长租公寓发展最佳状态：结合REITS 降低融资成本

　　长租公寓现状可以分为集中式和分散式两种，其主要参与者是创业类公司、房地产开发商和房企产服务商。其中集中式长租公寓物业获取相对分散式门槛更高，因此在整体规模上集中式长租公寓远落后分散式。

　　拿2017年中国公寓市场来说，其中分散式占比为74.56%，集中式占比为17.17%，服务式占比为8.27%。

　　成立于2011年的分散式代表自如，其背景是房地产服务商(链家)，目前已在北京、上海、深圳等13座城市开展布局，规模达40万间，处于品牌公寓规模的领先地位;而集中式代表之一的魔方公寓，其背景是创业型公司，成立于2008年成立更早于自如，布局范围包括北上广深等20余城，其规模只有4万间。

　　随着城市化的进一步发展，以及租赁制度的不断健全和配套政策的陆续跟进，中国的长租公寓在近几年发展迅猛，并且随着REITs、ABS的优势逐渐被大家认知，长租公寓资产证券化将成为开发商新的融资工具。

　　国外标准REITs的本质是一种投资主体，REITs的收益和风险主要依赖于REITs的发行机构，REITs的评级实际上是对REITs发型机构的评级。而国内类REITs的本质是一种金融投资产品，其收益和风险主要依赖于基础资产收益状况和风险水平，评估物业产生现金流及其稳定性，并由此进行物业估算，是判断其还款能力的关键。

　　未来，当资产价格的增速减缓甚至下跌，使资产收购的资本化率提升，再结合REITS等长期融资工具，大幅降低长租公寓融资成本，中国长租公寓将迎来行业发展最佳状态。