李庚南：房租上涨是好事还是坏事 房租上涨有多快？

如果说此前楼市的格局好似鸳鸯火锅，一半是火热沸腾的购房市场，一半是相对沉静的租赁市场；那么，现在格局似乎正在发生悄然变化。

　　一半仍旧是火焰，另一半也开始燃烧。

　　尽管今年以来房地产调控政策仍在持续加码，各地发布的调控政策合计超过115个，楼市已然进入“五限一摇”（“限购、限贷、限价、限售、限商”加摇号）的新时代；但楼市这匹桀骜不驯的野马仍在“撒野”。3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅中有55个城市房价环比上涨，而同比上涨的城市更是达到60个；二手住宅中房价环比上涨的城市达59个，同比上涨的城市更是达90%。至5月9日，住建部负责人就房地产市场调控问题已相继约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市政府相关负责人。

　　而另一方面，长期以来低迷的租赁市场在政府大力培育发展住房租赁市场的“号角”中开始苏醒，并渐露狂躁之态，以至于人民日报连发数文警示。 5月7日，人民日报特地发表了一篇评论指出：若管理不当，“住”也是可以被用来炒的，届时，普通大众的“住房成本”会进一步上升。5月10日，人民日报一篇标题文章：楼市可能出现更坏的情况？

　　是什么比房价上涨更让党媒操心焦虑呢？是房租的上涨！最近，一些租赁型住房开始陆续入市，个别项目开出了“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”的租赁条件。这种“高租金”现象引起了社会广泛的争议，实际上也暗示并带动了租赁市场的涨价。

　　正是基于对租赁市场出现的这种躁动之担忧，人民日报文章指出，房子是用来住的，不是用来炒的。新房、二手房如此，租房市场也是如此。发展租赁市场，本义在于补上短板、“租购并举”，绝非为炒作者提供转场空间。人民日报严厉批评，个别中介机构或“二房东”打着“租赁风口来了”的旗号，哄抬租金、操纵市场、人为制造紧张气氛，进而导致租金非理性上涨。

　　那么，房租上涨究竟有多快？

　　相对与快速上涨的房价而言，我国商品住宅的租金无论是绝对价格水平还是租金收益率水平，长期以来处于较低且平稳的水平，这是不争的事实。与国际上著名大都市比较，我国一、二线城市租金收益率明显偏低（见下表）：

　　由上图可见，北京、上海的住宅租金回报率均在2%以下，香港略高但也不足3%。按照国际上租售比（即房屋月租金与售价之比）1：200∽1：300的合理区间，租金回报率最低应在3.3%以上才具有投资价值。这种状况的形成，除了与我国一、二线城市房价上涨过快外，还与基于人均GDP的人均工资水平、城市人口密度等相关。

　　但近年来，特别是今年以来，一、二线城市的租金呈现明显上升态势。在下表所列15个城市中，2018年4月份租金较上年同期增速大多在两位数，其中成都、杭州、重庆涨幅分别达36.41%、25.82%和25.21%；北京、上海、广州、深圳租金涨幅分别为16.66%、11.64%、11.95%和19.87%。但从逐月变动情况看，各主要城市租金上涨较快的时期主要集中在2017年的7、8月份和12月份，其中12月份呈现普涨而且幅度较大。

　　推动房租上涨的因素是什么？

　　其实，上表所体现的租金上涨的共同时间节点及各城市的运行特点，恰好提供给了我们分析房租上涨的共性与个性化因素。除了租赁市场本身长期低位运行客观上存在向上突破、实现与商品房市场均衡发展的内在驱动力外，推动房租上涨的因素主要有以下四个方面：

　　一是政策溢出效应。在中央“房住不炒”总体政策导向下，大力发展和培育住房租赁市场，无疑是针对沸腾楼市的釜底抽薪之策，成为不可逆转的市场选择。继2015年住建部、国务院等机构出台支持租赁住房的政策以来，围绕发展住房租赁市场的政策利好迭出：2016年5月，国务院出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，极大地增强了各方对住房租赁市场发展前景的认知与认同；2017年7月，住房城乡建设部等九个部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号）进一步强化了租赁市场良好发展预期。

　　这一系列政策的出台，客观上为住房租赁市场注射了兴奋剂，各类房企、 房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、互联网公司乃至金融机构纷纷涉足住宅租赁市场。一时间住房租赁市场成了各路资本追逐的“风口”。在2017年7月出台的153号文等政策激励下，各地展开了抢夺人才大战，纷纷出台人才吸引政策；而人才的引入直接推动了这些城市的租赁市场特别是高端租赁市场需求的扩大。7月份，南京（8.79%）、杭州（8.69%）、海口（4.66%）、成都（3.65%）、重庆（3.24%）、厦门（2.46%）、武汉（2.29%）等城市租金环比均呈现比较明显的增长；紧随其后，一线城市中的北京（3.37%）、广州（8.23%）、深圳（6.18%）也出现一波租金明显上升。