：“三价合一”对刚需影响不大 意在遏制二手投机炒作

　　房掌柜：政策实施后，有些二手市场的买家可能会转向一手市场，深圳一手供应量整体比较紧张，年初至今，拿预售的项目也不多，买家进入一手市场，会给一手带来哪些变化?

　　王锋：“三价合一“实施后，可能有一部分购买二手房的家庭，因为税收成本问题，转向一手市场。

　　2016年10月深八条实施后，一手市场一直是比较健康平稳。从2016年10月到现在，一手均价十七连降，宏观调控作用明显，一年半以来，一手销售量跟历年销售水平相近，也比较稳定。

　　一手房采取严格的宏观调控政策，价格环比不增长，有利于普通家庭的购房需求。同时，一手对投资投机的打击力度更大，特别是高价盘，无论是购房的资格，还是按揭贷款，实行差别化的按揭贷款，购买多套房首付要七成，购买豪宅首付七成很高了，这对利用金融杠杆进行投资投机的群体，抑制作用很明显。

　　一手新房价格高，但是购房成本比较低，比如差别化的信贷税收政策，比如首付付三成，契税按1%来收，能够买到中低价位的住房，满足需求。但如果是投机投资需求，到一手市场仍然会受到政策的抑制。

　　二手市场其实也很有利，差别化的信贷政策在二手市场同样支持，而且二手比较低，由于年期、位置问题，价格相对新房来说还要低一些，这更有利于刚需。

　　对真正的刚需来说，无论是一手市场还是二手市场，宏观调控政策都会予以充分的支持，包括差别化的金融政策、差别化的税收政策，还有限购、限价政策，对刚需来说都是保护的。

　　房掌柜：3月28日下午，“三价合一“文件下发后，网络上曝出中介门店通宵达旦，买家甚至连房都没看就签了，自媒体炒作的文章，针对这种现象，您怎么看待的?

　　王锋：我也注意到一些中介和自媒体采取加速促销的手段，包括带客户看房、提前交定金、签认购书这些行为。

　　其实，短期的营销促销作用并不大，我看到了一些中介门店，没有出现那种通宵加班、昼夜打合同的现象。

　　对一些中介、自媒体的炒作，也是房地产调控政策要关注到的一些问题，不能用炒作手段加剧市场的恐慌，让老百姓做出错误的判断，误导市场，这是很没有必要的，也是给业界提个醒，业界也要本着诚信、依法来保证房地产市场的正常运行。

　　对刚需家庭，买房是个很重大的事情，是一笔很大的经济支出，首先有支付能力。从这点来看，买房应该是经过慎重考虑、长期判断，最后做出的决定，不会因为这些促销手段马上采取购房。

　　去年9月30日，三部委出台规范购房融资的通知后，整个市场包括消费者预期到，大城市肯定会出台细则(“三价合一”)。从去年9月30日到现在，有半年时间 ，市场已经在充分消化，真正有购房需求的群体，去年年底已经成交了，去年下半年二手房成交数据也反映了这点。

　　今后如果是合理的刚性需求，房地产调控政策是支持的。二手房市场，随着宏观调控政策的力度加大，二手房价格也会出现调整，也应该更适合普通购房者的购买力，从这个角度来讲，市场没有炒作的必要。

　　房掌柜：十九大再次强调“房住不炒”方针，您怎么看深圳房地产今年的走势?

　　王锋：今年深圳房地产市场，整个基础比较好。2016年10月深八条出台有一年半的时间，深圳房地产市场还是出现了一些可喜的变化，比如销售量没有出现2015年大幅上涨的情况，特别是房价，新房价格出现了十七连降，二手房价长期保持指数稳定。

　　从一二手价格来看，宏观调控政策对于深圳房地产市场的稳定健康发展，对于保护普通家庭的购房需求起到了很大作用。我们试想一下，如果按照2015年初房价涨幅，到了2016年中期房价已经翻了一倍多，有多少普通老百姓还能买得起。

　　反而从2016年10月到现在一年半的时间，新房价格不但没有涨反而还出现小幅的回落，二手房价格也一直保持平稳，那么这样不是更有利于普通刚需家庭么。宏观调控的核心目的就是保护刚需。

　　从深圳房地产市场发展来看，这跟当前国家宏观经济形势也有密切关系，今后大概三年，调控政策不动摇，力度也不会放松。在房地产调控政策长期实施的背景下，深圳房价今后三年也会保持比较平稳的局面。

　　房地产市场投机炒作的现象将通过房地产市场宏观调控政策给予严格的抑制，避免死灰复燃，避免泡沫泛起。这个过程如果再出现新问题，还需要调控政策应对，比如像“三价合一”，就是针对二手房市场出现的价格上涨、炒作抬头出台的，今后也不排除出现其他的炒作热点，毕竟深圳是一个市场程度很高，又是全国人才、资金、技术高度聚集的城市，很容易带来一些风险。从这点看来，今后几年调控政策总体来说只会加强不会放松。

　　从我们多年对房地产市场的研究和观察来看，政府会有一些预警的手段，这次住建部提出来一个很要的手段就是房地产市场的预警机制，先发现房地产市场在哪些地方会出现问题，相应地制定一些储备政策，有针对性地实施调控。

　　深八条为什么会在一年半内发挥这么大的作用?在于它对房地产市场的分析是比较透彻的，对市场出现问题的观察也是比较透彻的，这样的话，出台的政策，每一条都很有针对性。

　　今后深圳房地产市场的政策储备是跟着市场存在的问题走的，存在什么问题，会及时研究和制定政策，当然这些政策也不是随便就出来的，危害社会经济的现象很显化了，才会出台。这点无论是国家，还是地方政府，都会做积极的准备。

　　深圳坚决贯彻落实十九大报告提出的“让房子是用来住的，不是用来炒的”一系列指示精神。房地产调控政策在土地、金融、税收方面会进行更加深入的工作，总体目标是很明确的，就是保护首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，对合理的住房需求，使广大居民家庭真正的、公平的享受住房资源，真正实现普通家庭住有所居。