东莞四月二手房成交量萎缩 部分房源成交价有松动迹象

调控不放松，公积金出台新政，支持刚需、改善，遏制“炒房”

4月份，东莞的调控依旧，受“三价合一”及利率上浮等的影响，东莞4月的二手房成交为近8年的次新低，仅高于2012年同期，观望气氛浓厚，市场进入博弈期。4月28日，市公积金管理中心出台新政，提高了公积金贷款额度“满足首套、支持改善”，同时认房又认贷，“遏制投机炒房”。

部分银行利率持续上浮，所有接单银行均实行“三价合一”

东莞中原战略研究中心监控数据显示，截至2018年4月26日，相比2月份，又有6家银行不同程度的上浮了贷款利率，另有6家银行暂停接单。同时，所有接单的银行均已实行“三价合一”。

【注】：成交量、网签均价数据来源为东莞市房产管理局公众信息网，全市挂牌价来源于网络监控，中原挂牌价来源于中原挂牌系统。

成交量大幅萎缩，在“三价合一”影响下，网签价持续走高

根据东莞中原战略研究中心监测，2018年4月，东莞二手住宅网签2433套，环比减少18%；同比大减47%，“银四”的成色不足；网签均价为9141元/㎡，环比上涨10.11%，套均90.14万元/套，环比上涨12.26%。由于“三价合一”，银行在审批放款时以网签价为依据，购房者为了获得正常的贷款数额，只能使网签价尽可能接近真实成交价，此举使得网签价逐步升高。

【注】：网签量、网签均价来自东莞市房产管理局公众信息网，“三价合一”下，虽然全市整体网签价有所上升，但目前的网签价仍比市场实际成交价偏低，仅作参考。

网签减少原因：“三价合一”使购房成本升高、部分需求流向一手、清明假期

东莞中原战略研究中心认为，4月二手住宅网签量大幅减少的原因主要有：

①“三价合一”、利率上浮甚至停贷导致的购房成本攀升，使得部分购房者暂缓置业计划，另有部分购房者转向一手房。

②去年“4·10”新政后，新房的需求被遏制，而二手房承接了部分新房需求，故成交量环比增加。而今年，上述形势逆转，部分二手需求流向一手。

③清明节假期客观上对成交量产生一定的影响。

网签均价方面，自2月实行“三价合一”后，网签价的涨幅明显加大，目前，已有小部分镇街的网签价能基本反映真实成交价，但仍有不少镇街的网签价与真实成交价尚存不小的差距。

多数镇街成交环比、同比萎缩严重，凤岗、塘厦环比尤甚

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，2018年4月，仅有常平、莞城、清溪、大岭山四个镇街的成交量环比上升，但同比均下降，其中清溪地处深莞惠交界地带，区位优势明显，且价格相对“实惠”，成交量的支撑较好；只有东坑的成交量同比上升，但环比萎缩严重。其余镇街的成交量环比、同比双双减少。

在二手房成交量较大的镇街中，凤岗、塘厦环比减少的幅度最大，主要是因为一手库存高，存量多、抛压大，房源楼龄相对较低、投资属性高，交易税费高。

2018年4月各镇街二手房成交量及相关对比如下：

全市挂牌价（监控自网络）：环比三月小幅上涨，成交大户镇街的挂牌价除凤岗外，均有所上涨

四月的全市挂牌价环比3月出现2%的上涨，但依然低于1月的水平，全市有10个镇街的挂牌价出现下跌，其余出现上涨或维持不变。在挂牌价下跌的镇街中，中堂（降12%）、谢岗（降29%）的降幅较大，主要是因为这两个镇的二手房挂牌量较少，导致挂牌价跌幅较大；其余降幅均不超8%。涨幅前5的是横沥、茶山、石排、虎门、大朗。

二手房成交量较大的樟木头、凤岗、塘厦、东城、南城、常平6个镇街，只有凤岗的挂牌价小幅下降，其余均微涨。

2017年至今全市二手房挂牌价走势如下：

各镇街4月挂牌价及对比情况如下（按4月的挂牌价降序排列）：

按区域看，凤岗、塘厦的挂牌价下调的房源占比稍高，中心城区稍低。东莞中原战略研究中心认为，由于凤岗塘厦过去几年的投资客户相对较多，同时部分自住业主计划到深圳购房，故在成交量萎缩的情况下，率先主动降价，以实现套现或换房计划；而中心城区的东城、南城，由于教育、医疗、商业等配套齐全，自住属性相对较高，同时对外出租的回报率也不错，挂牌价下调的房源比例稍低。

降幅在1%—16%不等；目前降价更多为试探性下调

降幅方面，塘厦和东城的平均降幅稍大，我们认为，在目前成交量萎缩、市场观望的情况下，此时的降价更多是试探性的。首先此前小部分房源的挂牌价不免虚高，现在只是回归正常报价；其次，目前多数房源的降价额度并不足以覆盖“三价合一”增加的税费。对买家而言，总体购房成本依然高企。

本月成交活跃楼盘的均价如下：

中原成交显示，“三价合一”后，受税费大增、房屋改善置换、投资客抛售等因素，二手房成交量较大的东城、南城、凤岗、塘厦等地区，均有房源成交均价下降的迹象

东莞中原战略研究中心认为，致使部分房源成交价格下调的原因有：

①、“三价合一”、利率上浮使得二手房相对于一手房而言处于“劣势”，很多购房者转向一手房，对于部分急用资金的业主而言，适当降价换取快速成交是一个立竿见影的策略。

②、对于卖旧买新的改善型业主：由于近期新房市场开始逐渐出现让利促销活动，尽管旧房降价了，但是买新房也能省下一笔资金，整体算下来并不“吃亏”。

③、对于使用杠杆的投资客：首先，随着调控继续，在新房均价企稳的情况下，二手房的价格同样遭遇天花板，随着时间的推移，投资的净收益将逐渐下降；其次，部分镇区新房库存大，二手房抛售压力加大，要“先出手为强”；第三，今年国内外经济形势复杂，在国内“钱荒”的背景下，理财产品等投资的回报率较高，在房价预期平稳的情况下，尽快套现转投其他同样不失为一个可以考虑的选项。

“三价合一”前后，部分楼盘成交价对比如下（来源来自中原成交）：

【注】：租金数据来源为网络监控

全市整体租金回落，回报率持续走低

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，由于年后租房季的告一段落，租金也出现了一定的回落行情。东莞2018年4月的住宅租金为28.98元/㎡•月，环比3月下跌2.32%。同期二手住宅价格为17336元/㎡，租售比为1:598，投资回报率下跌至2.01%。

2017年至今东莞租金与投资回报率走势如下：

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，按镇街来看，东北部及西北部的镇区由于房价相对低洼，投资回报率较高；而临深、滨海、松山湖等区域，由于房价高企，回报率较低。

2018年4月，各镇街的投资回报率如下（按回报率降序）：

别墅及高档公寓租金高，多位于塘厦、松山湖、长安、东城、南城

租金较高的项目多为别墅或高端公寓，别墅如万科棠樾、万科松湖中心、松山湖1号、星河传说、三正半山豪苑等，公寓如中正SOHO、汉唐蜜园、帕萨迪纳（星河传说公寓）等。按区域看，租金高的楼盘多位于塘厦、松山湖、长安、东城、南城等地。

2018年4月东莞部分小区的租金如下：

挂牌量价：临深等库存大的地区挂牌持续放量，挂牌价或持续松动。

成交量价：成交量将持续低迷，成交价有望有所松动。

成交房源特征：不仅“满5唯一”，中小户型、楼龄稍高的成交或上升。

区域：粤港澳大湾区的规划出台为包括泛临深镇区在内的东莞楼市带来利好。