合富：东莞2018年5月楼市总结：房价抬头触调控 供应不足引担忧

70大中城市房价指标是国家统计局每月发布的重要的房地产数据，是国家制定楼市政策的重要参考依据之一。70大中城市代表了中国最典型的城市，反映了全国房价总体趋势。4月份房价涨幅超过1%的城市数量从3月份的3个跃升为17个，增幅达4.7倍，一定程度反映了全国房价出现了明显的上涨抬头迹象。这直接触碰到了管理层的底线，导致十多个城市被约谈，密集出台房地产紧缩政策。紧接着国家住建部向全国做出警示和要求，重申楼市调控坚决不放松，对地方的问责也是达到前所未有。

从5月各大城市出台调控细则来看，主要的调控方向仍然是限购、限售和房价备案等政策的升级，调控目的很明显，提高商品房的流通成本，加长流通周期，箭头直指投资投机需求，降低房价预期，达到稳定房价的目的。从调控城市的属性来看，以二线省会城市为主，反映出各省市热点城市房价预期仍然较高。自2016年9月全国大范围出现限购潮至今已达20个月，房价疯狂上涨的势头虽然得到了有效的遏制，但从近期房价出现明显抬头迹象来看，说明中国楼市急待出台更具长效的机制才能从根本上解决房价问题。

东莞未来半年供应短缺将加深，短期内供应不足难有大改观

n 新开工量创历史新低，预示未来半年楼市短缺将加深。新开工是反映未来半年新增供应的重要指标，2018年前5月，东莞住宅新开工面积仅约138万平方米（剔除人才公寓），创历史新低。按照历史上最疯狂的月份推算，新品只供消化一个多月；按照东莞本土需求（剔除深圳客）能力，新品只供消化不到3个月。

n 库存量偏低，未来一年潜在供应量有限，东莞短期内供应不足难有大改观。故东莞房价调控任务艰巨，当务之急应加快加大商住土地及商品房有效供应，以改变供求失衡态势，最终达到稳定房价的目的。

前5月非住宅市场热度高位回落

n 非住宅市场高位回落。2018年前5月东莞商品房（住宅+非住宅）网签面积约253.7万平方米，同比略减6.3%。其中住宅略减3%，非住宅小幅减14%。非住宅市场在2016-2017年出现量价大幅齐升后，2018年高位回落。非住宅成交占比约28%，较2015年同期的11%，大幅提升了17个百分点。说明，在住宅市场受到严格调控后，非住宅市场得到了发展机会。调控将使楼市热度得到降温，非住宅市场也或多或少受到了影响，前5月萎缩程度超过住宅。

短期市场预期看低，前5月东莞楼市供应量创历史最低

n 在政策抑制下，东莞楼市供求连续2年放缓：2018年1-5月东莞一手住宅新增供应仅171.9万平方米，同比减少3%；网签面积约183.8万平方米，同比减少3%；网签均价16910元/平方米，同比略涨5.0%；

n 2017-2018年总体供求水平保持相当，2018年在2017年的低谷基础上继续小幅下探。在网签政策影响下，东莞网签数据失真，但供应数据能较大程度反应真实市场现状：在高压政策调控下，开发商看低短期行业前景，减少供应放慢入市步伐，市场进入慢周转。

月度：供求稳定在35-45万㎡/月，网签均价稳定1.69万元/ ㎡

n 供求量稳定在低迷水平：2018年5月东莞一手住宅供应约43.6万平方米，同比增加约56%；签约46.1万平方米，同比减少16%；5月一手住宅签约均价约16952元/平方米，同比微涨5%，环比4月微跌3元/平方米，连续2个月环比回落。自2016年9月调控后，东莞一手住宅供求量基本稳定在35-45万平方米/月之间，整体低迷。

受规划利好刺激，5月楼市供应以围绕滨海片区为主

n 滨海片区市场前景被看好，楼市供应较积极。2018年5月东莞一手住宅新增供应约4070套，其中滨海片区和松湖片区占主要。其次为市区（泛市区）及水乡片区，超过800套。滨海片区、水乡片区及市区为近两年东莞利好规划主要区域，楼市前景被看好。

松湖片区供应上升趋势明显

n 松湖片区供应持续上升；滨海片区供应波动较大；临深片区和东北片区供应总体呈萎缩态势；水乡片区供应低位回升；主城区和莞北片区供应低位徘徊；

库存：实际库存量呈持续减少趋势，去库存压力在减缓

n 截至5月底东莞一手住宅库存面积约488万平方米，环比4月微减2万平方米。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看，去库存时间分别为：11.8个月、11.4个月和11.8个月，总体比4月略有减少。东莞连续6个月库存量稳定在490万平方米上下。如剔除限签因素影响，东莞库存量则呈持续减少趋势，去库存压力在减缓，房价得到支撑。

区域：大岭山、东坑和虎门签约量名列全市前三

n 5月成交前10区域中，大岭山镇以508套的业绩，位列全市签约榜首。大岭山是市区、松山湖、滨海湾新区及深圳的交汇，地理位置优越，近两年楼市升温较快。

n 成交量前10区域同比去年均表现增加；房价则涨跌参半；房价上升区域主要以泛市区为主，下跌区域则以临深片区为主。

土地市场

5月份土地市场表现活跃，供应宗数大增

n 土地供应延续4月活跃局面，成交面积创年内新高，整体地价低位微涨。据合富大数据显示，5月份土地招拍挂市场总体供应面积约56.4万㎡，环比4月高位再增2%，同比大增86%, 本月商住用地“破冰”，密集挂牌入市，带动整体供应创2016年12月以来最高供应水平，共计供应地块20宗，环比大幅增加11宗；总体成交面积约39.9万㎡，总金额约6.5亿元，录得年内最高成交水平，共计成交7宗，环比增加4宗，同比劲增2.3倍；5月份成交宗地中仍然以零溢价工业用地为主，本月一宗商住地以楼面地价8816元/㎡入市交易，带动整体楼面地价呈现低位微涨。

n 据合富大数据显示，5月份供应20宗地块，全市供应仍然以工业用地为主，其中工业用地供应8宗，占地面积约30.9万㎡；7宗商住用地，占地面积约16.5万㎡；科研、批发零售、交通服务站等用地5宗，占地面积约9.1万㎡，总体而言，本月各类用地供应较年初更为活跃。

n 据合富大数据显示，成交全部来自工业用地和商住用地，5月份成交7宗地块，其中6宗工业用地，占地面积约38.2万㎡；继1月后，本月再次成交1宗商住用地，占地面积约1.7万㎡。

6月份商住用地市场迎来第一波推地高潮

n 商住地市场热闹渐显，实力房企迫切“开疆拓土”，寻找新利润增长点 据合富大数据显示，5月份商住用地供应面积约16.5万㎡，共7宗，主要布局于松湖片区和东北片区，除谢岗一宗地块已于本月完成交易外，其他6宗均集中于6月开拍，谢岗地块作为最新出让公告的首宗地块，有一定的风向标意义，该地块经过22家房企49轮鏖战最终以楼面地价8816元/平，自持面积90%+自持年限5年斩获，参与竞投的企业之多，自持面积比重之高，足见土地市场供应仍远未能满足新晋房企开疆拓土、更早入莞房企急切补仓的需求，因此，不难想象，在断供近4个月的商住地市场上，6月将掀起年内第一波抢地热潮，实力房企谋求在“租购并举”不断被强化，后市发展前景大好的趋势下寻求新利润增长点。

因地制宜采用多样竞拍手段，拿地规则走向严苛

n 从出让公告来看，以上即将出让地块有五个特征：一、待拍地块主要分布于松湖片区和东北片区；二、最高限价与地块综合质素较高、区域售价成正比，“限价+竞自持”依然为竞拍主流方式；三、东坑、常平地块限定商业全自持至少5年为创新手段，显示政府对房地产市场资源配置方式在转变，更重视运营；四、樟木头地块自持面积至少20%，响应“租购并举”；五、虎门地块限定以最先报出自持面积50%为胜出者，南城地块无偿配建部分设施占近4成比重，热点地块加设更高门槛。

土地市场小结：

n 5月土地市场总体供求仍以工业用地为主， 各类性质用地供应均表现活跃，成交面积创年内新高，整体地价低位微涨；

n 5月商住地市场仅成交一宗来自谢岗镇的二类住宅地块，战况激烈，体现商住地市场热闹渐显，实力房企迫切“开疆拓土”，寻找新利润增长点； 

n 5月以来大湾区部分城市陆续释放加强市场调控预警信号，东莞主动升级限价，新房价格备案后不得上涨，预示着未来房企溢价利润空间将明显受限，此形势下，土拍市场沿用“限价+竞自持”模式并加置更多限制，手段灵活，更趋于长远考虑以及因地制宜。换言之，虽然调控政策保持高压，但在粤港澳大湾区规划的利好背景下，为了企业战略需求，也因为看好后市发展，总体而言土地市场热情仍较高，预计6月将掀起年内第一波抢地热潮。

潜在供应

前5月新开工量创历史新低，未来一年供不应求程度将加深

n 合富大数据显示：2018年5月整体开工82.5万平米，环比增加了约9成，其中住宅开工量约51.9万平米，环比前一个月大幅增加约88%，与去年同期对比，同比增加近3成，住宅开工有所回升，本月住宅开工量是近8个月以来最高月；

n 前5月，住宅开工143万平米，月均开工量仅仅只有29万平米，开工水平依然较低，但5月开工量有所上升，拉高了全年月均开工量，假若按照目前月均水平，全年预计住宅开工量量仅仅只有343万平米，将成历年开工最少年，预示着未来东莞楼市讲面临严重的供不应求；

潜在供应：塘厦、虎门、麻涌、沙田和东城潜在供应量较大

n 住宅潜在供应与上月基本持平，麻涌镇新盘动工，区域排名跃升第三：截止到2018年5月东莞市一手住宅潜在供应量728.5万平米，与上月对比（4月：724万平米），本月潜在供应量出现微升，与上月持平，其中洋房潜在供应量622.7万平米，环比上涨0.2%，别墅潜在供应量99.4万平米，环比增加4%，主要是沙田盈丰悦田居别墅开工增加体量；

n 各区域潜在供应中，前二位置依然由塘厦、虎门囊括，塘厦镇是体量最大的区域，约78.5万平米，环比上月有小幅回落，其次是虎门镇，约56.3万平米，排名第三的是麻涌镇，约45.4平米，麻涌镇本月有新盘开工，加大潜在供应量，排名跃升第三，沙田镇屈居第四；