香港：开征住房空置税，这个全球最大楼市泡沫会破吗？

香港房价贵，“鸽子笼”等居住环境差是众所周知的。

香港楼市终于被逼急了。为了解决高房价问题，香港政府也出台过很多“辣招”，但效果并不太明显。

根据香港差饷物业估价署公布的数据显示，香港私人住宅售价指数已经连续上升25个月，并连续18个月刷新最高纪录。

香港房价走势  图片来源：每日经济新闻

吹风仅三个月的香港空置税，于2018年6月28日靴子落地。这也将成为中国首例开增房屋空置税的城市。

　　香港媒体称，行政会议决定对空置一年及以上的一手住宅征收空置税。该税种将通过现有差饷机制收取，将为应课征差饷租值的200%。

差饷是香港对地税的说法，承袭自中国的古文。

　　说人话，什么意思？

直白一点来说就是：空置税征收的对象是空置一年及以上的一手房。征收时会对这套房屋的租金做一个评估，空置税为年租金的200%。

香港政府有专门的房租评估机构，名称叫：差饷物业估价署。

对空置一手房征收2倍年租金的空置税，这个力度可以说是很大的。

假设一套两室一厅房屋的月租金是6000港币，年租金就是72000港币，空置税达到144000港币。

　　这个力度，有点大。

空置税征收范围有多大？

此次空置税仅针对一手空置房，而香港楼市中二手空置房数量是一手空置房的4倍以上，因此市场担心此次征收空置税对楼市基本面的影响有限。

根据中原地产的数据， 2018年5月份，香港二手房买卖成交录得141宗，总值7.27亿港元。

成交金额创2016年7月8.20亿港元之后的22个月新高，成交量创2017年10月后的7个月新高。

2018年一季度香港房价增速全球第一   图片来源：财华社

所以这次征收“一手房空置税”，更像是打击开发商“捂盘惜售”，不要以为只有大陆开发商会捂盘惜售，做为大陆房地产行业的“导师”，大陆开发商的各种手法几乎都是从香港开发商那里学到的。

目前全港仅9000多个空置一手房，看着好像不太多，但2018—2019年度，香港政府计划出售31块地皮，其中27块属住宅地皮，共提供约15300个住宅单位。

图片来源：文汇报

这样一比较，9000多个空置一手房就比较多了，同时相比于二手房，开发商捂盘惜售极易形成房屋短缺的假象，引起购房者哄抢，对市场的危害更大。

　　1香港痛下狠手，不愿再做房价“冠军”

　　从3月份香港政府提出空置税的议案，到6月28日正式出台，短短三个月时间，足见局势之紧迫。

　　此次香港政府痛下决心，辣手摧花，试图一招改变香港长期霸屏全球最贵城市的地位。尽管香港经历了两次金融危机，并大幅加征海外买家税和印花税，依然挡不住如洪水猛兽般的香港房价。

　　而今年第一季度，香港以同比14.9%的涨幅，位居全球城市榜首，并预计未来还有上涨的空间。就连香港的办公楼，也傲娇地夺下“全球最贵”的宝座。

　　虽然香港目前整体空置率不到4%，但空置的一手住宅几乎占到每年新增住宅的一半，5年增了1.25倍。香港运输及房屋局此前评估，全港空置一手住宅大约为9000套，而香港划定的每年新增住宅供应目标仅为1.8万套。

　　“别低头，皇冠会掉”。但香港这一次主动低头了。迅速推出一手房空置税，意在打击开放商捂盘惜售、推高房价的行为。

　　早在5月份特首林月娥出席立法会时，就大批开发商捂盘惜售：

　　现在楼房单位极度短缺，所有房屋都要用来住，而不是囤积或用来炒卖。

　　空置税的出台，让香港又一次与国际接轨了。

　　2哪些国家开征空置税？

　　目前不少地区都有房屋空置税，但征税的口径，以及执法严厉程度各不相同，因此效果也不同。而真正开始征收空置税的，都是发达国家的部分地区：

图片来源：智谷趋势

　　法国是征收空置税最狠的，一间房空置超过1年就需缴纳房价的10%，第二年要缴12.5%，第三年15%。严打之下，法国房价被成功遏制，投资法国房产的人都知道，它在过去十年里涨幅并不大。

　　在澳大利亚，维多利亚州是最早开始征收空置税的地区。墨尔本借鉴了温哥华的政策，对一年中空闲6个月以上的房屋按照其价值征收1%的空置税，这一政策适用于在墨尔本内城区和近郊区购买了第二套房产的海外买家。

图片来源：新浪博客

　　然而，空置税实施起来是有操作困难的。例如，如何界定空置的“合理原因”？对于投资型和自住型房产要不要区分？比如，加拿大的温哥华征收空置税很大程度取决于业主的自觉性，因为它主要由房主自己申报，这就让最终的实施效果大打折扣。

　　所以对于全世界已经执行空置税征收的国家来说，缺乏关于空置率的可靠数据，是实施空屋税的最大挑战。

　　3统计空置率，各家有各法

　　目前关于空置率的统计，不同地区有不同办法。

　　香港会在每年年底进行一次统计，并且将正在装修的住房纳入空置房统计范围。2017年的空置率为3.7%，这个数值并不高。

　　美国的统计方法是最成熟而且数据最透明的，统计体系也比较复杂。

　　美国一共发布了3个住房空置率指标：美国普查局的“人口调查/住房空置调查”、“美国社区调查”，以及由美国住房和城市发展部与USPS合作通过邮政服务记录。美国会把度假房、周末房、移动住房纳入空置房统计范围。经过长达五十多年的跟踪统计，这些指标即便数据来源、统计口径都有所不同，但基本可以反映出美国楼市的规律：楼市繁荣时，空置率低，楼市萧条时，空置率高。

　　这些数据细化到了季度。美国圣路易斯联储统计美国人口普查局的数据显示，2018年美国第一季房产自有住宅的空置率低至1.5%。

　　除了自住房，还有租赁房的数据，第一季度为7%。

　　而且还分地区统计。

　　日本总务省每5年实施一次全国房屋空置率调查，空置房定义是长期没有人居住且连续５年没有使用过自来水和电。最近一次的调查是2014年，截止至2013年10月，受人口老龄化、少子化影响，日本住宅空置率达到13.5%，创历史新高。　　

　　当然日本还有像TAS这样的独立私营统计机构，针对日本主要的房地产市场统计空置率情况，不过因为它并未将满屋的楼房户数放在分母中，所以东京首都圈一些地区的空置率可达70%之高。这个统计数据就更及时，更新到了2018年3月。

　　加拿大抵押和住房公司会定期对加拿大的35个主要城市进行出租用住房空置率进行跟踪调查。温哥华政府也曾根据电力公司BC Hydro的数据来统计出的空置率，空房定义是每个月要有25天没有人居住或是一年中有4个月无人居住。

　　各国的统计体系没有哪一个是最理想的，但是基于科学的调查方法，有分门别类的、跟踪的长期统计数据，不论是对政府、投资者或者刚需的决策都是极具参考价值的。

　　而不断完善空置率的统计机制，也是让空置税能有效实施的重要基石。

　　4香港开征空置率，影响有多大？

　　大家最关心的就是两个问题：会不会给香港楼市降温？中国内地会不会跟进？

　　香港突然下狠手，对楼市多方的刺激不可少，小幅降温是大概率是事件。

　　具有香港特色的空置税，只面向一手住房，针对的是开发商捂盘惜售，与其他发达国家一手二手通通都征税的情况还不太一样。但香港空置税，仍有警示意义。

　　香港从一手房的空置税入手，大大缩小了统计和征收范围，执行难度明显低于美国、英国、加拿大一手、二手通吃的做法。

　　不过，既然空置一手房的数据早就调查出来了，二手房的空置数据还会远吗？

　　打击最大的，就是捂盘惜售、恶意抬高房价的开放商。在缴纳高额空置税和坐等房价上涨之间，最先倒下的一定是现金流短缺、资金周转不佳的开发商。

　　未来香港一手房供应可能会有小幅上涨，也会有大量新房进入租房市场。对于捂盘惜售集中的区域，预计租金会有所下降。

　　至于中国内地会不会跟进，还要看香港市场后续反映如何。西南财经大学曾于2013年做过各国和地区的房屋空置率对比，全港所有房屋的空置率仅为4.7%，而中国内地则高达22.4%。

　　香港此次的空置税迈入一大步，既是为后续扩大征收范围先试个水，同时也可以成为大陆开征空置税的试验田。

　　香港与大陆的房价，同处于历史高位，泡沫一戳击破。房地产硬着陆还是软着陆，都需要慢慢探索出一个有中国特色的方法。

（房掌柜整理来自和讯名家、 FX168资讯）