合富辉煌（东莞）2018年上半年东莞楼市总结（概况版）

一、政策篇

中国内需显著放缓，经济下行压力加大

2018上半年多项主要宏观指标下行明显，虽然房地产大幅拉动了GDP，但经济下行的压力之大超过想象。经济增长放缓有很大一部分是政策的结果，随着中央政府整治失控的借款，地方政府的基础设施支出急剧下降，导致固定资产投资下降。在过去18个月里，中国在去杠杆化方面取得了明显进展，尽管经济增长保持惊人的韧性，但后期难料延续，此前股市下跌表明投资者正担心经济增长放缓。同时，央行年内已多次降准，虽坚称货币政策仍是“稳健中性”，但降低存准率仍属一系列微妙宽松举措之一，表明中国央行正寻求将适度刺激与企业去杠杆化和结构化改革相结合。

全国已有50余城实施限购政策， 60余城实施限售政策

2018年上半年，自两会定调房地产调控政策不变，“房住不炒”将长期坚持后，近二十个城市陆续加码楼市调控政策，限购、限售范围不断扩大、力度不断加强。目前全国已有50余城实施限购政策，60余城实施限售政策。而在今年中国经济下行面临很大压力的情况下，房地产作为稳定经济的重要工具，政府绝不会让房地产出现任何大的波动，维护房地产市场的稳定对于今年宏观经济至关重要。对于2018年下半年楼市宏观调控的情况，预计仍会有更多的城市跟进或加码限购、限售政策，尤其属国家级的热点规划区域，楼市出台调控政策的可能性将更大。

湾区规划出台在即，楼市调控或将从严 

《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台在即，未来随着港珠澳大桥、广深港高铁和莲塘新口岸陆续开通，各湾区城市间交通运输连接将加强，更多的政策利好，将为房地产业带来持续发展动力。而今年以来，深圳、东莞、佛山均出台了调控政策，与此前雄安、海南的利好政策出台之后抑制“炒房”的措施相似，大湾区楼市也存在调控升级的可能性。现除肇庆市无限制外，其余8市皆已采取了不同程度上的房地产调控措施。

二、楼市总体概况

上半年东莞商品房网签金额同比基本持平，住宅略增，非住宅略减

网签金额同比持平：2018年上半年东莞市新建商品房签约金额约532亿元，同比微减1%。由于今年东莞网签政策较为严格，间接导致部分购房者首付门槛上升。上半年东莞房企实际资金回笼总体将较去年略有增长。

住宅金额略增，非住宅小幅减少：住宅签约额约390亿元，同比略增4%；非住宅签约额142亿元，同比小幅减少12%。非住宅金额减少的原因为总体供应量的减少及高品质商业产品比重的减少。

楼市供求连续2年回归至理性常态，总体与去年基本持平

供求稳定在理性常态：2018年上半年东莞新建商品住宅供应及签约面积分别为226万平方米和228万平方米，分别同比略增9和微减2%。2017-2018年为楼市集中调控年，需求受到抑制，较2015-2016楼市狂热年大幅回落，当前东莞楼市供求回归至2015年之前的理性常态，即半年供求长期保持200-300万平方米之间。

受硬性调控目标影响，网签均价微涨：2018年上半年东莞新建商品住宅网签均价约16993元/平方米，同比微涨5%，涨幅较去年大幅回落25个百分点。在全国各大城市硬性房价调控目标的大背景下，东莞均价锁定在1.69万元/平方米。

每月签约量及签约价走势平稳：45万平方米/月、1.69万元/平方米

房价横盘22月。2016年9月，全国正式开启新一轮楼市调控。之后，东莞网签均价控制在不高于2016年9月水平，横盘22个月，房价走势呈一长条直线。

每月网签量平稳。2016年9月后，东莞楼市网签量由之前的83万平方米/月，过渡到45万平方米/月。由此可看出，严厉的楼市调控使得东莞楼市成交量整体萎缩幅度约46%上下，接近“拦腰斩”。按月均40-45万平方米推算，2018年东莞全年网签面积500万平方米上下得到支撑。

房地产“马太效应”愈发明显，碧桂园以绝对优势荣登榜首

碧桂园大比分优势摘冠：合富大数据显示，2018年上半年东莞商品房网签金额前十榜中，碧桂园以绝对优势荣登榜首，由于上半年度最后一个月碧桂园非住宅发起冲刺集中网签，导致万碧拉开了近16亿差距；

“季军”之争激烈，保利地产脱颖而出：保利地产摘得第三名，其中保利与金地网签金额仅相差约3.6亿元，光大、中熙、恒大展开激烈角逐，差额仅在3亿之间。前三名房企之间金额差距表现较大，约15-30亿以内，第三和第四、第六至第十之间差距较小，普遍在2亿范围内，预示下半年市场竞争将愈加激烈。

2018年上半年，网签金额前10房企总金额约300亿元，全市占比约56%。房地产行业“马太效应”凸显。

约一半的区域楼市供应不足，是成交量下滑的直接因素

泛市区及水乡片区成交量表现突出；约一半的区域供应不足直接导致成交量下滑；约两成的区域网签均价下跌，整体以涨势为主；相对而言，市区、松山湖和水乡片区楼市供求压力较小。

首置和首改刚需户型供应比重创历史最高

90-100平方米首次刚需户型供应量最大，达6661套，占比33%，其次为100-115平方米户型，供应4455套，占比22%。即90-115平方米满足首次和首改刚需供应超过1万套，比重达55%；180平方米以上及90平方米以下市场比重持续压缩，开发商有意减少开发量。

库存量连续8个月平稳，整体去库存压力不大，支撑房价

真实去库存时间预计8个月左右，去化压力不大：截至2018年6月30日，东莞一手住宅库存面积约496万平方米，较去年同期增加41%；按照过去3个月的消化速度测算，去库存时间约11.6个月，较去年增约3个月。由于今年限签政策较为严格，不少已成交货量未能网签。剔除政策因素，预计东莞真实去库存时间约8个月，整体去化压力不大，支撑房价。

【成交量地图】

【房价地图】

【个盘住宅签约金额TOP10排行榜】

【个盘洋房签约金额TOP10排行榜】

【个盘别墅签约金额TOP10排行榜】

【个盘写字楼签约套数TOP10排行榜】

【个盘商业公寓签约套数TOP10排行榜】

【个盘车库签约套数TOP10排行榜】

【个盘商铺签约套数TOP10排行榜】

三、土地篇

上半年供地加快，商住地揽金支撑整体，成交总额再创新高

上半年土地供应小幅回升，整体同比历年仍处于较低水平：2018年上半年总体供应面积185万平方米，同比增加19%，整体同比历年仍处于较低水平；上半年供应宗数持平2016年上半年，同比去年推地小幅增加；2018年上半年成交面积171.1万平方米，同比增加27%。

土拍市场整体供需两旺，成交金额再创新高，商住用地为主力军：2018年上半年成交总金额约81.7亿元，同比大幅上涨107%，为历年成交金额最高，成交地块中商住用地揽金66.3亿元，占总金额81%，由此可见，入莞房企纵然面临各种苛刻的竞拍条件，优质商住地仍为各大房企激烈竞争的目标。

商住地供求双升，土拍市场多渠道管控下渐入良性轨道

 商住地供应同比低位回升，出让宗地趋于“小巧”：2018年上半年全市共供应9宗商住用地，约20.1万平方米，同比大幅增加175%，处于历年同期第二低位，但较去年有明显改善，利于缓解供应偏紧局面，商住用地供应宗数与2016年同期持平，面积同比却减少35%，反映近年来出让宗地面积趋于“小巧”。

拿地有热情，出价更理性，土拍市场步入良性轨道：上半年成交金额约66.3亿元，同比劲增1.3倍（去年同期仅成交一宗）；全市共交易9宗商住用地，同比增1.7倍，经历4个月的商住用地“供应荒”，5-6月国土局供地节奏加快，房企拿地热情高涨，楼面地价同比下降56%。上半年土拍市场花样多更严苛，首次并大范围推进商业部分全自持5年，须全为自有资金，本轮实力偏弱/现金流紧的房企被挤出，而高严条件下房企对热门高质素地块趋之若鹜，对小宗地块谨小慎微，多宗地块未触发自持机制，反映开发商对于明年楼市预期更客观理性，拿地热情，出价理性。

地块竞拍条件多样化，重重“关卡”下房企理性拿地

土拍条件花样百出，房企突破重重“关卡”理性拿地：2018年上半年东莞土拍市场热度不减，竞拍条件一再创新，花样百出，有常规竞自持+年限、竞自持+配建、设定商业全自持、设定最高自持面积20%、有竞自持租赁比例，随着商业全自持逐步普及化，政府将更重视后期运营。在“竞自持”常态化以及各种苛刻条件筛选下，最终多宗地块未触发自持机制，由此可见，房企拿地更为理性。

四、潜在篇

土地、资金不足，造成新开工大幅下调，历史最低或成事实

合富大数据显示：2018年上半年全市整体开工371万平米，其中住宅开工201.4万平米，非住宅开动170万平米，按照上半年月均开工速度，预计2018年全年整体开工742万平米，其中住宅403万平米，非住宅339万平米，各项指标预计均同比2017年减少4成。

预计2018年全年住宅403万平米，将成历史最低年，自2007年以来，2008年的421万平米为历史最低峰，假若下半年开工进程继续放缓，创历史最低谷将成事实；开工减少最直接的原因是可开发土地不足，另外，已开发项目中，房企资金不足也造成了后期开发力度减慢的重要原因。

供需放缓，新货释放力度低，住宅潜在728万，8年同期最低

合富大数据显示：截止到2018年上半年，全市商品住宅潜在供应728万平米，较去年年底（778万）减少约6%，对比去年同期（2017年上半年：983万）则有接近3成的降幅，也是近8年来历史同期最低。

潜在供应整体走势表现为下滑趋势，最主要的原因在于新开工不足所致，另外，由于签约受限，近半年来供需放缓，导致供应量释放不足，而且受到资金流转受限，放缓了开工进度；另一方面则是由于地块供应不足，特别是商住地的稀缺，从而导致后市潜在供应不足。

TOP5区域除塘厦外均属热门，塘厦滞销，后市去化压力大

合富大数据显示：截止到2018年上半年，全市各区域中塘厦镇依然是潜在供应量最高的区域，有约78万平米住宅潜在供应，其次是沙田镇，约50万平米，前五区域中，除塘厦属于滞销区域，其余区域（沙田、麻涌、虎门、东城）均属于热门区域。

各区域中，只有1个区域在50万以上，3个区域在40-50万间，4个区域在30-40万间，8个区域在20-30万间，9个区域在10-20万间，6个区域在10万以下，且有4个区域目前没有住宅潜在供应。