【金地风华】南城地价再封王，引发城区第三极？

一．18823元/㎡可售楼面价+自持20%+8.7万㎡配建，南城最贵商住地刷新记录

6月21日12点56分，东莞史上最严苛的地块，2018WG006号南城商住地经过64轮竞拍，最终以“总价25.5亿元+自持20%+自持年限不低于5年” 被首铸一号（东莞）房地产有限公司艰难斩获，折合楼面地价17116元/平米，剔除配建面积、自持面积，该地块可售楼面地价为18823元/平米。

2018WG006号南城商住地用地位于南城街道建设路南侧，占地面积为67476.65平方米，容积率最高为3.5，总建筑面积236168 平方米，竞得人须配建总建筑面积 87313平方米,可销售建筑面积约148855平方米，预计入市价超4万。

（根据南城街道办事处的《地块配建物业建设移交协议》,竞得人须无偿配建建筑面积不少于43000平方米办公楼、39993平方米住宅和4320平方米的18班幼儿园、500个带产权的停车位和12米宽南北方向道路给南城街道办事处用作人才公寓、拆迁安置、租赁性住房、高新科技企业孵化器、教育、交通及其他发展配套用房等用途）

时隔两年，南城再次公开出让土地，远高于2016年阳光城竞得的南城莞太路地王地块（7788元/㎡），是截止目前（2015-2018年）南城商住地起始总价、楼面价最高的宗地，也是南城迄今为止出让面积最大的一宗商住用地，同时也是继2017年来城区拍卖的唯二地块，2017WG008东城八一路地块，东莞首宗以“熔断”方式竞拍中海地产中拍，溢价率高达193.94%，实际楼面价16218元/平方米。不管是从拍卖土地的宗数和建面来看，还是日益高涨的楼面价，都意味着东莞城区房价破三冲四指日可待，房价高不可攀成为现实。

二.城区房荒断供，房价越等越涨

地价再上新台阶核心源于城区房荒，供不应求，不管是土地储备还是在售库存，抑或二手房高门槛都在短时间内快速推动房价飙升。

2.1城区土地储备不足，断供成为常态

根据东莞世联战略研究中心数据显示， 2008年至今，东莞四大城区商住地成交逐步紧缩，2015-2017年三年间成交累计仅5宗商住地，2018年以来仅上文提到2018WG006号南城商住成交，城区土地储备供应不足成为现实。

另外根据东莞市城市总体规划（2016-2030），城区土地开发利用强度高，截至2014年城区建设用地规模高达63.7%，同时到2030年城区建设用地规模将控制在70%以内，这也意味着未来城区商住用地供应将十分紧张，加上城区人口基数庞大，市场供不应求态势将持续加大。 

2.2 一手洋房库存房荒，房价飙升成常态

土地储备不足，可供开发地块减少，导致一手成交房荒断供量少价高，土地供需矛盾尖锐。2011年起东莞四大城区洋房供应量不断下滑，尤其近五年供应均不足百万平，其中2016年供应创新低， 2018年截至4月仅供应20万平。

此外截至2018年4月底，东莞四大城区洋房库存量为32.76万平，共计2690套，按照近一年平均去化速度计算，去化周期仅为4.8个月。

同时尽管目前东莞城区加快三旧项目改造进程，但复杂的报建流程、赔偿、拆迁等问题的解决，仍使得项目进入开发销售环节依然需要较长的周期，目前城区在售洋房项目寥寥无几，尤其中心地段优质豪宅洋房更是日益稀缺。

一手房源供不应求，一手房价飙成为常态，2018年4月，东莞城区房价再创历史新高，高达20141元/㎡，洋房套均总价亦不断上涨，高达222万元/套，购房成本高企。

2.3 城区二手洋房价格2-5万，奇货可居

根据安居客二手房信息显示，目前城区90-120平洋房可售价格在2-5万不等，以南城东骏豪苑为例，115平精装三房340-370万不等，而且自从三价合一后，城区二手二手房交易税费大幅增加及首付比例提高换房门槛高成本高。在单价飙升、首付提高、利率上涨、房屋折旧费、固定的契费税等多种成本之下，二手房的选择更加慎重。

三.房荒之下，城区中轴之上，城区第三极横空出世

东莞城区城市重心在发展过程中，经历了东拓—南移西进-北优的迁移过程。

90年代莞城-东城的东拓发展史，成就了00年代以八一路为中心的旗峰山城区第一极，打造以天骄峰景为代表的品质豪宅，目前黄旗山居住储备用地紧张，2017年来仅成交1宗土地，楼面价高达16218元／平，入市价必将破3万，即将入市的皇马郦宫对外报价更是高达3.5万／平。

00年代东城-南城南移西进，成就了鸿福片区和西平片区为中心的南城第二极。凭借南城行政文化中心、商务中心和居住核心的规划，延续综合功能发展轴和山水特色发展轴，将南城从一片荒地快速崛起。以鸿福片区为例快速成为城市cbd，作为城市的受利者，目前房价一路飙升，其中天骄御峰（二手破三万）&东江之星（洋房价格2.8万）。
   10年代城市南城-万江北优，万江将延续山水特色发展轴，汇聚产业利好、交通利好和行政利好将成为城区新中心。房荒之下，城区中轴之上，城区第三极横空出世。

3.1【产业利好】城区松湖，十里汾溪打造文化万江

万江坐拥“三河四片五岸”的丰富水岸资源，具有浓厚的岭南水乡人文气息，未来万江将依托“山水特色发展轴”，重点开展休闲商业、休闲旅游、文化创意产业建设，逐步构建城区景观休闲标杆——现代都市滨水休闲带。
   根据万江区府板块的用地规划，万江一共有11块住宅用地、12块商业用地，3块市政文娱用地、3块教育用地、1块医疗用地待开发，充裕的土地资源，不但保证了城市建设的可塑性，百万商住用地的蓄势待发，规模化开发效应，也将引发市场关注，吸引一大批高端圈层置业者和投资客蜂拥而入，迅速抬升片区物业价值，引爆区域价值。

正在规划建设的十里汾溪示范项目，将是促进万江区府人居价值抬升的亮点，百亿级十里汾溪，是东莞政府花巨资打造的产业基地项目，城区新的经济增长区，同时发展成为东莞创意产业标杆，届时岭南文化创意产业基地、广东岭南创意研究院、广美城市学院，以及菜鸟网络中国智能骨干网华南运营中心、新银泰“O2O 体验 MALL”等新型服务经济入驻万江 ，“科技松山湖”映射“文化万江”，打造城区松山湖，汇集大量高端人才，带动就业需求，推动片区经济发展。

3.2【交通利好】你还在迷恋西平吗？这里与西平仅一桥之隔

从交通利好来看，东江两岸城市主干道桥梁——银龙桥，东莞市政府重点发展万江的基础配套工程之一，按双向六车道城市主干道标准建设，南起万道路，北至莞穗大道，中间跨越万江河，总投资将近2.31 亿元，预计2018年年底通车使用，届时从万江到南城仅10分钟车程，更能告别cbd拥堵烦恼，从环城路从西平仅一桥之隔。

此外莞深快轨线路根据广东珠三角东岸的创新走廊规划，注重莞深广产业对接，以万江中心站为起点，1站达松山湖，5站抵达深圳市中心。

3.3【行政利好】万江敲定区府新规划，中心城区即将呈现铁三角龙头发展

东城区府星河城板块，背靠黄旗山的地理优势，以星河传说综合体崛起为标志，东莞版“三里屯”乍现，缔造了区域高端商业格局，诱发片区物业价值水涨船高，豪宅属性逐渐加满。南城区府西平板块，随着东莞大道开通，以及临近总部基地、中央CBD的区位优势，逐渐聚集起庞大的高端居住人群，目前西平已成为东莞人口居住密度最大的片区之一，辅之以齐全的生活配套齐和便利交通，片区物业已经向豪宅化的高地攀升！

新区府的诞生，都会擎动周边的物业豪宅化，不断调高其升值潜力。据悉，万江新区府将搬移到滨水豪宅区，目前以万江新行政大楼为中心，周边配套已全面动工，凭借城市新中心的明确定位、科学规划以及品牌房企的高调布局，万江区府板块的物业追涨幅度十分明显。

此外，在东莞城区的结构框架里，以南城市政府为中心，5公里范围内，覆盖万江新中心、莞城中心、东城中心三大区府在内，将构筑起一个“1+3”铁三角格局。其中，莞城、东城、南城三个板块已先后发展，而随着万江区府板块的崛起，四者将共同守卫城区价值高地。

CLD汇聚了优越的宜居资源，集合城市生活体系和交通的绝佳配套，成就各具特色的城市生活，同样随着城区CLD在城市发展过程中也不断转移，东莞上一代CLD属于西平，经过近十年的开发热潮，土地几乎开发殆尽，交通拥挤、公共设施不足等“城市病”日益凸显，生活的居住舒适性日趋变差。随着中心城区的迅速发展扩容，和开发强度的提升，紧邻南城CBD的滨江CLD将接替西平，强势崛起！以独一无二的城市地位，以及不可复制的宜居资源，实现东莞人新的宜居梦想。

目前城区寥寥几个在售楼盘中，毗邻万江新区府的金地风华公馆，建面约82-120㎡新中式府邸应市加推中，以区显府，以院立府，以园见府，以学会府，以礼成府，金地风华公馆，将以府院之风采，新中式之美学，力主东莞豪宅格局变迁！

作为金地风华系华南1号产品，金地风华延续了风华系更时尚的东方美学、更文化的舒居体验、更熟悉的风土人情的三大主张，将岭南元素贯穿于景观场景中，打造精致的产品，彰显地域特色，满足东莞上层阶级人士对东方美学和豪宅生活的追求。

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