魔方金喆：资金为什么到长租公寓行业？

长租公寓是过去一年最火热的产业风口之一。

2015年1月，中国住房和城乡建设部发文首次提出租购并举，2017年7月住建部联合国家发改委、财政部等九部委要求加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。2017年10月，租购并举写入十九大报告，相继出台的文件都表明住房租赁市场将会是未来解决房地产供需问题的重要手段。

一个细节是，魔方公寓每次的物业选取，投资方都会来考察，这一定程度上使得魔方对扩张更加谨慎。

长租公寓，当下的风口行业，有着巨大的发展空间和望不尽底的利益，行业乱象和挑战同在。市场需要建立规则者和足以坚持到最后的企业。

问题来了：行业规则建立者和坚持到最后企业将是谁？他们又具备怎样的基因和特点？这是一个备受争议的问题，长租公寓行业尚异军突起的阶段，也正是在政策的东风下，长租公寓行业快速发展，同时也带动了地产系、酒店系、中介系以及创业公司等纷纷入场。政府、开发商、互联网品牌、酒店、银行等各种力量交错盘绕着，各家观点不一，难分对错。魔方集团是典型的互联网企业，国内首家长租公寓，曾高调宣布盈利的企业。其发展轨迹或有一定代表意义，他们对行业问题在作出怎样的思考，对此，和讯房产专访了魔方生活服务集团副总裁金喆。

运营是资产证券化成功与否的关键？

魔方公寓，成立于2009年7月，对于这个近两年才逐渐火热的新兴行业，魔方公寓已是老牌企业，目前已布局北京、上海等20余个城市，为6万余名住户提供租住生活服务。这家自称“行业开业规模最大、经营时间最长”的长租公寓品牌发展至今的核心能力是什么？金喆在接受和讯房产专访时，反复提及“运营”能力是魔方公寓极其看重的，这从金喆一直强调人房比、户型、品牌溢价等方面可窥一二。最新的消息时，魔方公寓3.0产品规划了10种不同格局和特点的户型。

魔方生活服务集团是中国公共租赁业市场规模领先的“连锁长租公寓”运营商。

目前，魔方旗下已经形成了魔方公寓、魔尔公寓、9号楼公寓、V客青年公寓等系列公司子品牌，切入租赁领域的各个细分市场，为城市白领、精英、企业员工等各类人群提供多种租住解决方案。

金喆介绍，多品牌战略解决更多人群的租住问题。其中魔方公寓，为都市年轻白领提供长期独立居住的解决方案，客群年龄在22 ~ 35岁；魔尔公寓（中高端公寓）则为都市新贵提供自由舒适文艺的新精英生活，客群是新精英人群；另外还有9号楼（B2B企业公寓），定位是为企业提供住宿综合解决方案。

金喆提到“魔方自2009年布局长租公寓以来，规模已居行业首位。同时，魔方正在进行下一轮融资，规模将创集中式公寓新高。未来魔方会不断创新推进这一行业的发展。”

魔方公寓样板间

对金喆来说，运营的重要性并不仅限于此。金喆对和讯房产表示，“资产管理比较好的情况去做资产证券化，但一定要运营好，再去发，而不是处在风口上，我要去融资，这不是魔方想去做事情。言下之意，运营是资产证券化发展成功与否的关键。

魔方公寓CEO柳佳曾表示，“长租公寓运营最重要的核心是资产运营能力，落实到实操层面也就是提升平效——把房子租下来，合理地分割布局，推出贴心服务，打造社交服务和生态圈，以更高的租出比和更高的品牌溢价来获得租金差。”

在金喆看来，对于一个企业来说，运营是关键，“运营”的重要性影响了资产证券化的发展情况。

魔方作为租住行业领先的运营商，主要有三大运营优势：一是收益，拥有精细化&智能化收益管理；二是流程，包括服务SOP（标准操作程序）+质检标准+维护体系以及全面自动化管理门店标准执行；三是人才，魔方对内&对外树立长租公寓人才培养标杆。

举例来说，魔方公寓应用酒店式的管理模式，将人脸识别与身份证信息捆绑录入，严控公寓内有序环境。同时配备专职管家在公共区域及设备定期清洁保养。

金喆指出，通过9年时间的运营，魔方积累了很多方面的经验，并且深入到整个公寓运营的每个环节中，从拿房、营建、出房、运营这一系列环节，每个环节魔方都在推陈出新。“可以自豪的说，魔方的运营能力在行业内最为领先。”

据了解，魔方收益一方面是租金的差价，另一方是增值服务收益，增值收益包括对租客提供住宿以外的需求的满足所产生的收益，包括：信息平台中的广告价值、垂直生活服务收入、平台流量收入场地租赁收入等。

金喆介绍，在魔方的营业额中，长租公寓的收入占比达85%~90%，其利润率在20%左右。不过魔方也在探寻其他增值服务。

金喆表示，“通过构建以公寓为核心+生活业态（办公、交友、健身、餐饮、出行、社交等等），打造公寓产业生态圈，通过‘聚焦租住本质’的产品及系列增值服务业务，不断创造并引领行业新型商业模式。”

在他看来，“奶油蛋糕，奶油固然漂亮，但没有蛋糕做支撑，奶油还是会塌。魔方更多的将精力专注在主营业务上，未来魔方将继续做长租公寓领头羊，推动行业更好发展。”

实际上，资产证券化是长租公寓显著的发展趋势之一，众多企业把资产证券化奉为“遥不可及的梦想”，这可以理解，长租公寓处于发展初期，国企、开发商、包括魔方在内的互联网品牌在尽可能地抢滩市场份额，市场规则混乱。在成本和资金方面，国企有足够的优势忽视成本，但是其他品牌必须要有足够的资金去推动这个新兴行业的发展，资金的重要性不言而喻。

不为融资而融资？“钱”带来了发展

魔方思考的问题是：资金为什么进来？区别于行业里“怎样拿到钱”的问题。

金喆对和讯房产表示，“只有你具备运营能力，好的资产才能拿到好的利率。而比较低利率的钱才能让你有一个好的发展，形成一个良性循环。如果运营能力达不到，利率就会比较高，发债成本甚至会达到15%、18%、20%，这样的话就会形成一个恶性循环。”

但是，金喆很清楚，这个市场的发展是需要资金来推动的，这点是毋庸置疑的，“这两年，资金开始转向存量资产，而长租公寓是存量资产的重要部分。”这是行业亟需思考的问题：是为了融资还是发展？融资后就一定意味着更好的发展吗？

单就魔方来说，“钱”为其带来了快速的发展。据悉，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、武汉等20个城市，房间量近4万间，为6万余名住户提供租住生活服务。柳佳曾表示，今年，魔方将新开5万到8万套房源。

业务线方面，魔方旗下已经形成了魔方公寓、魔尔公寓、9号楼公寓、V客青年公寓等系列公司子品牌，租赁领域的细分市场魔方均以涉足，租户为城市白领、精英、蓝领等。

当被问及业务线增加是否导致成本的增加，金喆反问道，“为什么我们要去拓展？一定原因是市场在召唤我们，存在一定的市场需求，我们只有顺应潮流。但同时，我们经过十年的发展，已有经验引入，我们将营销、运营整合在一起，组织架构足够灵活，装修标准也是一样的，所以我不认为会增加成本。”

下一轮融资规模将创集中式公寓新高

据金喆透露，魔方正在进行下一轮融资，规模将创集中式公寓新高。

2013年，魔方公寓获得美国华平集团6000万美元B轮融资；2015年，华平追加投资，两轮投资总额近2亿美元。2016年4月12日，魔方公寓宣布完成3亿美元的C轮融资，由中航信托领投，几轮融资总额近5亿美元。

此次融资后，其估值超过10亿美元，这也让魔方一跃成为长租公寓行业的“独角兽”。

2016年6月国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，明确提出要加大政策支持力度，鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持，这其中包括支持企业发行证券化产品。魔方也在2017年成功发行首单公寓行业ABS，成为行业中首个受惠于政策的企业。

当前，魔方的规模居行业首位，拥有近300家门店，房间数量约4.7万间，分布在北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州、杭州、成都、郑州、青岛、镇江、厦门、西安、无锡等20座城市。

不盈利是耍流氓，魔方公寓的利润率在20%

盈利向来是长租公寓行业的终极问题，一个假象是，似乎行业每个人都知道这个问题的解决方法，但几乎无人能做到，它像悬在行业和企业头上的达摩克利斯之剑，随时可能使得企业灭亡。在这个问题上，柳佳和金喆习惯重申一句话，“不盈利的企业是耍流氓。”而魔方也是行业内高调宣布盈利的企业，在这一方面，某一上市房企的副总裁曾对和讯房产提出质疑，“魔方是就一个项目盈利？还是项目基本上盈利？”

目前魔方公寓的利润率在20%左右，这一点为魔方公寓带来了更多的资金。2013年，魔方公寓获得美国华平集团6000万美元B轮融资；2015年，华平追加投资，两轮投资总额近2亿美元。2016年4月12日，魔方公寓宣布完成3亿美元的C轮融资，由中航信托领投，此次融资后。2017年，魔方发行首单公寓资产证券，募集资金3.5亿元。

据金喆所述，目前，魔方公寓关于的金融部分大多是其大股东华平在运作，魔方更多的是考虑用轻资产方式去拿一些可以运营的物业，并通过其运营实现增值。

目前，魔方收益一方面是租金的差价，另一方是增值服务收益，增值收益包括对租客提供住宿以外的需求的满足所产生的收益，包括：信息平台中的广告价值、垂直生活服务收入、平台流量收入场地租赁收入等。

金喆表示，在魔方的营业额中，长租公寓的收入占比达85%~90%。

金喆表示，“魔方也在探寻其他增值服务，这也是租户的需求所在。通过构建以公寓为核心+生活业态（办公、交友、健身、餐饮、出行、社交等等），打造公寓产业生态圈，通过’聚焦租住本质’的产品及系列增值服务业务，不断创造并引领行业新型商业模式。”

在魔方的规划中，这一部分增值服务将提高其收入。

金喆对和讯房产表示，提到国外品牌，很多人会提到雅诗阁，我们希望把魔方打造成中高端品牌。对于褒贬不一的“二房东模式”，金喆对“二房东”这个词并不十分喜欢，这个词带有历史意义，但他笑道，“魔方公寓已体系化，可以说，我们是有组织有纪律的二房东。”

长租公寓远没有到红海竞争阶段

据同策研究院发布的调查报告，中国的租赁行业正在不断崛起。不论从市场端还是企业端都能反映出，以销售新房为绝对主导的时代被弱化，租购并举的房地产时代来临，租赁即是盘活存量资产的解决方案，也是满足人民住房需求的重要手段。

而在市场上，房地产开发商、创业类企业、房地产中介、酒店类企业、“国家队”陆续试水长租公寓产业。其中房企就包括保利地产、万科、世茂、碧桂园、旭辉、阳光城、绿城、越秀地产等多家企业。

面对更为激烈的竞争局势，金喆说到：“对我们来说，我不认为他们是竞争对手，应该是友商的关系，每个企业都有自己的基因，都有自己运营好的地方。长租公寓市场远没有到红海竞争的阶段，未来还有很大的发展空间。”

据市场机构统计，2017年我国租赁市场租金规模已达1.3万亿元。随着住房租赁市场发展进入快车道，预计到2025年租赁总收入将接近3万亿元人民币，租赁人口达2.3亿。

今年1月，自如完成A轮40亿元融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，创下行业融资额的首位。

与魔方集中式公寓不同，自如是分散式长租公寓领域规模较大的企业。

金喆提到，“分散式长租公寓的管理成本很高，但是自如做分散式有其自身的优势，包括其拥有线下中介、获客成本低，房源获取优势等，但这并不适合魔方的发展基因，魔方还是想专注集中式公寓发展。”

在金喆看来，此次自如融资的领投方也是华平，而华平也是魔方公寓的大股东，因此，无论是分散式还是集中式，未来这两块业务将会共同发展。

不过，面对长租公寓的现状，做大规模已成为所有从业者的必然选择。“我们一定是追求规模的，但是追求有质量的规模。我们希望魔方和友商共同推进长租公寓行业的发展。”

（房掌柜整理来自和讯房产、澎湃新闻）