自持20%5年！万科豪掷25.48亿抢南城巨无霸商住地

    经过近3个小时的激烈交锋，首铸打败了8家强敌，以“254786 万元+自持面积 20%+自持年限不低于5年”一举夺下南城6.7万㎡商住地，成交楼面价10788元/㎡。

首铸一号（东莞）房地产有限公司法人刘建华为万科城市公司合伙人，董事长周嵘为东莞万科总经理，所以该地块实为万科所得！

值得注意的是，除商业用房需全部自持5年以上外，地块需无偿配建87313㎡配套用房，可销售建筑面积仅为148855㎡，实际可售楼面价为17116.39元/㎡。由于条件众多，该宗地块也被大家戏称为东莞土拍史上拍卖条件最苛刻的地块。

万科的东莞版图

万科曾经是东莞最大的房地产开发商，曾经连续8年排东莞住宅网签排行榜第一位，仅在2017年时逊色于碧桂园。2018年销售冠军到底会鹿死谁手，尚未可知。据房掌柜不完全统计，万科当前在售、待售项目包括：万科时富金色广场、万科金域广场、万科皇马郦宫、万科首铸东江之星、万科东新翡翠松湖、万科云城、万科中天城市花园、万科中央公园等。

除常规房地产开发外，万科商业和万科长租公寓板块近期在东莞也是亮点多多。

实际上，万科商业早已成为东莞商业市场上举足轻重的一支力量。截至2018年4月，东莞万科商业管理有限公司已拥有已开业及在筹备项目共计14个，已布局南城、莞城、长安、松山湖、厚街、塘厦、虎门等多个重要城镇，形成以万科广场、万科城市（生活）广场、万科里为代表的三大产品线，管理面积逾40万平方米，战略合作品牌达700家以上。另有东江之星万科广场、麻涌万科里等项目将于2019年先后开业，万科商业未来三年内将成为东莞最大的商用物业提供者和经营者。南城所拍下地块的商业用房需要全部自持5年以上，可以开发成万科里等自持型社区商业产品，也符合万科近年来大力发展社区商业的宗旨。

万科早在2015年已经布局东莞长租公寓市场，是最早涉足长租公寓的房企之一。万科在东莞已经开业的泊寓一共有3家，分别是南城769、世博店、香园路店、虎门店。未来将继续深耕虎门、城区和松山湖三地。

万科泊寓租金介于商品房和城中村之间，而优质的服务却折服了太多年轻人，长期无空房。其单间的租金是1200~1500元/月，而周边民居的租金是600~800元/月，商品住宅单间的租金则是1500~1800元/月。

实地走访

地块原为电机厂 距东莞行政中心2个红绿灯

南城建设路南侧商住地块位置良好，距离东莞行政中心2个红绿灯大约1KM，处于南城核心位置，周边拥有金色朝阳幼儿园，电机厂、建设路两个公交站等实用配套，距离东莞传统旺市银丰街也只是一路之隔，可远眺到万科运河东1号、富通自在城等小区，周边还正在建设有地铁1号线莞太路站。

房掌柜通过与周边居民交流得知，本次即将出让的南城建设路南侧地块为原东莞电机厂所在地，电机厂由于污染、城市规划等种种原因，已在2011年11月由异地搬迁至东莞麻涌。

据房掌柜现场观察，南城建设路南侧商住地块已经用围墙圈起，内部所有建筑已经拆除平整，其内还生长有部分树木，两面临水与鸿福河筷子涌、运河相邻，两河水体虽未发臭但是多为城区市民生活污水，肉眼可见水体为墨绿色，容易滋生蚊虫，周边居民家居多装有防蚊网。在地块的西南角，有一临时建筑“喜威石油气”鸿福站。

除该地块外，周边还有东华机械厂、莞太路西侧地块等地块已列入三旧改造规划，整个片区属于南城重点城市更新的片区之一，2016年前片区曾一度定位为餐饮娱乐组团，2016年后重新定位为将打造成以居住、配套商业及教育设施为主的城市混合片区。

周边二手房交易冷淡 业主收到风暂缓出手卖房

2018年5月底，房掌柜现场探完地块后，还曾探访了周边小区的部分中介。当时，万科运河东1号靠运河边共计有中介门店6家，其中2家大锁把门，未见工作人员办公。

有不愿意具名的中介告诉房掌柜，由于受到三价合一、利率不断上涨等楼市政策影响，今年以来万科运河东1号的二手房交易表现非常冷淡，小区普遍放盘价在1.9-2万/㎡之间。收到周边即将拍地的消息后，原本计划放盘的业主，也纷纷表示暂缓卖房，二手房源并不多。

一河之隔的富通自在城由于楼龄较新，放盘价格要比万科运河东1号略高，普遍在2-2.2万/㎡之间。一名刘姓中介表示：“小区二手房源还算充足，但是有买房意向的人并不多。”

南城住宅新房项目最高均价2.6万/㎡

据东莞中原战略研究中心统计，南城新房最近一周网签45套，成交3240㎡，网签均价18498元/㎡。

据房掌柜了解，南城新房实际市场当前仅有万科首铸东江之星、万科翡丽山、汇龍湾、漾城等4个项目在售洋房产品。其中万科首铸东江之星当前均价已经去到2.6万/㎡，万科翡丽山2.2万//㎡，汇龙湾2.3万/㎡，漾城2.1万/㎡。

地块楼面限价10788元/㎡

南城建设路南侧即将出让的商住地块编号为2018WG006,将于2018年6月21日上午10点在东莞公共资源交易网进行最后的竞价，该地块用地面积为67476.65㎡，容积率1.0<R≤3.5，建筑面积为236168.275㎡，建筑密度≤30，起始总价195999万元，报价增幅1000万元，起拍楼面价8299.12元/平。

值得注意的是，为了避免房企进行不理性的竞争。竞买保证金设定为 60000 万元, 竞买申请人商品住房用地竞买资金（即地价款，含竞买保证金）须为企业自有资金，不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等。

另外，该地块还将延续近年来东莞商住地拍卖的一贯方法，使用“限价竞自持”的方式进行拍卖。该地块楼面限价10788元/㎡，地面限价37759元/㎡，总价限价254786万元。当达到最高限价后，竞买方式将从价高者得转为竞自持商品住房面积，当面积达到100%时，竞买方式将转为竞自持年限，按照最先报出自持最高年限（70 年）的原则确定竞得人。

地块额外要求多

需无条件配建近9万㎡建筑 可售楼面限价17116.39元/㎡

根据南城街道办事处的《地块配建物业建设移交协议》，地块总建筑面积约236168平方米，竞得人须无偿配建建筑面积不少于43000平方米办公楼、39993平方米住宅和 4320平方米的18班幼儿园、500个带产权的停车位和12米宽南北方向道路给南城街道办事处用作人才公寓、拆迁安置、租赁性住房、高新科技企业孵化器、教育、交通及其他发展配套用房等用途，即竞得人须配建总建筑面积87313平方米，另外可销售建筑面积约148855平方米。

地块对面的幼儿园

该配建物业在土地交付之日起3年内建成达到交付条件无偿交付给南城街道办事处，并办理不动产权证（幼儿园、道路除外）到南城街道办事处指定的单位名下，办证过程所产生的所有税费及其他相关费用均由地块竞得人负责缴纳（由南城街道办事处监管）。

除去配建给南城街道办的建筑面积外，该地块的起拍可售楼面价应为13167.11元/㎡，最高可售楼面限价17116.39元/㎡。

根据《东莞市人民政府关于大力发展装配式建筑的实施意见》，该宗地项目竞得人应执行市关于装配式建筑的政策要求。

地块项目建成后，竞得人需对项目的商业用房（不含配建给南城街道的商业用房部分）全部自持（自取得房屋权属登记后自持期限不低于 5 年）。