李宇嘉：房价已经进入长期稳定下跌通道 判断标准

　　另外，基于地方和国企债务负担考虑，需要以低利率来降低转型阵痛，2014年中开启的“降准降息”通道尽管已在2015年底关闭，但基准利率一直保持在历史低位。同时，按揭政策自2016年底已收紧，并通过额度和占比“双控”抑制居民杠杆率，但居民借道消费贷款变相“加杠杆”的势头却开始转热。

　　2017年，消费贷暴增3倍，居民杠杆率从2016年的50%升至60%；2017年，开发商融资全面关闸，开发贷接近零增长，但自筹资金却“由负转正”，显示表外资金暗中接济。

　　另一方面，抢房和“摇号售房”背后是一二手房“倒挂”，大家预期倒挂部分将因未来房价上涨而抹平，由此导致房价上涨预期依然强烈。

　　不过，形势正在发生根本变化——以供求和库存、政府依赖和市场预期为代表的上述旧逻辑框架，已无法成为楼市走向的判断标准。

　　首先，党的十九大明确提出了调控政策“双支柱”(货币政策+宏观审慎)的新监管框架，也就是紧缩货币供应的时代已来临。近一个多月，全国两会及博鳌亚洲论坛管理层讲话更强化了这一点。

　　2017年，“去杠杆”重点是紧缩资金在金融体系中“空转”，楼市融资并未受太大影响，这是“准房贷”的消费贷泛滥、银行表外资金违规接济开发商的原因。

　　而到了2018年，“双支柱”调控的重点就是作为金融风险源头的地产。肃清消费贷乱象后，今年一季度，居民总贷款占比(36%)一年来首次下降。再加上“资管新规”、MPA考核、上层金融监管重构，表外资金暗度陈仓也不可能。近期，楼市资金面趋紧，快周转、降价入市、寻求合作等已成为开发商的新策略。

　　更重要的是，近期愈演愈烈的中美贸易摩擦，一方面是全球退出货币宽松后争夺资金的反映，另一方面也是对全球化产业分工链条上的排位竞争。

　　我国要想巩固全球化分工已取得的成果，让产业链不转移，同时加快核心技术突破，向芯片、人工智能、机器人、新能源等价值链高端爬升，就得抑制资金向地方政府平台(过剩产能、淘汰国企)、房地产流入，就得抑制高成本地租、高成本融资，只有这些“租子”的成本降下来，只有资金流向实体经济，无论是保持全球产业链地位，还是向上攀爬，才有希望。

　　因此，我们看到，贸易摩擦发生后，国家并未担心经济受冲击，反而进一步紧缩地方债务，如清理PPP、债务专项化以控制用途，同时强化楼市调控和资金面管控。

　　当然，基于楼市这个庞然大物攸关经济金融全局，保持体量稳定，并渐进展开泡沫和政府依赖“去化”是基本策略。不过，体量维持和增量创设部分，主要通过“供给侧”改革来实现，比如租赁及保障性住房、集体土地入市、工业区转型升级、棚改、农村危房改造、乡村振兴、科技小镇建设等等。随着各大城市入户门槛放开、新型城镇化和城乡融合提速，这部分新增体量占比会越来越大。

　　本周二刚刚发布的一季度宏观经济数据显示，全国商品房销售面积增速连续两年下滑，目前已降至3.6%，但房地产开发投资增速却创近3年新高，开发投资和商品房销售走势背离，原因就在于房地产供给侧结构性改革。

　　基于此，商品房部分对整个房地产行业和经济金融，特别是固定资产投资、行业上下游的影响趋于下降，决策层对商品房价格下滑的容忍度有所提高。

　　未来，房地产市场也将告别过去“调控松紧周期”和“市场起降周期”的钟摆式往复循环，进入高位平稳、缓慢下行的新周期。

　　（房掌柜整理来自每日经济新闻）