房贷新政导致银行互挖客户 商行对此讳莫如深

办理转按揭、加按揭的公司忙碌了起来。11月17日，《华夏时报》记者了解到，深圳各家商业银行借助房贷新政细则制定权的下放，纷纷使出浑身解数，推出了赠送担保赎楼、评估、公证、抵押登记等费用的优惠措施，催促客户经理加大宣传转按揭的好处，记者就曾在多个地方接到关于办理转按揭、加按揭的传单。

此外，记者走访多家银行后发现，各家银行推出的新政细则在首付不低于两成、利率最多下浮30%的底线上，尽可能放宽条件去抢夺客户，挖脚客户现象再次有泛滥迹象。

房贷细则暗中出台不公布

央行房贷新政规定大框架后，对于存量客户如何解决、改善性住房如何界定以及第二套房的认定等相关细节，放权给国有商业银行和股份制商业银行自行制定，这也就给了银行一个充分发挥的空间。

记者在采访中发现，深圳本土股份制商业银行对房贷细则讳莫如深，均表示细则还在制定当中，暂时只是给客户申请，能否批准要总行统一规定。但实际上，据银行内部人士透露，各家银行的房贷细则早已经出台，只是一直不肯对外公布。

11月18日，记者以客户身份向兴业银行深圳分行一客户经理咨询相关房贷细则，他们对二套房的界定以目前在银行是否有房子贷款为标准，如果以前房贷已还清，再购房与首套房享受同等待遇。当天，兴业银行对于存量客户也给出了规定，对客户信用记录给予评审，没有逾期还款的老客户都可顺利下滑30%。

该客户经理说，他们是11月14日统一出台的细则，但是上级领导一再强调，只能口头向客户传达，不能以书面形式流传出去。记者问为什么不敢拿到台面上宣传，该客户经理表示，枪打出头鸟，各个银行现在还不敢表现出明显的恶性竞争。

平安银行一客户经理也认为，股份制商业银行的步伐最好跟着国有银行走，这样不会有风险，“小银行船小好调头，一旦大行有什么风险小行也来得及转向”。

据深发展一位客户经理透露，只要客户以前没在深发展贷过款的，这次贷款买房，不管是不是二次置业，均可享受7折贷款利率。记者得知深发展的内部细则出台后，向总行个贷部询问，但对方表示细则还未出来，显然也是不想向外部透露。招商银行客户经理也同样否认了细则出台。

而农行、中行对二次购房的要求则高些，中行深圳分行对二套房的认定仍以家庭为单位，且无论第一套是否还清贷款，再购房均按二套房计算，存量客户需经过申请后才享受7折利率。

“几大行和下面银行早就开始行动了，只是没有对外公布而已，当然也还是要查征信和个人资产，但操作层面和文字也有区别，银行真正接触了客户后才会告诉你全部优惠细则。”一股份制商业银行客户经理对记者透露。

记者了解到，股份制商业银行不敢大张旗鼓，是怕给市场带来错误信号后引起房价上涨，又要被追究责任。现在处于政策多变期，各银行都是暗中行动，试探一下监管层态度，毕竟中央不希望房价上涨下降。

抢夺客户成风

银行除了最大限度开拓新的客户，对老客户的抢夺也多了起来，通过银行间平转，即从A银行享受8.5折贷款，转入B银行后，可以享受7折优惠，100万元贷款每月可节省利息1300多元。

据平安银行一客户经理说，现在各银行重新流行起转按揭、加按揭，但该业务之前是被叫停了的。

“转按揭就要看谁的速度快谁先行动，反应速度慢的，客户就会被抢走，当然银行为了留住老客户，等到客户主动提出来时，一般都会给予利率下滑30%优惠。”深发展一内部人士对记者说。

“我们的客户被招行抢走了很多，所以我们也只好去抢其他银行的客户。因为房地产市场的低迷，今年前三季度的业务不理想，现在赶在政策松绑期，要抓紧时间靠这一个半月来补上全年的业绩窟窿。”兴业银行一客户经理对记者表示无奈。

目前，经调整的5年以上基准贷款利率为7.2%，下浮30%后为5.04%，5年以上整存整取利息为5.13%，乍一看，利率倒挂，造成银行放贷不盈利且还要亏损，但实际上贷款业务对银行的诱惑力是相当大的，可以平衡整个业务结构。深发展一客户经理说：“利率这块基本不盈利，主要是把客户抢过来，扩大市场份额，拉拢之后再去发展其他盈利的业务。”

对于存量客户而言，农行客户需等到2009年1月1日利率才能自动下浮，如果与银行签订的合同约定利率是对年对月对日调整利率，则必须到明年的对年对月对日才能调整，享受降息的好处更为滞后，对这部分客户而言，转按揭业务对他们也就更具吸引力。

招商银行总行策略发展部副总经理葛兆强说，目前这种抢夺客户的现象也不算是恶性竞争，吸引客户到自己银行是很正常的事，在业务价格都差不多的情况下，就看谁能把握住风险，谁的服务更到位、更吸引客户。

深圳一股份制银行高管向记者透露，国有银行的行动要与央行保持一致，要考虑到政治任务，但是商业银行完全是从营利出发，所以在第二套房上能打擦边球的尽量就放开，不管是不是第一套房，是不是炒房，只要有偿还能力的客户，即使客户手头有十套八套房子，银行都乐意贷款。

风险认识不一

深圳大学国际金融研究所所长国世平对记者表示，中央新政调整让地方金融机构误读了，他认为房地产行业的下行空间仍然很大，银行放松贷款风险很高。

对此，上述股份制银行高管认为，银行也考虑到了风险，不少银行都认为，从去年9月以来，房地产市场泡沫已经挤干了很多，房价下降的空间不是很大，尤其是在深圳，下降速度居全国首位。所以现在形成抢夺客户的局面，也反映出银行对这部分客户的认可，属于优质客户群。

“银行互相挖脚，导致恶性竞争，大家都这么干的话，对整个银行不利。但有的银行年底有冲任务的压力，风险方面的考虑就会相对少些。”深发展一位个贷负责人对记者如是说。

上述股份制银行高管对记者说，央行和银监会的意图实际是有点冲突的，在美国次级债引发的金融危机面前，拉紧房贷是银监会颇为得意的一笔功劳。银监会始终把风险控制放在第一位，直至现在也不认为房地产市场的危险已化解。而央行在国家保增长的大方向下，希望放松房贷，遏制房地产市场下滑，从而达到刺激宏观经济增长的目的，所以在10月22日出台的政策也只是规定一个大范围，即不允许超越首付两成，利率下滑30%的底线。

截至11月22日，央行房贷新政出台正好一个月，而细则却仍缺乏一个可以考量的样本。