2018上半年东莞楼市关键词,哪个让你印象最深刻

白驹过隙，2018年已经走完一半，对于上半年的东莞楼市，你最深的印象停留在哪？有人说是越来越严的限价调控，有人说是磨人的房贷利率，也有人说是松绑的公积金政策……总的来说，2018上半年的东莞楼市，可谓“喜忧参半”。

俗话说：“温故而知新”，在下半年开篇之际，房掌柜特别梳理了上半年的几个关键词，和你一起来回顾东莞房地产这半年的波澜起伏。

1

粤港澳大湾区

湾区仍旧占据C位

2018年过半，翘首以盼的粤港澳大湾区规划却“爽约”了，但是这并没有浇熄粤港澳大湾区的火热。今年，打造粤港澳大湾区创新“桥头堡”、建设“世界级城市群”首次被提升至国家战略层面，“粤港澳大湾区”仍然稳坐今年上半年来“最重要关键词”的宝座。

东莞作为粤港澳大湾区的“明星”城市，未来将迎来新的发展机遇。尽管目前来说，东莞城市建设、产业升级等方面仍与广深港有不少的差距。不过，作为进入大湾区的珠三角9市之一，和其他8个城市相比，东莞的优势是显而易见的。

今年上半年，东莞在推进粤港澳大湾区的建设上并没有停下步伐。港珠澳大桥、莞惠城轨、虎门二桥、广深港高铁、不断扩张的地铁网……东莞的交通百花齐放。产业方面，在今年6月底举行了“2018东莞市产业招商大会”上，东莞成功引资超过4000亿元，未来东莞将继续深耕高端智能制造产业、战略性新兴产业以及科技创新合作、城市更新合作等领域。除此之外，东莞在第一季度经济发展上也大放异彩，第一季度地区生产总值（GDP)1797.58亿元，同比增长7.6%，增速高于全国、全省水平。

而在楼市方面，各大房企为了获取更大区域升级的红利，在排兵布阵方面将继续深耕大湾区区域市场，进行多业态的产业布局。相信未来东莞的重要性将越来越突显，东莞楼市也将有更大的发展空间。

2

房价稳定

成交均价连续22个月持平

在全国调控持续加码的大基调下,2018年上半年东莞的房价似乎”安守本分”了起来。

据相关数据显示，今年上半年，东莞商品房签约金额约532亿元，其中，住宅共计签约389.74亿元，同比略增4%，网签均价约为16992元/㎡，同比微涨5%，涨幅较去年大幅回落25个百分点。上半年东莞的房价“稳”字当头，基本锁定在16992元/㎡，并且已经连续22个月保持平稳。

而东莞上半年的去库存压力亦有所缓解，上半年东莞一手住宅库存面积约496万平方米，较去年同期增加41%，去库存时间为11.6个月。不过今年限签政策持续收紧，有不少已经成交但是没有网签的的货量，所以排除政策的因素，东莞真实的去库存周期为8个月，整体去化压力不大，房价企稳有了支撑点。

虽然楼价整体保持平稳，但是纵观全市各镇区的成交均价走向仍有分化。从相关数据可以看出，全市32个镇街中，23个镇区住宅房价超过15000元/㎡，还有9个镇区保持“2”字头，城区、松山湖片区、滨海片区和临深片区的房价依然高企。有业内人士估计2018年调控力度不放松，接下来东莞楼市会持续保持平稳态势。

3

“三价合一”

二手房购房门槛提高

2018年初,东莞二手房政策继续收紧，最具杀伤力的“三价合一”政策落地实施，二手房购房门槛提高，这无疑是给了二手房市场当头一棒。

而东莞在实行“三价合一”以来，二手房市场陷入了”低谷”，表现为二手房成交骤减。根据相关数据显示，今年2月到4月东莞二手住宅共成交6910套，与去年同期的11719套相比，减少4809套，不及去年的六成（59%），成交量萎缩严重。价格方面，部分楼盘的成交均价出现下跌迹象。

 其实，“三价合一”在一定程度上打击了阴阳合同的现象，规范了二手房交易市场，不过购房者可能就不太乐意了。因为“三价合一”后他们面临的是在购房时要么多交十几万甚至更多的税，要么少贷点款，“三价合一”成了置业的绊脚石，对购房者的信心将产生一定影响，加剧市场的观望氛围。长远来看，二手市场遭遇“三价合一”冲击，部分二手买家可能转战一手。同时，市场的不景气亦令许多二手房销售人员直呼：“稳食艰难！”

预计下半年开发商将继续加大新房的推售力度，推出各种优惠活动，来冲刺全年的业绩，二手房抛售艰难的压力不会有明显的缓解。有业内人士估计，当挂牌价与购房者的心理预期达到相对平衡后，成交量才会逐渐恢复。

4

限价加码

新房一经备案不得上调备案价

2018年楼市调控政策并没有停止念紧箍咒，中央多次重申坚持调控目标不动摇，东莞限价也随之升级。5月初，相关部门公布了《关于进一步加强和完善新建商品住房销售价格备案管理的通知》文件，表示对东莞新建商品房备案价管理进一步加强，要求新房首次备案价上浮幅度不得高于前6个月同区竞品售价10%。最为重要的是，取消了同一套房首次备案180天后可累计上调5%的规定，改为“新建商品房价格一经备案不得上调”。

   其实，随着东莞晋升一线城市、穗莞深融城、粤港澳大湾区等各种利好下，东莞的楼市或许会起波澜。此次政策的出台解决了备案基准价不够稳定、部分楼盘备案价格虚高、个别开发企业借势涨价等问题,体现了东莞政府着眼东莞未来楼市，稳住市场预期，控制房价的决心。

对于成交而言，东莞房价在这半年以来趋于平稳，此次限价加码对当前楼市成交影响不会太大。估计受影响较大的，主要集中于之前的地王项目及目前东莞的热点片区。对于开发商而言，这项新规彻底打破了他们应市涨价的如意算盘,相信往后开发商备案的时候会更加精准合理地定价。

5

房贷收紧

房贷利率不断”作妖”

正所谓“房子不好买，银行也 ‘作妖’”，9.5折、基准利率、上浮10%、上浮15%……东莞房贷利率在去年内不断上调。本以为这股房贷紧缩风到了今年会减弱，不料房贷发放的脚步并没有按规律来，房贷“放闸”迟迟未现。今年上半年，房贷利率首套房普遍上浮20%至25%，二套房基准利率基础上再上浮25%-30%，甚至有银行传出停贷消息。

房贷利率的不断“跳级”，对于市场成交可以说是雪上加霜。据相关数据统计，今年第一季度，东莞一手房市场明显冷淡，二手房成交也同比下滑两成，比2016年第一季度下滑近四成，其中二手住宅同比下降25%，是近三年来二手房同期成交最低水平。

除此之外，房贷利率的上升影响最大的无疑是刚需购房者们，除了要面临贷款要多给利息的压力之外，还要受到“放款时间无法预测”“放款要排队”“贷款额度缩水”的烦恼，不少购房人吐槽放款慢，有的甚至在提交申请后被明确告知额度不足放不了款，令不少打算贷款的人苦不堪言。

6

公积金政策放松

贷款额度提高

2017年楼市调控遭遇“史上最严”，公积金方面并没有大动作，直到2018年迎来了“松绑”。3月，东莞公积金发文强调“开发商不得拒绝公积金贷款”。5月公积金政策进一步放松：不仅放宽了港澳户籍贷款条件，取消了个人贷款和家庭贷款的区分，首套房最高贷款额度调整为120万、二套80万。更贴近市场需求的贷款额度调整，给市场打了一针强心针。

在当前商业贷款利率不断上浮、贷款额度紧张的情况下，东莞公积金贷款政策的调整，对于那部分真正能用上公积金贷款的人来说是灌注了一场“及时雨”。在一定程度上，对购房者，对楼市成交来说都是一个利好作用。

但是，即便政策放松，公积金受惠的群众并没有增多，公积金仍然被很多人当成是“鸡肋”。因为公积金可贷额度提高，明面上贷款额度可观，但市民申请公积金贷款的门槛并没有降低，仍受缴存余额、缴存时间影响，所以实际上真正能贷到的却不多，用于买房更是杯水车薪。

7

土地放闸

近期将公开出让20宗土地

今年商住用地的入市延续上一年的冷清开局,前四个月仅1月份有虎门博涌一块商住地出让,而且还是上一年流拍的土地,最终被万科以”楼面价约15200元/㎡+自持70年”斩获。继虎门地块”二嫁”后,东莞的土拍市场迎来了4个月的“空挡期”。

直到5月初，东莞政府官网挂出了《东莞市建设用地使用权公开出让预告》，计划公开出让20宗土地，其中商住地块就有10宗，分别位于虎门、麻涌、常平（2宗）、东坑、洪梅、樟木头（2宗）、大岭山及南城，在一定程度上缓解了东莞的“土地荒”情况。截止到发稿日期，已经有6宗地“名花有主”。除此之外，据4月底发布的《东莞市2018年度国有建设用地供应计划》显示，今年东莞将供应住宅用地66宗，土地来源全为存量用地，下半年将陆续有住宅用地入市补充。

值得一提的是，自去年以来，土拍市场画风转变，为了抑制地价，防止哄抬价格的现象出现，土地将以 “限价+竞自持”这种新型土拍模式出让。在这种模式下, 房企大鳄在土拍上一贯以来快速拿地、快速开发、资金快速回笼的“血腥”风格得到了收敛，在拿地上更加谨慎，土拍市场将回归理性。

其次，观察现时的土地市场，,碧桂园、万科、保利、平安不动产、华润、恒大、金地……清一色的大型房企。不难看出，房企在东莞公开拿地的难度在逐步升级，而在土拍的厮杀中，实力雄厚的地产大鳄渐渐将中小房企比了下去，成了绝对的主角。

8

租赁时代

长租公寓遍地开花

去年，一纸“限购令”让东莞的楼市回归冷静,同时在“房子是用来住的、不是用来炒的”的大基调下，楼市的另一个分支暗流涌动，长租公寓在全国范围内如雨后春笋般兴起。据了解，万科、碧桂园、中天集团、东实集团等企业纷纷布局长租公寓，东莞也掀起了一股长租公寓潮。

在今年5月，碧桂园宣布牵手小米共同达成深度战略合作，试水都市租住新模式，打造BIG+碧家国际社区，这也是龙头房企长租跨界合作新零售的一次新探索。

而在今年6月中旬，东莞市首个市属人才安居项目——“莞寓”汇众项目举行揭幕仪式，正式对外招租。作为一个为青年人才安居量身定制的公寓，无论是装修还是周围环境，都受到青年人的青睐，在揭幕当天就已满租。

纵观市场的情况，近一年来，东莞长租公寓市场有着井喷式的发展。据了解，目前运营中的长租公寓项目万科·泊寓世博店、南城769店、香园路店、虎门店，虎门中天悦府项目、红璞公寓、石鼓悦居HOME+华宝项目、“城市主场”国际青年公寓等。长租公寓遍地开花，一方面预示着东莞长租公寓市场竞争趋于白热化，另一方面也为东莞年轻人的品质居住需求提供了更多的选择。

另外，东莞目前的土地多以“限价+竞自持+竞配建”的组合模式进行招拍挂，开发商自持部分面积抢地，已成普遍现象。未来，这些自持面积将以何种形式推出市场？长租公寓和自持物业或许会成为未来的开发趋势。