严控信贷资金流入楼市 房地产信托以7.98%涨幅居首

 近日，平安银行再度调整了信用卡消费房地产类商户额度。去年10月，平安银行已经将房地产类商户单月刷卡额度管控为3万元，仅过了8个月，平安银行再度下调为1万元。今年4月，农业银行也第二次调整了信用卡消费房地产类商户额度，额度从日消费5万元下调到3万元。

      平安银行发布公告称，该行近期对部分商户类型的交易进行风险管控升级，该行信用卡在与境内房地产类商户进行交易时，单月（自然月）人民币交易限额由人民币3万元（含）调整为1万元（含），全年（自然年）累计限额10万元（含）保持不变。

      而在去年10月，平安银行已经首次对信用卡消费房地产类商户额度进行了下调，由卡内额度范围内可刷调整为单月（自然月）人民币交易金额不可超过3万元，全年（自然年）累计不可超过10万元。

      相关机构数据显示，2018年5月，北京普通住宅平均租金已达到91元/㎡/月，同比每平米上涨8.57%。假设需要租住一套70㎡两居室，需要支付6370元。如按照租房惯例三月一付计算，一次性支付将近2万元。

      近年来，监管部门对于信贷资金流入房地产市场管控不断趋严。5月28日的金融街论坛年会上，中国银保监会创新部主任李文红在介绍当前银行业监管重点时提到，防止居民杠杆率的过快增长，严查挪用消费贷款资金，违规透支信用卡等行为。

      按照银保监会的要求，消费贷款只能用于大宗耐用品、教育和旅游等方面的个人消费，不得挪作他用，比如进入房地产或者用于投资。

      从今年3月开始，北京银监局要求银行在审查消费贷款用途时，至少要穿透三层，原来用户在中间转账两次三次以后很难查到，今后将逐渐提高监管透明度。自1月以来，多家银行因信贷资金流入房地产市场被监管处罚。

      事实上，并非仅仅平安银行信用卡在不到一年内两次降低房地产类商户的额度上限。农业银行在4月发布公告称，根据监管部门要求，该行近期对信用卡在部分类别商户的交易进行管控，信用卡在境内房地产类商户（商户类别码为1520、7013、6513、1771、7012）的单笔交易金额不得超过3万元，日累计交易金额不得超过3万元，月累计交易金额不得超过10万元，季度累计交易金额不得超过10万元，半年累计交易金额不得超过20万元，年累计交易金额不得超过20万元。

      此外，信用卡在境外房地产类商户的单笔交易金额不得超过4500美元，日累计交易金额不得超过4500美元，月累计交易金额不得超过15000美元，半年累计交易金额不得超过15000美元。

      这也是一年内，农业银行第二次对信用卡消费房地产类商户额度进行调整。农业银行去年8月发布公告称，信用卡在房地产类商户的日累计交易金额不得超过5万元。

      相对于此，本次调整受到限制最大的是境外房地产类商户刷卡金额，此前单日可刷金额为等值人民币5万元，此次限定为4500美元，几乎被腰斩。

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  据用益金融信托研究院统计，从成立市场来看，截至5月31日，共有47家信托公司成立548款集合信托产品，与前一月同时点相比，环比上涨19.54%，同比下滑6.14%；当月集合信托产品成立规模为780.13亿元，环比增长21.88%，同比下降45.50%，5月份成立数量及规模较上月均有所改善，但依旧维持相对较小规模，表明集合资金信托项目募集困境依存。

  5月份成立的集合信托产品平均预期收益率为7.65%，较前一月增加0.28个百分点。集合产品预期收益率上升趋势也持续了近一年的时间。用益金融信托研究院认为，收益率持续上涨的原因一方面在于资产端，在去杠杆的背景下，信托交易对手对资金的需求更为迫切，能够承受的融资成本有所上升；另一方面在于资金端，市场资金面总体偏紧，资金成本在逐步走高。预计未来，信托产品年化收益率大概率会继续小幅攀升。

  从各投资领域收益率来看，房地产领域产品以7.98%收益率居首，紧随其后的是基础产业类产品收益率，达7.94%，工商企业类产品收益率次之，为7.66%。

  不过，5月份投向房地产领域产品收益率略有下滑，其他各领域的产品收益率均有不同程度的上升。具体来看，房地产类产品的收益率较前一月下降0.04个百分点，回落至7.98%。用益金融信托研究院表示，地产行业的信贷环境持续收紧，银行贷款、债券融资等渠道门槛提高，受限明显，预计未来收益率小幅上升；工商企业类产品的收益率较前一月增加0.33个百分点至7.66%；金融类产品收益率突破7%，环比上升0.34个百分点；其他领域为7.36%，环比上升0.46个百分点；基础产业类产品收益率为7.94%，环比增加0.3个百分点。

  值得注意的是，房企对信托公司平台融资需求进一步提升。5月份房地产信托成立规模增长近三成，达215.55亿元。有业内人士分析称，房地产规模的上涨主要受内外因素影响：美联储加息，市场资金紧张；债市收紧，房企融资成本上升；银行资金流向房企受限，房企融资渠道受限。

  用益金融信托研究院认为，5月份房地产信托融资规模显著提升，但房企信用风险不容忽视。尤其房企债券明后两年将迎来兑付高峰，房地产企业的高杠杆属性决定其还旧债很大程度仍依靠再融资，同时在调控基调不变的背景下，再融资能力的分化会推高部分低信用等级房地产企业的信用溢价，从而进一步加大部分房企的融资成本。整体看来，在房企仍有较大融资需求、多个融资渠道又受阻的情况下，预计房地产信托规模有望小幅上涨。

      (来源：中国建设报产经报道、证券日报)