房企规模扩张新机遇来临 控成本收并购优势厚积薄发

    随着上市公司业绩进入密集披露期，上市房企的业绩表现成为近期投资者关注的焦点。从陆续发布的报表可以看到，房地产行业集中度呈现持续提升态势。相关数据显示，2012年全国TOP10房企销售额占全国商品销售总额的12.76%，2017年已大幅提高至24.1%。

　　业内普遍认为，行业集中度持续提升不仅意味着越来越多中小型房企面临“退房”，同样为千亿量级房企的规模扩张另辟蹊径。收并购降成本、高周转提速入市，另辟蹊径的泰禾在2018年继续凭借土地、融资和多元产业等领域的优势，赢得更多的行业话语权。

　　近日，克而瑞、中指院等四大研究机构纷纷发布2018年第一季度房企销售榜单，泰禾取得了逼近前10名的业绩，其在全国百强 房企排行中名次也得到显著提升。

　　百强企业市场份额近半，房企规模扩张新机遇来临

　　行业集中度的持续提升，已经成为不争的事实。根据某研究院最新公布的统计数据显示，2017年，百强 房企市场份额快速上升至47.7%，较上年提高7.9个百分点。

　　行业角逐愈演愈烈，令众多小型房企悻然退场。而在土储、融资层面占据优势的潜力房企正在借力这一机会，为深入扩张另辟收并购这条蹊径。

　　在克而瑞发布的“2018年1-3月中国房地产企业销售金额TOP100”榜单显示，泰禾以328亿的流量金额，位列第14名，比去年末提升3位。其中，在权益金额排行榜中，泰禾以291.8亿位列第10名。而2017年，泰禾集团共实现1010亿元的销售金额，同比上涨152.5%，成功杀入房企年度销售排行第17位。

　　翻阅公开资料不难发现，2016年以来 ，泰禾的土地拓展便全面转入以收并购为主的阶段，持续强化一二线核心城市布局。仅在2017年，泰禾就发生了43笔收并购。进入2018年以来的三个月时间里，泰禾更是通过收并购途径相继在北京、武汉、南昌、廊坊等多个一二线核心城市获取优质房地产开发项目。

　　泰禾的弯道超车，正是行业并购整合提速的一个缩影。

　　克而瑞研究中心分析师沈晓玲分析认为，随着楼市步入调整期，大中型房企在品牌、融资、管控、拿地方面优势将更加明显，2018年市场集中度有望加速提升。在集中度加强和土拍价格较高的背景下，行业洗牌还将继续进行，今年部分房企仍将以收并购方式持续获取土地。

　　控成本、提周转，收并购优势厚积薄发

　　在业内看来，随着行业集中度的进一步增强，2017年拿地较多的企业，今年仍将会是土地市场上的生猛力量。

　　但不得不正视的是，一二线城市持续收紧的楼市政策，令土地出让条件也更为严苛，房企通过公开招拍挂方式拿地的门槛陡然高企。

　　事实上，进入2018年以来，北京、南京、成都、厦门等多个城市相继出现多幅土地流拍。在流拍的土地中，不乏综合素质较高的优质地块。宗其原因，土地自持比例较高、配建代建要求严苛等成为房企望而却步的重要原因。

　　这一背景下，收并购的优势进一步凸显。房企人士表示，收并购不仅为房企带来充沛的可售货值，更有效降低土地成本。如果收购到存量房或现房项目，更可以很快出售变现，为企业带来现金流。

　　据介绍，收并购拿地和涉足城市更新项目大大降低了泰禾的土地成本，近两年其获取土地的成本只有公开市场的一半。

　　以泰禾2017年凭借42.52亿元获取的广州增城增江街四宗地块为例，该地块按可售面积计算，楼面价也仅为4429元/平方米。而目前该区域在售新房均价已达1.8-2万元/平方米。

　　严控土地成本的同时，泰禾严守二线城市项目八个月内开盘的时间线，收购项目泰禾太原金尊府已于去年11月入市，并以15亿元销售刷新山西楼市纪录，泰禾的收并购战略成效已显。

　　泰禾方面表示，近年来随着行业集中度的提升，业内并购的机会逐渐增多。公司今后仍然将利用自身品牌、产品、资金等方面的优势，通过收购兼并等方式实现规模扩张。

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　　自进入3月份以来，A股上市房企2017年年报也陆续公布。据Wind数据，截至3月29日，128家A股房企中已有49家发布了2017年年报。其中，营收目前排在A股房企前三位的是万科、招商蛇口和新城控股，分别为2428亿元、754亿元、405亿元。

　　那么，从年报数据来看，这3家上市房企在2017年表现如何呢?业绩情况、拿地布局以及资金链条等具体运营状况怎样?《投资者报》记者联系了新城控股陈姓负责人，称将对记者问题做出一些解释。与此同时，记者发送到招商蛇口公开邮箱的采访函被退回，且并未联系到公司方姓负责人，因此未得到公司答复。

　　新城控股拿地较激进

　　首先从整体业绩情况来看，万科、招商蛇口和新城控股2017年营收分别为2428亿元、754亿元、405亿元，同比增长1%、18%、44%。这3家公司业绩规模并不属于同一层级，但就营收增长率来看，体量最大的万科增速也最慢，增长空间已相对较小。

　　而从2017年净利润来看，万科、招商蛇口、新城控股分别为372亿元、150亿元、62亿元，同比增长46%、38%、81%，招商蛇口虽然营收增速较万科高，但净利润增长却最为保守。而且，值得注意的是，招商蛇口2017年的销售毛利率为37%，为3家最高，万科34%、新城控股35%，为何在销售毛利率较高的情况下净利润增长还相对较慢，是否是销售数量上有所减少?

　　对于一家房地产公司来说，其现金流量表中的采购商品、接受劳务支付的现金这一指标非常重要，可以借此判断房地产公司的拿地战略。而据这3家公司的2017年年报，万科、招商蛇口、新城控股2017年整年购买商品、接受劳务支付的现金分别为2348亿元、613亿元、594亿元，同比增长31%、14%、175%。可以看出，新城控股在2017年拿地战略最为激进，且其拿地支出已经超过了2017年的营收额。

　　有专家认为，新城控股这样的发展战略也是因为在当前房地产发展马太效应的驱动下，不当龙头极难生存，众多房企无论是追求规模还是加速拿地都是为争夺龙头地位。千亿门槛只是龙头房企阵营的“入场券”，在冲千亿、增业绩压力下，房企抢地导致土地溢价率快速提高。

　　此外，从存货来看，万科、招商蛇口、新城控股2017年分别为5980亿元、1642亿元、763亿元，同比增长27%、43%、93%，从这一数据也能看出，新城控股正在紧追猛赶龙头的步伐。而招商蛇口无论从拿地还是存货来说都相对平淡，且其2016年的存货还同比减少了5.9%。那么该公司近两年策略是否更加集中在去库存上?若在激烈的竞争中不抢地却加速存库存，会否在未来几年的龙头争夺战中失去优势?对上述问题，截至发稿记者还未得到招商蛇口更详细的解释。

　　招商蛇口举债成本较高

　　除了整体业绩以及拿地情况外，上市房企的资产结构、经营策略、经营效率和负债情况也是考量公司竞争力的重要指标。

　　看一家公司的资产，首先要对其资产进行大体分类，具体可分为金融资产、长期股权投资、经营类资产。其中，经营类资产(也就是靠公司日常运营积累的资产)又包括周转性资产(如存货项目、货币资金)和长期资产(如固定资产、无形资产和在建工程)。而多数房地产公司都没有太多的长期资产，资产主要集中在经营类资产上，也就是存货项目和货币资金上面。

　　资产负债率方面，万科、招商蛇口、新城控股这3家公司2017年资产负债率分别为83%、72%、85%。总负债同比增长率分别为46%、38%、81%。由此看来，新城控股在更为激进的发展模式下，债务扩张也最快，招商蛇口相对平稳。

　　不过，在房地产业靠比拼规模快速扩张的周期，房地产公司负债率普遍较高，因为在具体运营中，它们的预收款项、应付款项都相对较高。也就是说，在整个生产链条上杠杆较高，多占用别人的资金来挣自己的钱。不过，占用的外界资金中，有的不需要付息，有的则是付息资金。投资者更应该关注的是房企的有息债务率，有息债务即需要偿还利息的债务，比如银行借款等。有息负债率越低，证明企业的举债成本越低。

　　据2017年年报，《投资者报》记者大体推算出万科、招商蛇口、新城控股 2017年的有息债务分别约为1444亿元、856亿元、260亿元，有息债务率分别约为14%、35%、16%。由此可以看出，招商蛇口虽然资产负债率最低，但有息债务率却最高，举债成本也相对较高。

　　而新城控股虽然负债大举扩张，有息债务率却并没有多高，这意味着其大增的债务多是应付款项或预收款项，也就是经营性负债。而经营性负债大多是不需要偿还利息的。房地产公司在开发过程中，大部分都是用的外界资金，经营性负债率越高，意味着在实际运营过程中，公司自己投入得越少，现金流也就更加宽裕。

　　此外，据上海(楼盘)国家会计学院教授郭永清的计算方法，用日常经营累计的资产(存货和预付账款)减去经营性负债，可以计算出一家房企的营运资本，而营运资本占公司营收的比例，则能反映出这家公司的运营效率。这个比例越高，意味着公司需要投入更多的钱才能带来相同的营收，运营效率也就越低。《投资者报》记者由此大体推算出万科、招商蛇口、新城控股营运资本占公司营收的比例分别为-67%、20%、-111%。这是否意味着招商蛇口在三家公司中运营效率相对较低?目前还未收到答复。

　　截至2018年3月30日，万科、招商蛇口、新城控股的股价分别为33.29元、21.8元、35.18元，市盈率分别为13倍、14倍、13倍，年报发布以来都呈上升趋势。

　　(房掌柜整理来源自中国新闻网、投资者报)