调控加码！东莞新房价格一经备案不得上调 (内附专家解读)

东莞开发商想涨价？没那么容易！

5月8日，一份名为《关于进一步加强和完善新建商品住房销售价格备案管理的通知》传出，文件对东莞新建商品房备案价管理进一步加强，要求新房首次备案价上浮幅度不得高于前6个月同区竞品售价10%。最为重要的是，取消了同一套房首次备案180天后可累计上调5%的规定，改为“新建商品房价格一经备案不得上调”。

关于该文件的真实性，房掌柜向东莞市房协秘书长陈骏良核实了。陈骏良表示，确实有该文件出台，具体文件以官网为准。

政策要点：

1、新建商品住房首批首次申报房价备案的基准价及上浮幅度，由原来规定不高于前3个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的15%（含），调整为不高于前6个月同区竞品售价10%（含）。

2、新建商品住房销售价格一经备案不得上调，对下调未做限定。

3、住房类型由4类调整为多高层住宅和低层住宅（地面建筑层数4层及以下）两类。

4、本通知自5月9日起实施。

为强化土地市场与房地产市场调控联动机制，去年8月11日调整房价备案政策时，已明确开发企业在政策实施后新取得住宅用地的新建商品住房项目，发改部门办理房价备案时不予考虑高地价因素。因此，为保证政策的延续性，该文件对不同时期出让的居住用地的新建商品住房实行差别化措施：

1、2017年8月11日前签署《国有建设用地使用权出让合同》的新建商品住房，首批首次申报的备案均价高于前6个月当地镇街（园区）同类型新房销售均价的10%（含），又不能作出合理说明的，发改部门暂不办理房价备案，住建部暂不核发预售证或暂不办理现售备案证书。

2、2017年8月11日至本通知实施前（5月9日前）签署《国有建设用地使用权出让合同》的新建商品住房，申报均价按不高于前6个月当地镇街（园区）同类型新房销售均价的15%（含）执行。

3、2017年8月11日以后签署《国有建设用地使用权出让合同》的新建商品住房，首批首次申报的备案均价高于前6个月当地镇街（园区）同类型新房销售均价规定幅度的，发改部门暂不办理房价备案，住建部暂不核发预售证或暂不办理现售备案证书。

业内解读：

经过2016年10月至今的“史上最严调控”，东莞楼市交投热虽有所降温，房价却依然高企。据房掌柜监测，进入2018年以来，东莞住宅成交均价一直在向1.7万/㎡靠近，呈滞涨状态。

“尽管在调控的高压下，东莞房价仍是居高不下，此次政策的出台正是为了稳定房价，促使楼市理性运转。”东莞房协秘书长陈骏良表示。

合富研究院高级分析师李兴旺分析称：“3个月变成6个月，15%变10%，说明了管理层调控房价的决心坚定，对于房价过快上涨采取零容忍的态度。至于影响，由于东莞房价早在半年之前已经趋于平稳，故总体而言，对当前楼市成交影响不是太大。受影响较大的，主要集中于2016-2017年地王项目及目前东莞的热点片区，如市区、环市区、水乡片等。”

“在粤港澳大湾区规划大利好出台之际，东莞限签限价政策持续加码，可以看出政府态度是严控房价，稳住市场预期。”东莞中原战略发展中心总经理车德锐坦言，对战线长的品牌房企来说，由于要高周转，而面临种种政策调控收紧，高首付高优惠成为必然选择，选择价格拆分和外收等方式规避面临较大风险。

“由于市场预期稳定，不排除部分投资客在延签过程中或到期签约阶段放弃购买而挞定，令到发展商雪上加霜。对于实力投资客而言，逆向思维考虑，如果高首付换来较大幅度优惠，这个时候也是一个不错的入市机会，但前提是高投入，低杠杆投资，对比其他投资渠道而言，有较大的劣势。”车德锐透露，接下来房企主要消化全款客户，当全款客户消化的差不多的时候，真正的全面降价就会到来。

瑞峰方面表示，在粤港澳大湾区规划即将出台之际，此项政策出台对于楼市走向有前瞻性与引导性，有利于督促和打击捂盘惜售、发布不实销售价格和销售进度，以创造性”规避政策等行为，能够更好地规范房地产销售市场，营造公平的市场竞争环境，控房价稳市场。值得注意的是，此政策是针对首期首批新建商品住房项目，对于已报批的项目并未提及，即之前已经备案的仍可以按照之前继续执行。

本项政策亮点在于，目前由于大量项目积压不能网签导致开发商资金回笼过慢从而导致开发有压力，该政策预计是为去年高价项目释放网签，但同步不会因高价项目网签拉高原预期价格控制水平，做好提前的周密准备！此政策明确新建商品住房项目住房类型调整为多高层住宅与低层住宅，区分了原来四类类型，对于房企来讲存在利好，譬如之前144平米以上的产品价格拉低了区域同类产品均价，现在将分类标准拉大，有利于提高对标基数，所以，可以说，也间接让之前过低的项目或产品预留了一定的合理的提价空间。