东莞2018上半年进入土地存量开发时代 旧改协议出让大增

在东莞土地开发强度逼近5成后，2018上半年东莞进入存量土地开发新时代，旧改协议出让和招拍挂的商住地供应平分秋色，分别供应了8宗和9宗商住地。

三旧改造协议出让供应方面，碧桂园、时代、融创、鼎峰、乐富等品牌房企都通过收购等方式获得了旧改地块的开发权。招拍挂拍卖市场，竞争依然激烈，万科、碧桂园、龙光、卓越等品牌房企力压其它中小房企，几乎“垄断”了土拍市场。

值得中小房企注意的是，品牌房企都已纷纷在东莞涉足城市更新项目，东莞城市更新无论环境，还是政策审批等都已取得了突破性的进步。大片城市更新将在近期进入市场，下半年三旧改造协议出让商住地供应或会力压招拍挂商住地供应。

招拍挂本土房企全军覆没

如同往年一样，东莞商住地招拍挂在新年前后两个月停摆，在5、6月才迎来首波批量供应，下一波拍卖预计将在下半年的8月之后。

据房掌柜统计，东莞招拍挂土拍市场上半年共推出了9宗商住地，分别位于谢岗、虎门、大岭山、东坑、常平、南城、樟木头7个镇街，7宗商住地无一流拍，总占地面积约为20万㎡，总建筑面积约为58万㎡，收金约66亿元。

相对于2017年，房企竞抢土地热度虽然有所下降，但仍显激烈。9宗成交上商住地里仅3宗未触发竞自持机制，万科夺下的虎门地块需要自持30%70年，中熙谢岗地块更是要自持90%面积5年。值得一提的是，竞拍的胜出者全为外来房企，本土房企已毫无还手之力。

为协调楼市调控，实现东莞房地产的平稳发展，土地拍卖竞自持机制在2018年上半年也作出了不少小改动。例如：个别地块开始限定最高自持面积竞价自持年份；6月拍卖的几宗商住地均要求自持全部商业部分5年以上；南城商住地更是开出了无偿配建9万㎡建筑交付南城街道办等条件。

旧改协议出让大幅提升

年初，东莞国土局公布的《东莞市2018年度国有用地供应计划》显示，东莞2018年住宅用地供应将集中在“三旧改造”模式，占据居住用地计划供应29 .8%的比例，在各类建设用地类型中排名第一。

经过半年实际操作，据房掌柜不完全统计，2018上半年东莞三旧改造协议出让方式（以缴纳土地出让金为统计依据）供应了8宗商住地，占地面积累计约15.68万㎡，建筑面积累计约41.24万㎡。旧改协议出让同时还供应了4宗商务金融用地，累计占地6.29万㎡，最大建筑面积预计20.65万㎡。

值得一提的是，在城市更新成为东莞商住地供应重要渠道后，不少品牌房企已经采取承包开发、入股、收购的方式夺得了部分2018上半年协议出让三旧改造项目开发权。碧桂园、融创、鸿荣源、时代都有所斩获，本土房企乐富更凭借着良好的本土关系分了一杯羹。

在缴纳土地出让金后，这十余个项目已经正式进入项目开发的流程，有望在下半年和明年初集中入市。例如：位于道滘的时代景泰彼岸花园项目，已于2018年4月18日举行了开工仪式，业内人士预计年底即可预售。

品牌房企纷纷涉足城市更新

据悉，东莞后备土地资源空间相对有限，东莞市土地开发强度已经逼近50%的生态极限，品牌房企已经不满足于单纯收购条件好的旧改项目，纷纷亲自涉足城市更新市场。

万科、碧桂园、卓越等品牌房企，已经纷纷设立城市更新相关专业部门，四处收购城市更新项目，部分房企已经实现万江、莞城、黄江等镇街进行布局。

上半年，在城市更新方面最高调的莫过于华润置地，3月底，先与东城合作拿下8个城市更新项目，后与嘉霖协议将在城市更新片区塘厦A项目携手共进，并预留后续其它项目合作的可能。

据房掌柜不完全统计，华润置地拿下的三旧改造项目包括：火炼树旧村旧厂城市更新项目、同沙工业园城市更新项目、周屋土尾坑城市更新项目、牛山中心片区城市更新项目、东城体育中心综合体项目、周屋美丽乡村建设项目、桑茶快线东城东部片区综合开发项目、东城街道榴花学校项目和塘厦A项目等。这些城市更新项目涉及到居住、金融、医药、科技产业、学校等多个领域。

城市更新环境日渐变好

继成立东莞城市更新局后，东莞市城市更新协会也在2018年5月正式成立，将搭建政企沟通桥梁，促进专业性交流，逐渐形成城市更新有序开发环境。

另外，城市更新审批环节正在大幅缩减。镇街、村组集体表决将实现“一次表决，全程通行”。前期研究、改造方案、土地征收方案、土地供应方案等事项“将形成“1+N”总体实施方案，一次性审查、审批，审批时间缩减到6个月内。

在东莞城市发展基金、道滘城市更新投资基金等区域城市更新基金成立后，东莞还将在近期组建由东实集团牵头的东莞市城市更新基金，搭建开放式社会资金参与平台，形成新的城市更新资金开发格局。

据东莞国土局公布数据显示，东莞具备更新潜力的区域面积达46-66万亩，至2020年纳入标图建库面积达25万亩，东莞城市更新将进入崭新的阶段。

当前东莞正招商推介重点更新单元30个，包括：东莞火车站TOD综合开发单元、麻涌大盛居住片区、麻涌新基工业区、华阳湖湿地公园文旅项目、广深科创长安科技商务区、东城中集创智园、东城金融集聚区项目、广深科创南城智慧新城、南城东华片区、虎门大宁生态智慧产业园等。

未来2-3个月内将有第一批更新单元正式挂牌出让或挂牌招商，哪个开发商会取得开门红？